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Haus / Eigentumswohnung finden und kaufen

Bedürfnisse und Anforderungen definieren

Wie gross soll das Objekt sein und wo soll es stehen? Worauf ist beim Kauf generell zu achten? Verschaffen Sie sich einen Überblick.

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Die ersten Schritte

Ein eigenes Zuhause ist etwas vom Schönsten, was man sich wünschen kann. Bis der Wunsch Wirklichkeit wird, gilt es allerdings viel zu bedenken und zu entscheiden. Ob kaufen oder bauen: Legen Sie zuerst einen Budgetrahmen für Ihr neues Eigenheim fest und klären dann Ihre Bedürfnisse wie Standort, Raumbedarf und Ausbaustandard ab.

Immobilien-finden-kaufen-Prozess

Ihr Weg zum Eigenheim

1

Bedürfnis abklären

Was Sie vor dem Kauf eines Eigenheims wissen und beachten sollten.
2

Eigenheim finden

Fünf Tipps zur erfolgreichen Immobiliensuche.
3

Finanzierung regeln

Wesentliche Punkte für den Kauf eines Eigenheims.

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1. Bedürfnis abklären

Immobilienpläne brauchen Zeit, um zu reifen. Entscheiden Sie nicht unter Zeitdruck und berücksichtigen Sie beim Entscheid Ihre Lebenssituation ganzheitlich. Falls Fachfragen zu klären sind, ist es wichtig, einen Spezialisten beizuziehen.

  • Erst evaluieren, dann entscheiden.
  • Analysieren Sie Ihre Bedürfnisse.
  • Trennen Sie Anforderungen und Wünsche.
  • Denken Sie unbedingt mittel- und langfristig.
  • Stellen Sie die Frage nach Werterhalt und Wertsteigerung.
  • Geben Sie sich einen Budgetrahmen: Was darf Ihr Wohneigentum kosten?
  • Lassen Sie sich frühzeitig beraten.

Welcher Standort?                

Schauen Sie sich die Infrastruktur eines Standortes genauer an. Wie nahe sind Kindergarten, Schulhäuser, Einkaufsmöglichkeiten, Arbeitsort, Sportplätze und Kulturinstitutionen? Liegt das Objekt an guter Verkehrslage? Auch die Steuerbelastung kann massgebend für den Standortentscheid sein. Vielleicht legen Sie aber auch besonderen Wert auf Aussicht, Ruhe oder möglichst viel Sonne. Ein guter Standort trägt wesentlich zur langfristigen Werterhaltung bei und erhöht die Wiederverkaufsmöglichkeit beträchtlich.

Mit dem LUKB Immo-Standort-Check können Sie auf übersichtlichen Karten Standortabklärungen überprüfen.

Wie gross ist der Raumbedarf?                

Ihren Raumbedarf ermitteln Sie am einfachsten, indem Sie von Ihrer gegenwärtigen Wohnsituation ausgehen. Machen Sie eine Liste der zusätzlichen Räume, die Sie in Zukunft benötigen – oder wünschen. Aber Vorsicht: Familien können wachsen, Kinder wünschen sich eigene Zimmer. Ist der Nachwuchs ausgezogen, wird sich der Raumbedarf wieder verringern. Sind Autoabstellplätze oder ein Velounterstand notwendig? Auch durch Mehrfachnutzung oder Umnutzung lassen sich Raumansprüche erfüllen. All diese Gedanken gilt es schon bei der Bau- oder Umbauplanung zu berücksichtigen.

Welche Ausbauwünsche haben Sie?                

Erstellen Sie für jeden Raum ein «Raumblatt», auf dem Sie Ihre Ausstattungswünsche an ein Objekt im Detail festhalten.

  • Soll die Küche «offen» oder «geschlossen» sein?
  • Braucht es zusätzliche Nasszellen?
  • Ist ein Arbeitszimmer bzw. ein Home-Office notwendig?
  • Sollen Keller- oder Estrichräume zusätzlich nutzbar oder beheizt sein?

Verlieren Sie dabei aber den Budgetrahmen nicht aus den Augen und bleiben Sie realistisch. Überdenken Sie Ihr Vorhaben gut, Ideen und Vorstellungen können sich mit der Zeit durchaus ändern.

Welche Materialien?                

Setzen Sie sich auch bei der Materialauswahl eine Kostenlimite. Nützen Sie aber die Gelegenheit, Ihren Geschmack und Ihre Vorlieben zur Geltung zu bringen. Lassen Sie sich dabei von Wohnzeitschriften und Einrichtungsmessen inspirieren. Auch das Thema «Pflege- und Reinigungsaufwand» sowie «Abnutzung» gilt es bei der Wahl zu berücksichtigen.

Energie und Wasserversorgung?                

