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Wohnen im Alter

Kümmern Sie sich frühzeitig um den allfälligen Verkauf Ihres Wohneigentums

Ratgeber-Eigenheim-optimieren-Wohnen im Alter-Einleitung

Neil Hendrik, Hausbesitzer in Luzern, stellt Fachexperte Michael Schärli von der Gewerbe-Treuhand AG sechs Fragen zum Thema Wohneigentum und Nachfolge im Alter.

 

 

Ratgeber-Eigenheim-optimieren-Wohnen im Alter-Interview

Wohneigentum im Alter – verkaufen oder behalten?

Kein Fall ist wie der andere. Das Wohnen im Alter wirft viele Fragen auf. Dabei geht es nicht nur um erb- und steuerrechtliche Themen, sondern auch um den eigenen Gesundheitszustand, das Alter der Kinder, bzw. ob sie bereits ausgezogen sind, das soziale Umfeld, der allgemeine Zustand der Liegenschaft sowie neue Anforderungen an das Wohnen, die man entwickelt (keine Treppen, rollstuhlgängig, weniger Aufwand mit dem Umschwung).

Die Entscheidung hängt von Ihren Ansprüchen, Bedürfnissen und Verhältnissen ab. Eine frühzeitige Nachlassplanung schützt Sie vor unangenehmen Konsequenzen. Möchten Sie Ihr Haus behalten, ist es ratsam, die Ersparnisse, dank der zurzeit tiefen Hypothekarzinsen, auf die Seite zu legen. So kann die Hypothekarlast bei genügend Liquidität reduziert werden. Die Hypothek ganz abzahlen, lohnt sich jedoch nur selten. Eine wichtige Rolle spielt die Tragbarkeit. Die Wohnkosten sollten auch nach der Pensionierung nicht über 34% des Einkommens liegen. Wenn Sie eine für Sie passende Lösung gefunden haben, besteht die Möglichkeit, die Immobilie zu überschreiben und sich das Wohn- oder Nutzniessungsrecht auf Lebzeiten zu sichern.

Wie verläuft eine gut geplante Nachfolgeregelung? 

Will der Erblasser vermeiden, dass sein Eigenheim in den Nachlass fällt, so kann er es zu Lebzeiten einem Dritten oder einem Erben übertragen. Eine frühzeitige Information über die Verkaufsabsicht und den Einbezug von Familienmitgliedern ist für die Wahrung des innerfamiliären Friedens ratsam. Bei Übertragung an einen Erben ist zu beachten, dass diese nicht «zu billig» erfolgen darf. Geschieht dies nicht, können die anderen Erben die Ausgleichung der Differenz zwischen dem tatsächlichen bezahlten Preis und dem Verkehrswert, der für die Erbteilung massgeblich ist, verlangen. Mittels Testament oder Erbvertrag können Teilungsvorschriften erlassen werden. Liegenschaftsübertragungen sind sehr komplex und es müssen viele verschiedene Aspekte beachtet werden. Eine kompetente Beratung ist daher unerlässlich.

Wie meistert man den Wechsel vom bestehenden ins neue Eigenheim?

Eine seriöse Zeitplanung und Verhandlungsgeschick gegenüber dem Käufer sind im Verkaufsprozess entscheidend. Vor allem, wenn Sie das Eigenheim an einen Dritten veräussern, ist eine professionelle Begleitung des Verkaufs ratsam. Die Übergabe des Verkaufsobjekts an den Käufer muss mit dem Bezugstermin Ihres neuen Eigenheims genau abgestimmt werden. Finanzierungsfragen und allenfalls durch den Wechsel entstehende Konsequenzen sind frühzeitig mit der kreditgebenden Bank zu besprechen.

Fördert das verdichtete Wohnen Verkaufsabsichten im Alter?

Qualitätsvolle Raumentwicklung nach innen fördert die Attraktivität in den Zentren. Städtebauliche Entwicklungen schaffen urbane Qualitäten. Das Zusammenleben und das Pflegen
sozialer Kontakte werden gefördert. Die Chancen von mehr Urbanität haben punkto Verdichtung auch Grenzen. Wichtig ist, dass in der Entwicklung beachtet wird, dass eine zu hohe Verdichtung genau das Gegenteil bewirken kann und die sozialen Kontakte gefährdet. Benötigt wird eine Kombination aus genügend Privatsphäre und Nähe.

