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Steuern sparen dank Immobilien-AG?

Wann ist die Gründung einer AG/GmbH sinnvoll?

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Wer Immobilien besitzt, hat die Wahl zwischen verschiedenen Rechtsformen: Entweder im Direktbesitz als Privat- oder Geschäftsvermögen oder als indirekter Besitz über eine Immobiliengesellschaft. Bei der Entscheidung sollten vorab sowohl rechtliche als auch steuerliche Gesichtspunkte geklärt werden. 

Unterschiedliche Abzugsfähigkeit von Kosten

Eine Immobilien-AG kann Abschreibungen auf ihren Liegenschaften vornehmen und Schuldzinsen unbeschränkt abziehen - damit reduziert sie ihren steuerbaren Gewinn. Auf Liegenschaften des Privatvermögens sind hingegen keine Abschreibungen zulässig – auch Schuldzinsen können nicht unbeschränkt abgezogen werden. Aktuell wird in der Politik diskutiert, ob künftig Schuldzinsen von Wohneigentum überhaupt abzugsfähig sind (Abschaffung des Eigenmietwerts). Gleichzeitig gilt es Folgendes zu beachten:

  • Eine Immobilien-AG kann im Gegensatz zu Privatpersonen nur die effektiven und keine pauschalen Liegenschaftsunterhaltskosten abziehen.
  • Bei einer Immobilien-AG können Kosten anfallen, die man im Privatvermögen nicht hat (zum Beispiel Buchhaltungskosten).


Unterschiedliche und allenfalls doppelte Steuerbelastung

Bei einer Immobiliengesellschaft werden die Liegenschaftserträge doppelt besteuert: Als Erstes auf der Stufe der Immobilien-AG, anschliessend – sofern Dividenden oder Lohn ausbezahlt werden – als Einkommen des Aktionärs. Unter folgenden Gesichtspunkten kann das Halten der Liegenschaft über eine Immobilien-AG dennoch steuertechnisch durchaus vorteilhaft sein:

  • Der Aktionär befindet sich in einer hohen Steuerprogression.
  • Der Mietwert der Liegenschaft ist ebenfalls hoch und gleichzeitig unterliegt die Immobilien-AG einer tiefen Gewinnsteuerbelastung.


Weitere Aspekte

Den Vorteilen einer Immobilien-AG bei den wiederkehrenden Steuern sind die Steuern und Abgaben gegenüberzustellen, welche durch die Übertragung der Liegenschaft in die Immobilien-AG ausgelöst werden können. So zum Beispiel:

  • Grundstückgewinnsteuern
  • Emissionsabgaben
  • Handänderungs- und Notariatsgebühren

Bei einer Gesamtbetrachtung empfiehlt es sich zudem auch die Steuerfolgen zu prüfen, falls geplant ist, die Liegenschaft oder die Immobilien-AG eines Tages weiter zu veräussern.

Selbstgenutzte (Ferien-)Liegenschaften im Besonderen

Des Weiteren gilt es zu klären, ob die Liegenschaft zur Eigennutzung oder zur Vermietung vorgesehen ist. Nutzt man beispielsweise die Ferienwohnung ausschliesslich selber, könnten sich daraus unliebsame Steuerfolgen ergeben, wenn die Gesellschaft dadurch private Kosten des Aktionärs übernimmt bzw. wenn der Aktionär der Immobilien-AG die Nutzung der Ferienwohnung nicht marktgerecht entschädigt. 

Fazit

Im Regelfall macht eine Immobilien-AG erst bei hohen Mieterträgen Sinn. Das hängt aber immer auch vom Lebenszyklus der Immobilie und der Besitzdauer ab. Auch der Ort der Immobilie sowie der Wohnsitz der Aktionäre sind entscheidend. 

Als Faustregel gilt: Selbstgenutzte Liegenschaften werden mit Vorteil im Privatvermögen gehalten. Wer noch keine Liegenschaft besitzt und plant, mehrere zu kaufen, sollte sich von Anfang an gut überlegen, welche Halteform aus steuerlicher Sicht passend ist. Oftmals lohnen sich Immobiliengesellschaften für den Aufbau eines Immobilienportefeuilles. Warum die Halteform für kleine und mittlere Immobilieninvestoren von Bedeutung ist, erfahren Sie in unserem Ratgeber «Steuerliche Aspekte bei der Halteform von Liegenschaften». 

In jedem Fall muss die Situation individuell und in einer Gesamtbetrachtung analysiert werden. Unsere Expertinnen und Experten für Steuern beraten Sie gerne.

 

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