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Erwerb und Sanierung von Altbauten

Was Sie beim Erwerb von Stockwerkeigentum in älteren Objekten beachten müssen

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Nach dem Erwerb einer älteren Wohnung folgt oft eine finanziell aufwändige Sanierung des gesamten Hauses inkl. Wohnung. Während die Sanierung der Wohnung Sache des Eigentümer ist, fällt die Sanierung des Haues in die Verantwortung der Gemeinschaft. 

Doch, was muss tatsächlich gemacht werden? Genügt eine sanfte Sanierung der eigenen vier Wände oder betrifft es auch die Gebäudehülle inkl. Heizanlage? Welche (neuen) Energievorschriften sind zu beachten? Welches Heizsystem ist zu wählen? Soll die Hülle zugleich noch energetisch saniert werden? Können im Rahmen kantonaler Förderprogramme allenfalls finanzielle Beihilfen verlangt werden?

Erster Schritt: Analyse

Gebäudesanierungen sind per se anspruchsvoll. Bei Stockwerkeigentum werden die Ansprüche nicht geringer – im Gegenteil. Neben grundsätzlichen Fragen über Werterhalt, Teil- oder Gesamterneuerung bis hin zum Ersatzneubau sind baugesetzliche Vorschriften zu beachten und
ein mögliches Nutzungspotenzial ist abzuklären. Eine grundlegende Analyse des Gebäudezustandes ist unumgänglich. Auf Basis dieser Analyse kann geklärt werden, welche baulichen Massnahmen nötig und welche wünschbar bzw. welche Kosten damit verbunden sind. Hintergrund: Die Eigentümer müssen letztlich die nötige Finanzierung bereitstellen können!

Zweiter Schritt: Rechtliches und Finanzielles

Die Stockwerkeigentümerversammlung muss entsprechende Beschlüsse zur Sanierung, zur Bewilligung der Kosten sowie zur Finanzierung gemeinsam fällen. Je nach Arbeitsart bzw. Arbeitsumfang  können andere Mehrheiten zur Anwendung gelangen. Für einen reinen Heizungsersatz gilt nach Gesetz das einfache Mehr. Eine wärmetechnische Sanierung der Gebäudehülle bedingt bereits die Mehrheit nach Köpfen als auch nach Wertquoten. Wichtig: Das Reglement muss hinsichtlich abweichender Regelungen immer konsultiert werden! Eine wärmetechnische Sanierung der Gebäudehülle ist in aller Regel zudem baubewilligungspflichtig und hat zur Folge, dass die geltenden Energievorschriften von Bund und Kanton einzuhalten sind. Und last but not least: Wie wird die Sanierung nun tatsächlich finanziert?

Differenz bei den Interessen

Während ältere Eigentümer ohne Erben ihre Wohnung so lange es geht bewohnen und möglichst wenig daran ändern möchten, wollen jüngere Eigentümer die Liegenschaft auf den aktuellen Stand der Zeit bringen. Da keine gesetzlichen Vorschriften bezüglich Führung eines Erneuerungsfonds bestehen und dieser, falls ein solcher besteht, in der Praxis für umfassendere Arbeiten bei weitem nicht reicht, genügen bereits geringe Unterschiede bei den finanziellen Möglichkeiten der Eigentümer, um das Ansinnen einer Gesamtsanierung zum Streitfall zu entwickeln. Dabei könnten aufgrund der Energiegesetzgebung gerade Förderbeiträge der öffentlichen Hand Anreiz für werterhaltende oder gar wertsteigernde Massnahmen schaffen (z.B. auf Basis einer GEAK-Analyse – dem Gebäudeenergieausweis der Kantone).

Planung: spezifisch, langfristig

Sanierungen älterer Liegenschaften werden aus energetischer und wirtschaftlicher Sicht wegen der Erhaltung und Verbesserung der Bausubstanz und Gebäudetechnik immer wichtiger. Für den Stockwerkeigentümer empfiehlt sich daher eine frühzeitige individuelle Planung seiner eigenen Zukunft und derjenigen seines Stockwerkeigentums. Eine professionelle, umfassende Begleitung ist hier äusserst wichtig!

 

Jennifer Schuler und Stefan Müller von der Truvag Treuhand AG.

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