Die Bedürfnisse an das Wohnen verändern sich im Laufe der Zeit. Sind die Kinder ausgezogen, wird das eigene Haus oft zu gross. Die Gartenarbeiten werden mühsam und ein guter Anschluss an den öffentlichen Verkehr wird geschätzt. Wichtige Aspekte für das Wohnen im Alter sind ein hindernisfreier Wohnraum an gut erschlossener Lage, die Nähe von Einkaufsmöglichkeiten und medizinischen Einrichtungen sowie öffentliche Räume mit Aufenthaltsqualitäten. Die veränderten Ansprüche führen oft zur Veränderung des geografischen Lebensmittelpunktes. Diese Entscheidung ist jedoch so individuell wie Sie.

Verkaufen und in die Stadt ziehen – mehr als ein Trend?

Städte wachsen und wachsen. Knapp 85% der Bevölkerung in der Schweiz lebt in den Städten und deren Einflussgebieten. Besonders attraktiv für ältere Menschen sind die kleineren Zentren in den Agglomerationsgemeinden. Meist weisen diese Regionen viel Potenzial zur Schaffung urbaner Qualitäten auf. Für die Bedürfnisse der alternden Bevölkerung sind die bestehenden Quartiere auf dem Lande oft nur mangelnd gerüstet, da die Siedlungen und Wohngebäude oft auf die Bedürfnisse von Familien ausgerichtet sind.

Was ist unter dem Schlagwort «Aging in Place» zu verstehen?

«Altern an Ort und Stelle» Lebensqualität im Alter beruht darauf, unabhängig und selbstständig zu bleiben. Die Frage ist, wo und wie diese Bedürfnisse am besten befriedigt werden können. Je nach Alter und gesundheitlichem Zustand kommen unterschiedliche Lösungen in Frage. Häufig ist es so, dass die bereits genannten urbanen Qualitäten diesen Wunsch sehr gut erfüllen können. Entwickeln Sie deshalb eine Vision und einen Plan, wie und wo Sie im Alter leben möchten. 

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Wohneigentum im Alter-Akkordeon

Veränderte Bedürfnisse

Für viele Wohneigentümer ist das Eigenheim eine Anschaffung für das Leben. Die Wünsche und Bedürfnisse ändern sich jedoch im Laufe der Zeit. Ein Einfamilienhaus mit eigenem Garten ist für eine Familie mit Kindern noch die geeignete Wohnform. Für ein Paar oder für Einzelpersonen nach der Pensionierung ist ein Haus oftmals zu gross, und der Garten wird im Alter immer mehr zur Last.

Um auch nach der Pensionierung und dem Auszug der Kinder in seinem «Traum-Zuhause» wohnen zu können, ist es wichtig, sich rechtzeitig über die Wünsche und Bedürfnisse klar zu werden. Dem Eigenheimbesitzer stehen dazu verschiedene Möglichkeiten offen: 

Verbleib im Eigenheim                

Auf den ersten Blick erscheint es am besten und einfachsten, im bisherigen Eigenheim zu bleiben: Kein mühseliger Umzug steht an, man kann in der gewohnten Umgebung bleiben und hat sich einen Freundes- und Bekanntenkreis in der Nähe aufgebaut. Wenn man im Erwerbsleben die Hypothekarbelastung laufend reduziert hat, belasten die tiefen Wohnkosten das Renteneinkommen kaum. Von älteren Eigenheimbesitzern sind bei der Finanzierung von Wohneigentum jedoch besondere Eckwerte zu beachten, siehe Immobilien finden und kaufen.

Nebst der finanziellen Planung sind verschiedene Aspekte zu beachten:

  • Raumbedarf nach Pensionierung
  • bauliche Massnahmen (Treppenlift, rollstuhlgängig usw.) 
  • wichtige Infrastrukturen (Läden, medizinische Versorgung, Post usw.)
  • kulturelle Angebote (ohne Auto erreichbar)
  • Pflege der persönlichen Kontakte

Verkauf                

Der Verkauf ist wohl emotional am schwierigsten umzusetzen, zeigt sich aber bei genauer Betrachtung aus finanziellen Gründen häufig als beste Lösung. Die Wertsteigerung, die Liegenschaften in der Schweiz in den letzten Jahren erfahren haben, können nun realisiert werden. Die im Eigenheim gebundenen Mittel werden wieder frei und können zur Erhöhung des Lebensstandards eingesetzt werden.

