Das 1x1 der Hypotheken
Die relevantesten Begriffe rund um die Hypothek einfach erklärt
Finanzieren
1./2. Hypothek
Die 1. Hypothek (Darlehen der Bank) entspricht maximal 66% des Verkehrswertes. Der Rest des Kreditbetrages bildet die 2. Hypothek.
Die 2. Hypothek liegt zwischen 66% und 80% des Kaufpreises bzw. der Anlagekosten und muss über die Jahre amortisiert (=zurückgezahlt) werden. Es ist auch eine indirekte Amortisation mit steuerlichen Vorteilen möglich (Säule 3a).
Amortisation
Vertraglich vereinbarte Rückzahlung der Hypothek. Üblicherweise erfolgt die Amortisation gleichzeitig mit der Zinszahlung. Im Allgemeinen muss die Hypothek innert maximal 15 Jahren, spätestens jedoch bis zum Rentenalter (64. Altersjahr bei Frauen, 65. Altersjahr bei Männern), auf zwei Drittel amortisiert sein.
Belehnung
Das Verhältnis zwischen dem Verkehrswert und dem Hypothekarkredit
Beispiel
Der Verkehrswert der Liegenschaft beträgt 1 Mio. Franken, die Hypothek 600'000 Franken . Folglich beträgt die Belehnung der Liegenschaft 60%.
Eigenkapital
Als Faustregel gilt, dass Sie 20% des Kaufpreises bzw. der Anlagekosten aus Eigenmitteln begleichen müssen. Davon sind mindestens 10% als liquide Mittel einzusetzen, die nicht aus der 2. Säule stammen (Pensionskassen-Gelder).
Beispiele von Eigenmitteln
Selbst Erspartes, Schenkung/Erbvorbezug, Bezüge 2. und/oder 3. Säule
Indirekte Amortisation
Im Zusammenhang mit der Säule 3a bietet sich auch die Möglichkeit einer indirekten Amortisation. Dabei zahlen Sie die entsprechenden Beträge auf Ihr Sparen 3-Konto ein. Dieses wird zugunsten der Hypothek verpfändet. So bleibt die Hypothekarschuld mit der Zinsbelastung bestehen und Sie profitieren von Steuerersparnissen. Denn ein Guthaben auf dem Sparen 3-Konto wird nicht als Vermögen deklariert und der jährliche Einzahlungsbetrag kann vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.
Kalkulatorischer Zins
Bei der Beurteilung der Tragbarkeit geht die LUKB von der Überlegung aus, dass die Zinsbelastung langfristig tragbar sein muss. Deshalb basiert die Kalkulation der Tragbarkeit auch auf einem langfristigen durchschnittlichen Zinssatz, der höher ist als das aktuelle tiefe Zinsniveau. Damit soll sichergestellt werden, dass sich die Kreditnehmer die Hypothek auch bei steigenden Zinsen leisten können.
Kaufpreis
Der zu bezahlende Geldbetrag für den Erwerb eines Eigenheims.
Kreditbetrag
Der Kreditbetrag ergibt sich aus der Differenz zwischen Kaufpreis und Eigenkapital (bis 80% des Verkehrswertes finanziert die Bank, die restlichen 20% sind durch Eigenkapital zu decken).
Tragbarkeit
Das Resultat der Berechnung aller anfallenden Kosten des Eigenheims (Hypothekarzins, Amortisation, Nebenkosten) im Verhältnis zum Nettoeinkommen (Kosten sollten nicht mehr als 34% des Nettoeinkommens betragen). Mit unserem Hypothekenrechner können Sie schnell und einfach Ihre Tragbarkeit berechnen.
Verkehrswert
Geschätzter Wert eines Objektes, der unter normalen Marktbedingungen bei einem Verkauf voraussichtlich erzielt werden kann. Der Verkehrswert einer Immobilie wird über die sogenannte Verkehrswertschätzung ermittelt.
Produkte
Baukredit
Kontokorrentkonto für die Bezahlung laufender Rechnungen an Architekten, Bauunternehmer und Handwerker während der Bauphase – egal ob Neubau oder Renovation.
Familien-Hypothek
Variable Hypothek oder Festhypothek mit einer Zinsreduktion von 0.40% auf 250‘000 Franken während 3 Jahren für Familien mit mindestens einem Kind unter 18 Jahren. Die Vergünstigung beträgt in den 3 Jahren bis zu 3‘000 Franken. Die Familien-Hypothek ist für neue Hypothekarkunden bestimmt und kann nicht mit anderen Sonderangeboten der LUKB kumuliert werden.
