Pläne-Wohntraum-Finanzierung-Planung-Intro

Sorgfältige Planung der Finanzierung

Die Finanzierung eines Eigenheims soll heutigen wie zukünftigen Ansprüchen genügen

Pläne-Wohntraum-Finanzierung-Planung-Text

Wie viel Eigenkapital benötige ich für den Kauf eines Eigenheims?

Das Eigenkapital ist die Grundlage der Eigenheimfinanzierung. Benötigt werden dabei 20% des Kaufpreises in Form von liquiden Mitteln. Dazu zählen Sparguthaben oder Wertschriften. Je nach Situation kann ein Erbvorbezug oder eine Schenkung zusätzliches Kapital generieren. Eine weitere Möglichkeit ist die Verpfändung oder der Vorbezug von Mitteln aus der 2. Säule (Pensionskasse) oder der 3. Säule (gebundene Vorsorge). Auch in dieser Variante muss der Anteil der Bar-Eigenmittel 10% betragen. Wer Pensionskassengelder für den Erwerb des Eigenheims einsetzt, kürzt damit seine zukünftige Rente. Eine umfassende Beratung ist in diesem Zusammenhang wichtig und ratsam. Darüber hinaus ist darauf zu achten, dass nach dem Kauf genügend Reserven vorhanden sind, um allfällige Mehrkosten am Objekt oder geplante Anschaffungen (z.B. Einrichtung, Ersatz eines Fahrzeugs) oder unvorhergesehene Ausgaben (Notfälle) finanzieren zu können. Es ist auch zu berücksichtigen, dass neben dem Kaufpreis auch weitere Kaufkosten (Notar- / Grundbuchgebühren und Handänderungssteuern) anfallen. 

Was ist unter «Tragbarkeit» zu verstehen? Und warum ist diese wichtig?

Damit die Ausgaben für das Wohnen nicht zur Belastung werden, müssen beim Kauf eines Eigenheims die Tragbarkeitsrichtlinien erfüllt sein. Diese werden als Wohnkosten ausgewiesen. Dazu zählen die kalkulatorischen Hypothekarzinsen, Amortisation und Nebenkosten (Strom, Wasser, Heizung, Reparaturen, Unterhalt etc.). Die Wohnkosten sollten 34% des Nettoeinkommens nicht überschreiten. Um zu ermitteln, ob eine Immobilienfinanzierung für Kaufinteressenten tragbar ist, setzen wir folgende Werte ein: 

  • Langfristiger Durchschnittszinssatz: Die Zinsbelastung der Bankschuld basiert auf einem langfristigen Durchschnittszinssatz. Damit wird einer möglichen Erhöhung des Zinsniveaus Rechnung getragen. Derzeit rechnen wir mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 4.50%.
  • 15 Jahre Amortisationszeit: Die Amortisation der 2. Hypothek soll innerhalb dieser Zeit erfolgen oder vor Erreichen des Pensionierungszeitpunkts. Für einen 58-jährigen Käufer bedeutet dies, dass er die 2. Hypothek bspw. innerhalb von sieben Jahren zurückzahlen muss. 
  • Nebenkosten: Die Höhe der jährlichen Nebenkosten basiert auf einem Erfahrungswert. Er beträgt 0.75% des Liegenschaftswertes.


Was ist unter «Amortisation» zu verstehen?

Unter Amortisation versteht man die Rückzahlung der Hypothekarschuld. Der Betrag der Amortisation ist abhängig von der Belehnung. Als Belehnung bezeichnet man das Verhältnis zwischen Hypothek und Liegenschaftskaufpreis. Eine Belehnung bis 66% wird als 1. Hypothek bezeichnet, der übersteigende Anteil bis 80% als 2. Hypothek. Innerhalb einer Frist von 15 Jahren ist die 2. Hypothek in gleichmässigen Tranchen (d.h. linear) zurückzuzahlen. Aus steuerlicher Sicht empfiehlt sich die indirekte Amortisation mittels Einzahlungen auf ein gebundenes Vorsorgekonto der Säule 3a (Sparen 3-Konto). So können die geleisteten Zahlungen im gesetzlichen Rahmen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Die jeweilige persönliche Situation bestimmt, welche Amortisationsform die geeignete ist. Unsere Kundenberater berechnen individualisierte Varianten und können so die Amortisation vorsorge- und steueroptimiert planen. Die Amortisation der Hypothekarschuld ist langfristig zu betrachten und den Lebensumständen anzupassen.