Nehmen Sie vorgängig aber auf jeden Fall Kontakt mit Ihrer finanzierenden Bank auf, um das optimale Vorgehen abzusprechen. Vor allem, wenn Sie Festhypotheken mit langer Restlaufzeit abgeschlossen haben, sind die verschiedenen Möglichkeiten genau abzuklären (Weitergabe an Käufer, vorzeitige Auflösung, Übertrag auf neue Liegenschaft). Auch das Thema Grundstückgewinnsteuer ist nicht zu vernachlässigen: die Höhe wird u.a. durch die Besitzdauer beeinflusst. Wenn Sie jedoch nach dem Immobilienverkauf innert einer bestimmten Zeitspanne eine neue Liegenschaft erwerben (z.B. Kanton Luzern: innert zwei Jahren), wird die Grundstückgewinnsteuer ganz oder teilweise vorerst aufgeschoben.

Im Zusammenhang mit dem eigentlichen Verkauf der Liegenschaft stellt sich ausserdem die Frage, ob Sie den Verkauf selbst an die Hand nehmen oder ob Sie einen Makler als Profi mit dieser Aufgabe beauftragen wollen. Wichtig ist, sich frühzeitig mit dem Verkauf auseinanderzusetzen, damit dieser nicht unter Zeitdruck erfolgen muss. Denn das wirkt sich immer negativ auf den Verkaufspreis aus.

Vermietung bisheriges Eigenheim                

Die Vermietung lässt Ihnen die Option offen, die Liegenschaft in der Zukunft an Ihre Nachkommen weiterzugeben. Diese Variante ist allerdings mit einem nicht zu unterschätzenden administrativem Aufwand verbunden und verlangt einiges an Know-how. Der erzielte Mietertrag muss einerseits die laufenden Kosten (Hypothekarzins, Amortisationen, Unterhalt, Steuern usw..) decken, andererseits aber auch die Möglichkeit zur Reservebildung bieten, um zukünftige Investitionen vornehmen zu können. Und denken Sie auch an das Leerstandsrisiko: Wenn Ihre Liegenschaft nicht vermietet werden kann, müssen sie die Kosten mit Ihrem Renteneinkommen decken.

Kauf neues Wohneigentum                

Die durch einen Verkauf des bisherigen Eigenheims frei werdenden Eigenmittel ermöglichen es Ihnen, eine neue Liegenschaft zu erwerben, die den veränderten Bedürfnissen entspricht. Dabei sollten Sie sich vor dem Kauf klar werden, welche Kriterien ihnen zukünftig wichtig sind: eine altersgerechte Ausstattung, Lage, Grösse usw. Wenn der Kauf der neuen Liegenschaft und der Verkauf des bisherigen Eigenheims nicht nahtlos abgewickelt werden kann, besprechen Sie rechtzeitig die Möglichkeiten zur Zwischenfinanzierung mit Ihrer Bank.

Auch bei dieser Variante sind für ältere Kaufinteressenten die speziellen Grundsätze bei der Finanzierung von Wohneigentum zu beachten, siehe  Immobilien finden und kaufen.

Einzug in Mietwohnung                

Die Eigentümerpflichten können Sie zukünftig getrost einem anderen überlassen. Wichtig ist jedoch darauf zu achten, dass die Mietwohnung auch den Bedürfnissen im Alter entspricht, denn bei der Gestaltung der Wohnung sind Ihre Freiheiten eingeschränkt. Nebst der «normalen» Mietwohnung sind in den letzten Jahren immer mehr verschiedene Wohnformen für ältere Menschen entstanden: Zum Beispiel Alters-Wohngemeinschaften oder Alterssiedlungen, die neben geeignetem Wohnraum auch Service-Dienstleistungen anbieten.

Weitergabe an Nachkommen                

Ihr Eigenheim können Sie bereits zu Lebzeiten an Ihre Nachkommen weitergeben (Verkauf oder Schenkung). Besonders wenn mehrere Nachkommen da sind, ist auf eine gerechte Verteilung zu achten, um Streitigkeiten im Erbfall vorzubeugen. Damit sichergestellt ist, dass Sie auch nach der Weitergabe an Ihre Nachkommen weiterhin in Ihrem Eigenheim wohnen können, können Sie sich ein Wohnrecht oder Nutzniessungsrecht eintragen lassen. Fragen dazu klären Sie am besten mit den Spezialisten der LUKB.

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Wohneigentum im Alter-Fazit

Fazit

Den Entscheid, wie Ihre Wohnsituation später aussehen soll, sollen Sie selbst treffen. Bei der Entscheidungsfindung ist es jedoch ratsam, Ihre finanziellen und rechtlichen Fragen mit Ihrem Bankberater zu besprechen.

Getreu dem Motto «je früher, desto besser» sollten Sie sich bewusst mit dem Thema Wohnen im Alter auseinandersetzen. Denn wer sich mit dem eigenen Leben und Wohnen im Alter rechtzeitig befasst, kann aktiv mitgestalten und profitieren.

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