Pläne-Vorsorge-Erbschaften-Übetragung Wohneigentum-Intro

Übertragung von Wohneigentum

Wenn das Haus in der Familie bleiben soll

Immer mehr ältere Menschen spielen mit dem Gedanken, bereits zu Lebzeiten ihr Haus oder ihre Wohnung auf ihre Kinder zu übertragen. Einige Punkte sollte man dabei unbedingt beachten.

Pläne-Vorsorge-Erbschaften-Übetragung Wohneigentum-Text1

Das pensionierte Ehepaar Margrit und Heinz Müller besitzt ein Einfamilienhaus im Kanton Luzern. Die beiden sind Eltern zweier erwachsener Kinder. Der Wert der Liegenschaft beträgt rund 1,5 Millionen Franken. Nun wollen die Müllers ihre Liegenschaft an den Sohn übergeben, der diese später mit seiner Familie nutzen möchte. Die Tochter hat kein Interesse am Haus. Mit diesem
Schritt will das Ehepaar Müller sein Vermögen schützen und Steuern sparen. Es ist den Eltern Müller ausserdem wichtig, dass dieser Übertrag im Einvernehmen mit den beiden Kindern stattfindet.

Die Müllers in unserem Beispielfall können ihr Wohneigentum durch den Verkauf zum Verkehrswert, durch den Verkauf unter Verkehrswert oder durch eine Schenkung, zum Beispiel in Form eines Erbvorbezugs, weitergeben. Unabhängig von der Art und Weise der Übertragung birgt jede Form Konfliktpotenzial, wenn beim Tod der Eltern mehrere Kinder erbberechtigt sind.

Ist eine Schenkung oder ein Verkauf besser?

Margrit und Heinz Müller müssen sich in einem ersten Schritt entscheiden, ob sie ihrem Sohn die Liegenschaft verkaufen oder verschenken wollen. Dies hängt nicht zuletzt von den finanziellen Möglichkeiten beider Parteien ab. So oder so braucht es für die Eigentumsübertragung der Liegenschaft einen öffentlich beurkundeten Vertrag. 

In jedem Fall lohnt es sich, im Vorfeld den Wert der Liegenschaft durch einen unabhängigen Schätzer bestimmen zu lassen. So erhalten die Mitglieder der Familie Müller eine fundierte
Diskussionsgrundlage. Falls die Eltern ihrem Sohn die Liegenschaft unter dem tatsächlichen Marktwert verkaufen, gilt dies in der Regel als Erbvorbezug. Das Gesetz sieht in diesem Zusammenhang vor, dass Erbvorbezüge bei einer späteren Erbteilung unter den Nachkommen auszugleichen sind. Vor allem bei geschenkten Liegenschaften kann dies für den neuen Eigentümer einschneidend sein. Von Gesetzes wegen ist nämlich der Wert des Grundstücks zum Zeitpunkt des Todes des Erblassers massgebend. Dies ist auch der Fall, wenn bei der Übertragung ein anderer, meist tieferer Preis vereinbart wurde.

Sind mehrere Nachkommen vorhanden, lohnt es sich, in einem Erbvertrag gleichzeitig auch die erbrechtlichen Aspekte zu regeln. Aus diesem Grund sollte das Ehepaar Müller das Vorhaben der Liegenschaftsabtretung unbedingt auch mit der Tochter besprechen. Das erspart spätere Erbstreitigkeiten. Denkbar ist beispielsweise, ihr ebenfalls einen Erbvorbezug auszurichten und im Gegenzug in einem von allen vier Familienmitgliedern unterzeichneten Erbvertrag zu vereinbaren, dass für den Sohn ein heute bestimmter Wert der Liegenschaft massgebend sein soll. Dann muss der Sohn bei einer allfälligen Wertentwicklung der Liegenschaft zwischen Übergabezeitpunkt und dem Tod der Eltern keine zusätzliche Ausgleichung mehr vornehmen.

Wenn die Eltern verhindern möchten, dass ihr Sohn aus der Liegenschaft dereinst Kapital schlagen kann, so können sie zugunsten der Tochter für eine bestimmte Dauer ein Gewinnanteilsrecht
oder ein Vorkaufsrecht zu den gleichen Bedingungen vereinbaren. Wollen Margrit und Heinz Müller ihr Haus oder weitere Vermögenswerte verschenken, so müssen sie immer auch berücksichtigen, dass ihnen dieser Vermögenswert als Sicherheit nicht mehr zur Verfügung stehen wird. Die Ergänzungsleistungen zur AHV und IV helfen dort, wo die Renten und das Einkommen nicht die minimalen Lebenskosten decken: also zum Beispiel dann, wenn die Rentner die Kosten eines Alters- oder Pflegeheimes nicht selber bezahlen können. Bei der Berechnung der Ergänzungsleistung wird jedoch auch jenes Vermögen angerechnet, auf das man zuvor verzichtet hat. Der Betrag des verschenkten Vermögens, der aufgerechnet wird, reduziert sich jedoch ab dem Folgejahr nach dem Verzicht jährlich um 10'000 Franken.