Welche Finanzierungsmodelle stehen zur Wahl?

Bei der LUKB basieren die Hypothekarmodelle auf variablem oder festem Zinssatz:

  • Hypotheken mit variablem Zinssatz: Der Zinssatz bei Hypothekarmodellen mit variablem Zinssatz passt sich laufend den Marktverhältnissen an. Je nach Modell wird der Zinssatz von der allgemeinen Zinsentwicklung am Geld- und Kapitalmarkt bestimmt. Die Kunden profitieren von fallenden Zinsen, müssen aber auch steigende Zinsen in Kauf nehmen. Dies erschwert eine genaue Budgetierung. Für Kreditnehmer mit grösserem Sicherheitsbedürfnis eignet sich diese Finanzierungsform weniger.
  • Hypotheken mit festem Zinssatz: Der Zinssatz wird für eine bestimmte Dauer (z.B. 5 oder 10 Jahre) fixiert. Dies ermöglicht eine solide langfristige Budgetierung und verhindert im Fall von steigenden Zinsen unliebsame Überraschungen. Bei einer allfälligen vorzeitigen Auflösung der Festhypothek sind zudem Ausstiegskosten zu entrichten. Im Rahmen der beiden Grundmodelle bietet die LUKB verschiedene Hypothekarprodukte und Spezialangebote an (z.B. die Minergie-Hypothek und die Familien-Hypothek). Diese können – je nach persönlicher Situation – interessante Vorteile bieten. Welche Hypothek die richtige ist, hängt davon ab, wieviel Planungssicherheit oder Flexibilität gewünscht wird, aber auch vom persönlichen Planungshorizont und der Risikobereitschaft, respektive der Risikofähigkeit.


Wie spare ich in jungen Jahren Eigenmittel für den Kauf?

Gerade jüngere Interessenten verfügen öfters noch nicht über die notwendigen Eigenmittel für den Kauf eines  Eigenheims. Damit der Traum in Erfüllung geht, raten wir zu folgendem Vorgehen:

  • Ab Mitte 20 ein Budget erstellen, einen Sparplan samt Sparquote erstellen und einhalten. 
  • Sparanteil konsequent in spezielle Anlageformen wie Sparkonto, 3. Säule und Wertschriften /Anlagefonds separieren.
  • Daueraufträge für Kontoüberträge zur Bildung von Eigenkapital einrichten.


Was ist beim Kauf im Alter zu beachten?

Bei einem Kauf nach der Pensionierung ist neben der Finanzierung auch die Form des Wohnens zu klären. Es ist zu prüfen, wie die Verkehrsanbindungen durch den öffentlichen Verkehr gewährleistet sind, welche Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe verfügbar sind, wie viele Stockwerke, Treppen es zu bewältigen gibt und welche Infrastrukturen gegebenenfalls im Eigenheim angepasst werden müssen. Die Bedürfnisse nach Wohnkomfort können sich verändern und allfällige Renovationen und Anpassungen müssen ohne Erwerbseinkommen finanziert werden. Das erfordert eine sorgfältige Planung bezüglich Tragbarkeit und Amortisation. Fachkundigen Rat holt man sich bei allen Themen am besten bei den Kundenberatern der LUKB. Sie sorgen dafür, dass die Hypothek nicht zur «Hypothek» im Alter wird.

Pläne-Wohntraum-Finanzierung-Planung-Mehr zum Thema