Wohneigentum kaufen und vermieten

Sie haben freies Kapital auf der Seite und Schwankungen an den Finanzmärkten keine Lust? Eine mögliche Lösung: Sie kaufen eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus und vermieten die Immobilie, kurz «Buy-to-let» genannt. Damit diese Investition die gewünschte Rendite bringt, müssen Sie allerdings einige zentrale Punkte beachten – und beziehen am besten von Anfang an Ihre Kundenberaterin bzw. -berater ein.

«Buy-to-let» führt nicht immer zur gewünschten Rendite

Angesichts von günstigen Finanzierungsmöglichkeiten überlegen sich immer mehr private Anlegerinnen und Anleger, eine oder gleich mehrere Immobilien zu erwerben, um sie zu vermieten. Das Konzept nennt sich «Buy-to-let» – in der Praxis handelt es sich meist um Stockwerkeigentum oder ein Einfamilienhaus. Die Überlegung dahinter ist gut nachvollziehbar: Immer weiter steigende Immobilienpreise und die Aussicht auf ein regelmässiges Mieteinkommen lassen eine solche Investition attraktiv erscheinen. Doch aufgepasst: Nicht in jedem Fall lässt sich mit «Buy-to-let» die gewünschte Rendite erzielen; und da verschiedene Risikofaktoren mitwirken, sind auch Negativrenditen und Verluste nicht ausgeschlossen. Grundsätzlich muss von Fall zu Fall entschieden werden, ob sich die Investition lohnt. Ganz wesentliche Einflussfaktoren sind dabei die Lagequalität der Immobilie (Region, Nähe zu öffentlichem Verkehr, Zustand des Mietwohnungsmarkts) und ihre baulichen Qualitäten (Alter, Zustand, Grundriss) aber auch das Konkurrenzangebot in unmittelbarer Nähe.

Risiken mitdenken

Wer in «Buy-to-let» investiert, muss die Immobilienrisiken sorgfältig prüfen und beurteilen wie bei anderen Geldanlagen. Zu den Risiken gehören insbesondere:

• Preiskorrekturen im Wohneigentumsmarkt mit einem Wertverlust auf dem Immobilieninvestment
• steigende Hypothekarzinsen
• Nachfragerückgang im Mietwohnungsmarkt (zum Beispiel, weil in einer Region zu viele Mietwohnungen erstellt werden oder weil die Zuwanderung abnimmt) – und damit sinkendes Mietzinsniveau und Leerstandrisiko 
• Leerstand bedeutet keine Erträge und somit auch keine Rendite ab Tag eins
• Probleme in der Stockwerkeigentümerschaft – der Eigentümer kann Unterhalts- und Modernisierungsfragen nicht unabhängig entscheiden
• Probleme mit der Mieterschaft
• Aufbau eines Klumpenrisikos im persönlichen Anlageportfolio
• illiquider Markt – Verkauf der Immobilie kann eine Weile dauern oder muss mit einem Preiseinschlag erfolgen
• falsch eingeschätzter Renovationsbedarf mit kurzfristig auftretenden hohen Kostenfolgen

Im aktuellen Umfeld sollten «Buy-to-let»-Investoren die Marktattraktivität genau prüfen. In peripheren, eher schlecht erschlossenen Lagen kann sich momentan aufgrund der hohen Bautätigkeit ein Überangebot an Mietwohnungen aufbauen. Generell gilt zudem, dass viele Mieter Neubauwohnungen mit zeitgerechten Grundrissen bevorzugen.

Kosten einkalkulieren

Jede Immobilie generiert nebst Einnahmen auch Ausgaben. Zu diesen gehören:

• Verwaltungskosten der Stockwerkeigentümergemeinschaft
• Einzahlungen in den Erneuerungsfonds der Stockwerkeigentümergemeinschaft
• Beiträge an Sanierungsprojekte 
• grössere Reparaturen in der Wohnung
• Aufwand für Mietersuche und -betreuung (professionelle Lösungen sind prüfenswert)
• Rechtsstreitigkeiten mit anderen Stockwerkeigentümern oder mit den Mietern (Rechtsschutzversicherung lohnt sich)
• Steuern

Steueraspekte berücksichtigen

Privatpersonen, die eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück als Kapitalanlage kaufen, müssen öffentliche Abgaben entrichten. So fallen beispielsweise Handänderungssteuern, Grundbuch- und Notariatsgebühren beim Erwerb an. Während der Haltedauer ist dem Staat die Vermögenssteuer zu zahlen. Luzern und einige weitere Kantone verzichten auf die Erhebung der Liegenschaftsteuer. In verschiedenen Kantonen gibt es eine sogenannte Minimalsteuer auf den Liegenschaftsbesitz von juristischen Personen und/oder natürlichen Personen. Diese wird statt der ordentlichen Gewinn- und Kapitalsteuern (bzw. Einkommens- und Vermögenssteuern) geschuldet, sofern sie höher ist als letztere. Die Mietzinseinnahmen sind als Einkommen zu deklarieren und werden besteuert. Die zeitlich geschickte Planung der Unterhaltskosten hilft, die Einkommenssteuer zu optimieren.

Ab einem gewissen Volumen kann es sich für Immobilienbesitzer steuerlich lohnen, die Liegenschaft nicht im Privatvermögen zu halten, sondern über eine Immobiliengesellschaft respektive Immobilien-AG.

Emotionale Faktoren einbeziehen

Wer ein «Buy-to-let»-Objekt ersteht, wird zum Vermieter. Dies bringt nicht nur Rechte und Pflichten mit sich, sondern auch eine emotionale Beziehung und benötigt Zeit. Spezialisten raten daher eher davon ab, eine «Buy-to-let»-Wohnung im gleichen Haus zu erwerben, in dem man selbst lebt. 

Wichtig sind auch Überlegungen für eine spätere eigene Nutzung des Objekts, etwa durch die Kinder oder die Eigentümerschaft selbst nach der Pensionierung. Die Vermietung des Wohneigentums kann in diesen Fällen eine gute Übergangslösung sein. Allerdings sollte man sich einen klaren Zeithorizont geben und den Mietvertrag je nach Fall zeitlich befristen, um Rechtssicherheit zu schaffen.

«Buy-to-let»-Investition mit Fachleuten erarbeiten

Solange das Tiefzinsumfeld anhält, kann «Buy-to-let» spannende Investitionsmöglichkeiten bieten. Die obigen Überlegungen zeigen jedoch, dass es für einen Investitionsentscheid eine sorgfältige Abwägung zwischen Chancen und Risiken sowie Fachwissen aus Finanz- und Immobiliensicht braucht. Man sollte deshalb für einen solchen Entscheid frühzeitig die Kundenberaterin bzw. -berater der Bank beiziehen. 

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