Die Sanitär-, Elektro- und Gebäudesystemtechnik spielt bei der Bauplanung, bei einem Umbau oder einer Sanierung eine zentrale Rolle. Für den gesamten Innen- und Aussenbereich sind die Anschlüsse (Wasser, Elektro, Fernsehen, Radio, Telefon, Internet usw.) nach praktischen Gesichtspunkten festzulegen. Stellen Sie sich zudem die Frage nach einer zeitgemässen Energie- und Wärmeversorgung. Spielen Nachhaltigkeit und Minergie® für Sie eine wichtige Rolle? Dann lassen Sie sich detailliert beraten.

Gesetzliche Vorschriften und Verträge                

Beim Bauen und beim Erwerb von Wohneigentum gilt es, zahlreiche gesetzliche Vorschriften zu beachten. Mit den Wichtigsten sollten Sie vertraut sein. Reservations-, Kauf-, Werk- und andere Verträge bedürfen einer fachtechnischen und rechtlichen Prüfung. Wir empfehlen einen Bau- oder Rechtsberater beizuziehen. Nach Abschluss und Unterzeichnung ist es wichtig, dass die getroffenen Vereinbarungen (Termine, Leistungen, Qualitäten usw.) korrekt erfüllt werden. Ihr Architekt, General- bzw. Totalunternehmer oder Immobilienverkäufer sollte das gewährleisten. Bestätigen Sie allfällige Vereinbarungen oder Reklamationen immer schriftlich mit klaren Terminvorgaben.

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2. Eigenheim finden

Am besten strecken Sie Ihre Fühler in alle Richtungen aus. Legen Sie sich bei den Online-Immobilienbörsen ein Such-Abo an und prüfen Sie Inserate in Zeitungen. Informieren Sie Freunden und Bekannte, dass Sie auf der Suche nach einem neuen Zuhause sind. Je besser Sie vernetzt sind, desto grösser ist die Chance, Hinweise für passende Grundstücke oder Immobilien zu bekommen.

newhome abonnieren                

newhome, die Plattform für Wohneigentum und Mietobjekte, stellt kostenlos ein intelligentes Suchabo bereit. Wird ein passendes Angebot neu publiziert, erhalten Sie automatisch eine Benachrichtigung.

newhome.ch

Herumerzählen                

Freunde, Kollegen, Bekannte, auch die Nachbarn – alle müssen von Ihrer Suche nach Ihrem Traumobjekt wissen. Die besten Objekte gehen unter der Hand weg.

Netzwerke einspannen                

Freunde auf Facebook und anderen Social-Media-Pattformen einbinden. Auch das Intranet am Arbeitsplatz kann zielführend sein.

Quartiere durchstreifen                

Neubauten bevorzugt? Beim Spaziergang zeigt sich, wo gebaut wird. Baustangen lassen kommende Projekte vermuten — nachfragen!

Verwaltungen, General- und Totalunternehmer kontaktieren                

Die haben zwar selten per Zufall eine Wohnung frei, meist aber Wartelisten.

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3. Finanzierung regeln

Entscheidend ist das vorhandene Eigenkapital und eine ausreichende Tragbarkeit. Die Grundlagen der Immobilienfinanzierung haben wir für Sie zusammengefasst:

Eigenmittel                

Das Eigenkapital ist die Grundlage der Eigenheimfinanzierung. Benötigt werden mindestens 20 Prozent des Kaufpreises in Form von liquiden Mitteln wie Sparguthaben oder Wertschriften. Ebenfalls können 3. Säule-Guthaben, Erbvorbezug, Schenkung oder Drittdarlehen als Eigenmittel eingesetzt werden.

Möglich ist auch die Belehnung oder der Bezug von Pensionskassengeldern (2. Säule). In diesem Fall muss der Anteil der Bar-Eigenmittel mindestens 10 Prozent des Kaufpreises betragen.

Wer Pensionskassengelder für sein Eigenheim bezieht, kürzt damit seine Rente. Deshalb sollte man sich vorher beraten lassen.

Tragbarkeit                

Wohnkosten

Alles, was Sie monatlich für Ihr Eigenheim ausgeben, bezeichnet man als Wohnkosten. Sie umfassen Aufwendungen wie Zinsen, Amortisation, sämtliche Nebenkosten (Elektrizität, Wasser, Heizung, Reparaturen, Unterhalt etc.). Die Wohnkosten sollten 34 Prozent des Nettoeinkommens nicht überschreiten. Um zu ermitteln, ob eine Immobilienfinanzierung tragbar ist, werden folgende Werte eingesetzt:

  • Die Zinsbelastung der Bankschuld basiert auf einem langfristigen Durchschnittszinssatz. Damit wird einer möglichen Erhöhung des Zinsniveaus Rechnung getragen.
  • Die Amortisation der 2. Hypothek soll innerhalb von 15 Jahre erfolgen.
  • Die Höhe der jährlichen Nebenkosten basiert auf einem Erfahrungswert. Er beträgt 0.75 Prozent des Liegenschaftswerts.
  • Der Zins für ein allfällig verwendetes Drittdarlehen ist ebenfalls in der Tragbarkeitsrechnung als Aufwand zu berücksichtigen, nebst den kalkulatorischen Hypothekarzinsen, Amortisationen und Nebenkosten.

