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Welches Wohneigentum kann ich mir leisten?

Die wichtigsten Punkte, die es zu beachten gilt

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Eckpunkte für die Finanzierung

Bei der Finanzierung Ihres Wohntraums gilt es, sorgfältig zu planen und zwei Eckpunkte stets im Auge zu behalten: Genügend Eigenkapital und eine ausreichende Tragbarkeit.

Eigenkapital

Die Grundlage der Eigenheimfinanzierung. 20% davon müssen Sie als Schuldner/Schuldnerin selber einbringen.

Tragbarkeit

Berechnen Sie die Finanzierung Ihres Wunschobjektes mit unserem Hypothekenrechner. Vorsicht: Die Wohnkosten dürfen max. 34% vom Nettoeinkommen betragen.

Beratung

Die Finanzierung von Wohneigentum ist ein komplexes Thema. Wir unterstützen Sie gerne, um die optimale Lösung für Sie zu finden. Vereinbaren Sie noch heute einen Beratungstermin.

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1. Mindestens 20% Eigenkapital

Die Grundlage jeder Eigenheimfinanzierung ist das Eigenkapital. Als Schuldner/Schuldnerin müssen Sie mindestens 20% davon einbringen können. Den restlichen Betrag können Sie mittels Aufnahme einer Hypothek sicherstellen. 

Was ist anrechenbar?

Die 20% vom Eigenkapital können aus «liquiden» Mitteln wie Kontoguthaben oder Wertschriften bestehen. Eigenheimkäufer können aber auch 3. Säule-Guthaben, Erbvorbezüge oder Schenkungen als Eigenmittel einsetzen. Möglich ist auch eine Versicherungspolice mit Rückkaufswert oder die Belehnung oder der Bezug von Pensionskassengeldern (2. Säule)

Der Anteil der harten Eigenmittel – das sind jene Gelder, die nicht aus der Pensionskasse stammen – müssen aus eigenen, privat gesparten liquiden Mitteln (Kontoguthaben, 3. Säule) beigesteuert werden und mindestens 10% des Kaufpreises betragen. 

Die Mittel aus der Vorsorge dürfen nur für selbst genutztes Wohneigentum eingesetzt werden (keine Ferienwohnungen oder Anlageobjekte). Kantonale oder sonstige Zuschüsse gibt es nur für besondere Massnahmen (etwa erneuerbare Energien oder energetische Sanierungen).

Nicht als Eigenkapital gelten nach den heute massgeblichen Standards Darlehen von Verwandten. De facto anrechenbar sind solche Gelder nur, wenn sie weder rückzahlbar noch verzinst sind. Wenn also ein reicher Onkel 100'000 Franken beisteuert, muss es sich um eine Schenkung handeln und nicht um ein rückzahlbares Darlehen. Eine willkommene Finanzspritze sind heute oft auch Erbvorbezüge.

Eigentumskauf kurz vor der Pensionierung

Die 2. Hypothek (sofern Hypothek grösser als 65% von Kaufpreis) ist innerhalb von 15 Jahren oder spätestens vor Erreichen des Pensionierungszeitpunktes zurückzuzahlen (amortisieren). Für einen 58-jährigen Käufer bedeutet dies, dass er die 2. Hypothek innerhalb von sieben Jahren zurückzahlen muss. Dies kann zu einer sehr hohen jährlichen Amortisationspflicht führen. Bei der Pensionierung sollte der Eigenmittelanteil mindestens 34% des Kaufpreises betragen. Abhängig vom Objekt und der Höhe des nachhaltigen Renteneinkommens kann es auch möglich sein, dass ein höherer Eigenmittelanteil erforderlich ist.

2. Tragbarkeit: Wohnkosten max. 34% vom Nettoeinkommen

Zu den Wohnkosten, welche ein Eigenheimbesitzer monatlich für seine Immobilie aufwenden muss, zählen die Zins- und Amortisationskosten der Hypothek sowie sämtliche Nebenkosten (Strom, Wasser, Heizung, Unterhaltskosten etc.). Wohnkosten sollten 34% des Nettoeinkommens nicht übersteigen. Die LUKB rechnet dabei mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 4.5% (langfristiger Durchschnittszinssatz). Diese kalkulatorische Berechnung soll den Kunden aufzeigen, wieviel seine in der aktuellen Tiefzinsphase abgeschlossene Hypothek bei steigenden Zinsen kostet.

Situation nach der Pensionierung 

Das Einkommen nach der Pensionierung ist in der Regel tiefer, da die Renten der AHV und der Pensionskasse nur einen Teil des bisherigen Erwerbseinkommens abdecken. Dies erfordert von der finanzierenden Bank eine individuelle Beurteilung der Tragbarkeit bei Pensionierung: Die LUKB beispielsweise berücksichtigt für diese Berechnung auch die bei ihr vorhandenen Vermögenswerte (Kontoguthaben, Wertschriftenanlagen), welche die Kunden angespart oder aus Kapitalauszahlungen der 2. und 3. Säule erhalten haben. So ist es bei der LUKB möglich, auch bei erhöhter Tragbarkeit die Finanzierung für sein Eigenheim zu führen, sofern der Kreditnehmer eine konkrete Liquiditätsplanung vorlegen kann.

Tragbarkeit berechnen

3. Steuern und Vorsorge: Beratung lohnt sich

Am besten suchen Sie schon in einer frühen Phase den Kundenberater der Bank auf. Gemeinsam mit Ihnen werden wir den finanziellen Spielraum ausloten und Varianten prüfen. Die populäre «Vergleichsrechnung Hypothekarzins = Wohnkosten» ist mit Vorsicht zu geniessen. Hinzu kommen in der Regel Nebenkosten, Amortisationen und eine eiserne Reserve für Unvorhergesehenes.

Was bleibt jeweils Ende Monat übrig? Darüber geben ganz einfach Ihr Haushaltbuch und die Kontoauszüge Auskunft. Planen Sie realistisch! Es gibt erfahrungsgemäss nur wenige Eigentümer, die sich später stark einschränken wollen («dieses Jahr keine Ferien» etc.).

Gerade für Eigenheimkäufe, die um den Pensionierungszeitpunkt geplant sind, lohnt sich eine ganzheitliche Beratung. Dazu gehören – neben dem sinnvollen Eigenmitteleinsatz und der Tragbarkeitsberechnung für die Wunsch-Immobilie – auch Themen wie Steuern, Vorsorge-, Pensionierungs- und Liquiditätsplanung sowie die Nachlassregelung. Wer frühzeitig die Weichen richtig stellt, profitiert erfahrungsgemäss von einer höheren Handlungsfreiheit.

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