Pläne-Vorsorge-Erbschaften-Übetragung Wohneigentum-Zitat

Anna Maria Einsiedler

Sind mehrere Nachkommen vorhanden, lohnt es sich, in einem Erbvertrag gleichzeitig auch die erbrechtlichen Aspekte zu regeln.

Anna-Maria Einsiedler-Willi, lic. iur. Rechtsanwältin und Leiterin Erbrecht/Willensvollstreckungen

Pläne-Vorsorge-Erbschaften-Übetragung Wohneigentum-Text2

Varianten Wohnrecht oder Nutzniessung

Möchte der Sohn des Ehepaars Müller die Liegenschaft vorerst noch nicht für sich und seine Familie nutzen, lässt sich die Übertragung der Liegenschaft auch unter Vorbehalt der Nutzniessung oder eines Wohnrechts abwickeln. Bei der Variante Wohnrecht können die Berechtigten – im vorliegenden Fall also die Eltern – in der Liegenschaft wohnen bleiben, bei der Nutzniessung haben sie zudem das Recht, die Liegenschaft zu vermieten. Im Fall einer Nutzniessung müssen Margrit und Heinz Müller den amtlichen Wert als Vermögen und den Eigenmietwert oder die Mieterträge als Einkommen versteuern. Den Hypothekarzins und allfällige Unterhaltskosten können sie jedoch abziehen. Somit ändert sich bei der Nutzniessung in steuerlicher Hinsicht für das Ehepaar nichts.

Bei der Variante Wohnrecht müssen die Eltern den Eigenmietwert als Einkommen und der Sohn als Eigentümer den amtlichen Wert der Liegenschaft als Vermögen versteuern. In beiden Fällen
ist zu berücksichtigen, dass sowohl das Wohnrecht als auch die Nutzniessung im Grundbuch eingetragen sind und sich wertvermindernd auf die Liegenschaft auswirken. Der Sohn kann zwar grundsätzlich die Liegenschaft weiterverkaufen. Der neue Eigentümer könnte die Liegenschaft aber nicht selber nutzen. Er müsste bei Nutzniessung sogar die Erträge an den Nutzniesser abgeben.

Steuerfolgen genau prüfen

Die Müllers sind gut beraten, wenn sie im Vorfeld der Liegenschaftsübergabe die steuerlichen Aspekte in ihrem Wohnsitzkanton genau abklären lassen. Bei der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens muss das Ehepaar im Kanton Luzern den erzielten Gewinn versteuern. Dieser unterliegt der Grundstückgewinnsteuer.

Das Steuergesetz erlaubt es unter gewissen Umständen, die Grundstückgewinnsteuer
aufzuschieben, so zum Beispiel bei Erbvorbezügen und Schenkungen. Zwischen dem Verkehrswert
des Grundstücks und der Gegenleistung der zukünftigen Erben muss dabei ein offensichtliches Missverhältnis, das heisst rund 25 Prozent des Verkehrswertes, bestehen. Die Gegenleistung der
zukünftigen Erben für das Grundstück darf in anderen Worten 75 Prozent von dessen Verkehrswert nicht übersteigen. Bei Schenkungen, die völlig unentgeltlich erfolgen, wird die Besteuerung aufgeschoben. Für die sogenannten gemischten Schenkungen unterscheidet man zwei Fälle: Sofern die von den Beschenkten erbrachten Gegenleistungen geringer sind als der Anlagewert des geschenkten Grundstücks, ist die Besteuerung ebenfalls aufzuschieben.

Übersteigen in unserem Beispiel die vom Sohn erbrachten Gegenleistungen den Anlagewert des geschenkten Grundstücks, haben Margrit und Heinz Müller den von ihnen realisierten Grundstückgewinn zu versteuern. Der Sohn wird keine Handänderungssteuern bezahlen
müssen, denn Rechtsgeschäfte zwischen Ehegatten oder eingetragenen Partnern sowie zwischen Verwandten in auf- und absteigender Linie, einschliesslich ihrer Ehegatten oder eingetragener Partner, sind im Kanton Luzern von dieser Steuer befreit. Diese Regelungen gelten im Kanton Luzern auch für Konkubinatspartner, sofern diese ein mindestens zweijähriges eheähnliches Zusammenleben belegen können. 

Bei der Schenkungssteuer ist die Situation ebenfalls von Kanton zu Kanton unterschiedlich. Der Kanton Luzern kennt beispielsweise keine Schenkungssteuer. Schenkungen, die jedoch innerhalb
der letzten fünf Jahre vor dem Todestag des Erblassers erfolgt sind, unterliegen hier aber der Erbschaftssteuer, sofern die Wohnsitzgemeinde des Ehepaars Müller eine Nachkommenschaftssteuer vorsieht.

Section Separator

Pläne-Vorsorge-Erbschaften-Übetragung Wohneigentum-Download

Pläne-Vorsorge-Erbschaften-Übetragung Wohneigentum-Mehr zum Thema

Section Separator