Tragbarkeitsrechner

Verwendung von Mitteln der 2. und 3. Säule                

Das Bundesgesetz eröffnet Ihnen die Möglichkeit, Gelder der 2. und 3. Säule zur Finanzierung Ihres Wohneigentums einzusetzen. Sie können einen Teil der Hypothek mit Pensionskassenguthaben absichern oder Freizügigkeitskapital wie auch Sparen-3-Guthaben als Eigenmittel einbringen. Klären Sie deshalb bei Ihrem Arbeitgeber schriftlich ab, wie hoch Ihr Freizügigkeitsguthaben ist (inkl. allfällige Kadervorsorge-Versicherungen).

Darlehen                

Falls Sie auf ein Darlehen von Verwandten oder von Ihrem Arbeitgeber zurückgreifen möchten, überprüfen Sie diese Beziehung sorgfältig. Bestehen Sie auf klare schriftliche Verträge, die über die Summe des Darlehens, den Zinssatz, die Rückzahlung und Sicherheiten sowie über Kündigungsmöglichkeiten und Dauer usw. Aufschluss geben.

Hypothek                

Die Hypothek wird je nach Finanzierungsbetrag in eine 1. Hypothek (entspricht ca. 2/3 des Verkehrswertes) und eine 2. Hypothek aufgeteilt. Innerhalb einer Frist von 15 Jahren oder vor Erreichen des Pensionszeitpunkts ist die 2. Hypothek in gleichmässigen Tranchen (d.h. linear) zurückzuzahlen.

Unsere Hypotheken-Lösungen

Finanzierungsvorschläge

Unsere Finanzierungsspezialisten unterbreiten Ihnen gerne auf Sie und Ihre persönlichen Verhältnisse zugeschnittene Finanzierungsvorschläge.

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Amortisation                

Direkte Amortisation

Mit der direkten Amortisation reduzieren Sie laufend Ihre Hypothekarschuld und damit Ihre jährliche Zinsbelastung.

Indirekte Amortisation

Im Zusammenhang mit der Säule 3a bietet sich auch die Möglichkeit einer indirekten Amortisation. Dabei zahlen Sie die entsprechenden Beträge auf Ihr Vorsorgekonto Sparen 3 ein. Dieses wird zugunsten der Hypothek verpfändet. So bleibt die Hypothekarschuld mit der Zinsbelastung bestehen und Sie profitieren von Steuerersparnissen. Denn ein Guthaben auf dem Sparen 3-Konto wird nicht als Vermögen deklariert und der jährliche Einzahlungsbetrag kann vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

Im Alter                

Speziell von älteren Kaufinteressenten zu beachten

Bei einem Kauf vor Erreichen des Pensionsalters ist ein Eigenkapital von mindestens 20% notwendig. Die zweite Hypothek muss vor Erreichen des Pensionszeitpunkts zurückbezahlt werden. Für einen 58-jährigen Käufer bedeutet das, dass er die 2. Hypothek beispielsweise innerhalb von sieben Jahren zurückzahlen muss. Das kann zu einer hohen jährlichen Amortisationspflicht führen. Nach der Pensionierung beträgt der Eigenmittelanteil mindestens 34 Prozent. Je nach Objekt und Höhe des nachhaltigen Renteneinkommens ist es auch möglich, dass die Bank einen höheren Anteil verlangt.

Einkommen nach der Pensionierung

Das Einkommen nach der Pensionierung ist in der Regel tiefer, weil die Renten der AHV und der Pensionskasse nun das Erwerbseinkommen ablösen. Das erfordert von der finanzierenden Bank eine individuelle Beurteilung: Die LUKB berücksichtigt zur Berechnung der Tragbarkeit auch die bei ihr deponierten Vermögenswerte (Kontoguthaben, Wertschriftenanlagen), die aus Ersparnissen oder aus Kapitalauszahlungen aus der 2. und 3. Säule gebildet worden sind. So ist es möglich, dass die Bank bei einer tiefen Objektbelastung bereit ist, trotz nicht erfüllter Tragbarkeit eine Höherbelehnung der Liegenschaft vorzunehmen, sofern der Kreditnehmer eine konkrete Liquiditätsplanung vorlegen kann.

Ganzheitliche Beratung lohnt sich

Gerade für Eigenheimkäufe, die um den Pensionierungszeitpunkt geplant sind, lohnt sich eine ganzheitliche Beratung. Dazu gehören – neben der Tragbarkeitsrechnung für die Immobilie – auch Themen wie Vorsorge- und Pensionierungsplanung, Liquiditätsplanung, Steuern sowie Nachlassregelung und Erbrecht. Wer frühzeitig die Weichen stellt, profitiert erfahrungsgemäss von höherer Handlungsfreiheit.

Steuerfolgen                

Der Kauf einer Liegenschaft hat diverse Auswirkungen auf Ihre Steuern. Details finden Sie hier:

Tipps rund um die Steuern

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