Kann ich mir Wohneigentum leisten?
Warum Einkommen, Eigenkapital, Wohnkosten und die Amortisation entscheidende Faktoren bei der Finanzierung von Wohneigentum sind
Wir erklären die verschiedenen Begrifflichkeiten und zeigen, was Sie bei der Berechnung Ihrer Hypothek beachten sollten.
Erste Anforderung: mindestens 20% Eigenkapital
Um ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, sollten Sie über ein gewisses Eigenkapital verfügen. Als Regel gilt: 20% des Kaufpreises müssen von der Käuferin oder vom Käufer in Form von Eigenkapital beigesteuert werden. Der restliche Betrag kann über eine Hypothek finanziert werden.
Was gilt als Eigenkapital?
Die 20% Eigenkapital können aus effektiv vorhandenen Mitteln wie Kontoguthaben oder Wertschriften bestehen. Es kann aber auch Guthaben aus der dritten Säule, Erbvorbezüge oder Schenkungen umfassen. Auch eine Versicherungspolice mit Rückkaufswert oder die Belehnung bzw. der Bezug von Pensionskassengeldern (2. Säule) werden als Eigenkapital akzeptiert. Mindestens 10% des Kaufpreises müssen mit «harten» Eigenmitteln abgedeckt werden können. Darunter versteht man eigene, privat gesparte liquide Mittel wie z.B. Kontoguthaben oder Gelder der 3. Säule. Guthaben aus der Pensionskasse werden nicht als hartes Eigenkapital akzeptiert.
Wichtig: Mittel aus der Vorsorge dürfen nur für selbst genutztes Wohneigentum eingesetzt werden, also beispielsweise nicht für eine Ferienwohnung oder ein Anlageobjekt (siehe Ratgeber «Vorsorgegeld für Wohneigentum einsetzen». Der Staat unterstützt den Erwerb von Wohneigentum nicht. Kantonale oder sonstige Zuschüsse gibt es aber für spezielle Massnahmen, wie zum Beispiel bei Investitionen in erneuerbare Energien.
Darlehen von Verwandten gelten nicht als Eigenkapital. Ausnahmen sind möglich, wenn das Geld nicht zurückbezahlt und verzinst werden muss, es sich also de facto um eine Schenkung handelt. Eine willkommene Finanzspritze sind heute oft auch Erbvorbezüge.
Was bedeutet Tragbarkeit?
Tragbarkeit heisst nichts anderes als «sich ein Haus oder eine Wohnung leisten können». Zu den Wohnkosten, die Haus- oder Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer monatlich aufwenden müssen, zählen die Zins- und Amortisationskosten für die Hypothek sowie sämtliche Nebenkosten (Strom, Wasser, Heizung, Unterhaltskosten etc.). Die Tragbarkeits-Regel lautet: Die Wohnkosten sollten 34% des Nettoeinkommens nicht übersteigen.
Die Berechnung der Zinsbelastung auf der Hypothekarschuld basiert auf einem langfristigen Durchschnittszinssatz. Damit wird einer möglichen Erhöhung des Zinsniveaus Rechnung getragen. Derzeit rechnet die LUKB mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 4.5%. Mit unserem Rechner können Sie Varianten mit unterschiedlich hohem Eigenkapital-Einsatz durchspielen.
Das Einkommen nach der Pensionierung ist in der Regel tiefer, da die Renten der AHV und der Pensionskasse nur einen Teil des bisherigen Erwerbseinkommens abdecken. Dies erfordert von der finanzierenden Bank eine individuelle Beurteilung der Tragbarkeit bei Pensionierung: Die LUKB beispielsweise berücksichtigt für diese Berechnung auch die bei ihr vorhandenen Vermögenswerte (Kontoguthaben, Wertschriftenanlagen), welche die Kunden angespart oder aus Kapitalauszahlungen der 2. und 3. Säule erhalten haben. So ist es bei der LUKB möglich, auch bei erhöhter Tragbarkeit die Finanzierung für sein Eigenheim zu führen, sofern der Kreditnehmer eine konkrete Liquiditätsplanung vorlegen kann.
Was ist unter «Amortisation» zu verstehen?
Die Amortisation ist die Rückzahlung der Hypothekarschuld. Der Betrag der Amortisation ist abhängig von der Belehnung. Als Belehnung bezeichnet man das Verhältnis zwischen Hypothek und Liegenschaftskaufpreis. Eine Belehnung bis 66% wird als 1. Hypothek bezeichnet, der übersteigende Anteil bis 80% als 2. Hypothek. Innerhalb einer Frist von 15 Jahren ist die 2. Hypothek in gleichmässigen Tranchen (linear) zurückzuzahlen. Es besteht auch die Möglichkeit einer indirekten Amortisation. Hierbei werden die Einzahlungen auf ein Vorsorgekonto gemacht und können so vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.