Dossier-Immobilienmanagement-Portfoliobetrachtung-Intro

Portfoliobetrachtung

Portfolio, Summe von Einzelobjekten oder ein Gesamtbild?

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In den bisherigen Artikeln unserer Serie haben wir beschrieben, wie für die Erarbeitung einer Immobilienstrategie idealerweise vorzugehen ist. Besitzt ein Eigentümer mehrere Objekte oder will er sein Bestand erweitern, lohnt sich eine integrale Portfoliobetrachtung. Denn häufig ist das Portfolio mehr als nur die Summe verschiedener Einzelobjekte. Wie kann ein Eigentümer den Überblick behalten?

Zunehmende Komplexität

Die Instandsetzung eines einzelnen Objekts lässt sich oftmals selber durch den Eigentümer bewerkstelligen. Er koordiniert die verschiedenen Tätigkeiten selber, von der Idee über die Planung bis hin zur Finanzierung und Realisierung. Hat er aber mehrere Objekte in seinem Portfolio, steigt die Komplexität massgeblich an. Nebst den baulichen Themen gilt es, die zunehmend komplexeren Rahmenbedingungen rund um die stets dichteren baurechtlichen Bestimmungen (Energiegesetz, hindernisfreies Bauen, Denkmalpflege, Altlasten, Erdbebensicherheit, Subventionen, etc.) optimal zu berücksichtigen. Durch die innere Verdichtung ergeben sich überdies zunehmend neue Chancen von Volumenerweiterungen, die zu berücksichtigen und strategisch zu antizipieren sind. In Zeiten zunehmender Einsprachen und ansteigender Leerstände (Mietermarkt) erhält die Kommunikation mit den Anspruchsgruppen eine ganz andere Gewichtung. «Last but not least» ist auch der Finanzbedarf zu klären und die Finanzierung zu bewerkstelligen. Das alles bindet massgebliche zeitliche Ressourcen, die nicht immer im benötigten Umfang und zur richtigen Zeit zur Verfügung stehen. Gut, wenn man sich in diesem Prozess auf einen vertrauenswürdigen Partner verlassen kann. 

Richtige Ressourcenplanung als Erfolgsfaktor

Kennt ein Eigentümer den Zustand seiner Objekte sowie die strategischen Opportunitäten detailliert und hat dies übersichtlich und handlich dokumentiert, kann ein Mehrjahresplan für das ganze Portfolio erstellt werden. Die zukünftigen Cashflows lassen sich simulieren. Investitionen können gebündelt und die Kosten somit optimiert werden. Und der Eigentümer erkennt, wann welche fachlichen, zeitlichen und finanziellen Ressourcen benötigt werden. Können diese nicht selber bereitgestellt werden, lohnt es sich, rechtzeitig externe Unterstützung beizuziehen. Das reduziert die Gefahr von Fehlern und Mehrkosten in allen Teilschritten eines Projekts.

Handlungsfreiheit dank passender Finanzierungsstruktur und Bankenstrategie

Häufig bestimmt die Grösse eines Portfolios die Anzahl der involvierten Banken. Hierbei muss der Eigentümer abwägen, welche Vor- und Nachteile für ihn entstehen und was überwiegt. Auf jeden Fall erhöhen Mehrbankenbeziehungen die Komplexität. Bei grösseren und aktiv bewirtschafteten Portfolios lohnt es sich, anstelle von Einzelfinanzierungen allenfalls Poolfinanzierungen einzurichten. Das erhöht die Handlungsfreiheit des Eigentümers. Einerseits weiss er stets, wieviel Finanzierungspotenzial zur Verfügung steht und auch bei Liegenschaftstransaktionen ist die Flexibilität grösser.

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