Festhypothek
Hypothek mit einem fixen Zinssatz für eine fest vereinbarte Laufzeit von 2 bis 15 Jahren. Der gleich bleibende Zinssatz ermöglicht eine exakte Budgetierung der anfallenden Zinskosten
Forward-Finanzierung
Der Abschluss einer Festhypothek ist bereits Monate im Voraus möglich, auch bei Ablauf einer bestehenden Hypothek. Für die vorzeitige Zinsfixierung ist ein Zins-Zuschlag (Forward-Prämie) zu entrichten.
SARON®-Hypothek
Das geldmarktbasierte Hypothekarmodell setzt sich aus einem Basiszinssatz und einer fixen Marge zusammen. Der Basiszinssatz wird nach dem Ablauf einer Zinsperiode mit einer bestimmten Berechnungsmethode ermittelt, die auf dem von der SIX täglich publizierten SARON® basiert. Die SARON®-Hypothek ist das Nachfolgeprodukt der LIBOR-basierten Rollover-Hypothek. Bei steigenden Zinsen besteht die Option, in eine Festhypothek zu wechseln.
Variable Hypothek
Hypothek mit einem variablen Zinssatz und einer unbefristeten Laufzeit; der Zinssatz richtet sich jeweils nach den Verhältnissen am Kapitalmarkt.
Energiespar-Hypothek
Die Energiespar-Hypothek fördert Investitionen in erneuerbare Energien und begünstigt die Finanzierung von neu erbauten, renovierten oder umgebauten Objekten.
Sonstige Begriffe
Eigenmietwert
Wer in seinem Eigenheim wohnt, muss den so genannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Dieser Mietwert richtet sich nach dem Betrag, den der Eigentümer bei Fremdvermietung erzielen würde bzw. der Mieter als Miete bezahlen müsste. Im Gegenzug können Schuldzinsen und Unterhaltskosten vom Einkommen abgezogen werden.
Erneuerungsfonds (Stockwerkeigentum)
Regelmässige Rückstellungen in so genannten Erneuerungsfonds für Stockwerkeigentümer sichern die Finanzierung von umfangreichen Renovationen, die nach einer Nutzungsperiode von 20 bis 30 Jahren fällig werden. Andernfalls müssen diese über eine direkte Kostenbeteiligung finanziert werden. Kann das Geld von den Stockwerkeigentümern nicht zeitnah einbezahlt werden, verzögern sich die dringend notwendigen Sanierungsarbeiten.
Grundstückgewinnsteuer
Natürliche und juristische Personen bezahlen bei der Veräusserung von Grundstücken eine Grundstückgewinnsteuer auf den erzielten Reingewinn. Je länger man das Grundstück besitzt, desto geringer ist die Steuerbelastung. Am meisten zahlen natürliche oder juristische Personen, die ein Grundstück kaufen und kurz darauf wieder (mit Gewinn) verkaufen.
Leitzins
Unter Leitzinsen versteht man die von der zuständigen Zentralbank festgelegten Zinssätze, zu denen sich Geschäftsbanken bei einer Zentral- oder Notenbank Geld beschaffen oder anlegen können. In der Schweiz ist die Schweizerische Nationalbank (SNB) zuständig für die Festlegung des Leitzinses.
Refinanzierung
Als Refinanzierung wird der Vorgang bezeichnet, bei dem Kreditinstitute Kapital zur Finanzierung des Aktivgeschäfts (Kredite und Hypotheken) beschaffen – sei es bei der Nationalbank oder bei anderen Finanzinstituten. Umgangssprachlich wird manchmal auch die Verlängerung oder Ablösung einer Hypothek als «Refinanzierung» bezeichnet.
Referenzzinssatz
Der Referenzzinssatz stützt sich auf den hypothekarischen Durchschnittszinssatz der Banken in der Schweiz. Der aktuelle Stand des Referenzzinssatzes wird vierteljährlich durch das Bundesamt für Wohnungswesen mitgeteilt. Der Referenzzinssatz ist massgebend für Mietzinsanpassungen in bestehenden unbefristeten Mietverhältnissen (Art. 13 VMWG).
Saron
Der Saron (Swiss Average Rate Overnight) hat den Libor als Referenzzinssatz abgelöst. Anders als beim Libor wird der Preis des Saron über eine Plattform bei der Schweizer Börse ermittelt. Ausserdem basiert er auf tatsächlichen Transaktionen und nicht auf Abmachungen zwischen den Banken.
Unwiderrufliches Zahlungsversprechen
Mit einem unwiderruflichen Zahlungsversprechen wird sichergestellt, dass das jeweilige Finanzierungsinstitut den Kaufbetrag zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt an den Verkäufer überweist. Spätestens bei der Unterzeichnung – bestenfalls aber schon vorher – muss das unwiderrufliche Zahlungsversprechen dem Notar bzw. dem Grundbuchverwalter vorliegen und an den Verkäufer übergeben werden.