Dossier-Immobilienthemen-Gebäudezyklus-Intro

Sanierung oder Ersatzneubau?

Eine Betrachtung aus strategischen, wirtschaftlichen, ökologischen und sozialen Überlegungen

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Immobilien durchlaufen Zyklen: Neubauten werden zu Bestandesbauten, diese gilt es regelmässig zu unterhalten. Nach etwa einer Generation sind erstmals grössere Renovationsarbeiten angesagt. Nach einer zweiten oder spätestens dritten Generation stehen die Besitzer jedoch vor einer Weggabelung: Lohnt sich die Investition in eine umfassende Sanierung und damit eine Verlängerung des Gebäudezyklus noch? Oder wäre es Zeit für einen Ersatzneubau? Die Antwort auf diese Frage ist komplexer als es scheint, weil mehrere Faktoren mitspielen und es selten auf den ersten Blick eindeutige Indizien für den einen oder den anderen Weg gibt. In solchen Situationen ist eine gründliche Objektanalyse bzw. Portfolioanalyse mit folgenden Themen angezeigt:

  • Strategie (aktuelle und künftige Nutzungen, aktueller Zustand des Gebäudes, Marktrahmenbedingungen, Verdichtungspotenzial)
  • Wirtschaftlichkeit (Investitionsbedarf, Finanzierung)
  • Ökologie (Energieträger, Energieverbrauch, graue Energie)
  • Soziale Faktoren (Umgang mit bestehenden Nutzungen, Mietern)
     

Strategische Überlegungen

Ein Gebäude wird zu einem bestimmten Nutzungszweck und auf die Ziele des Eigentümers abgestimmt errichtet. Im Laufe der Jahre können sich diese Ansprüche und Anforderungen ändern. Am Anfang der Analyse steht deshalb ein sorgfältiges Assessment der künftigen Objekt- oder Portfoliostrategie: Welchem Zweck soll die Immobilie dienen? Danach erfolgt eine genaue Untersuchung der Bausubstanz. Die Frage dabei: Könnte diese prinzipiell für einen weiteren Gebäudezyklus fit gemacht werden? Weiter ist mit zu berücksichtigen, ob die Liegenschaft nach einer Sanierung marktgängig wäre. Bei Wohnimmobilien geht es dabei zum Beispiel um die Frage, ob sich alte Wohnungsgrundrisse in einer Sanierung an die heutigen Bedürfnisse anpassen lassen oder nicht. Ebenfalls zu prüfen ist, welches Verdichtungspotenzial besteht. In vielen Zonen kann heute mehr und höher gebaut werden als vor einigen Jahren, um die Zersiedelung zu stoppen. Ob und wie ein Besitzer dieses Potenzial nutzen will, ist auf Ebene der Objekt- und ggf. Portfoliostrategie zu klären.

Wirtschaftliche Überlegungen

Nach den strategischen Betrachtungen folgt eine genaue Analyse der wirtschaftlichen Faktoren. Denn egal ob Sanierung oder Ersatzneubau: Ein Projekt muss letztlich wirtschaftlich nachhaltig sein. Was dabei insbesondere private Eigentümer zu wenig berücksichtigen: Mit dem Rückbau eines Gebäudes wird nebst Substanz auch Wert vernichtet. Kalkulatorisch wird ein Gebäude für rund 100 Jahre erstellt. Die meisten rückgebauten Gebäude sind heute lediglich 40 bis 80 Jahre alt. Ein Bauherr muss sich entsprechende Einmalabschreibungen leisten können, um ein neues Bauvorhaben erfolgreich umzusetzen. 

Bereits in einer frühen Phase der Analyse sollten Eigentümer eine grobe Kostenübersicht erstellen lassen. Die Grobkosten dienen dazu, die potenzielle Rendite und die Finanzierungsmöglichkeiten zu prüfen. Erneuerungskosten müssen refinanziert werden und sind ein wichtiger Bestandteil der Finanzierungskriterien. Der entscheidende Faktor ist, welchen Wert eine Investition schafft. Denn die Bank finanziert nicht primär die Kosten eines Projekts, sondern den damit realisierten Wert und das Renditepotenzial. Dabei gilt: Nur eine werterhaltende oder wertvermehrende Investition kann ein Maximum an Finanzierung generieren.

Bei der Sanierung alter Gebäude ist zudem mitzudenken, dass unvorhergesehene Probleme auftreten können. Wer schon einmal einen Altbau saniert hat, weiss dies: Frühere Baupläne sind oft nicht vorhanden oder stimmen nicht; Umbauten wurden nicht oder ungenügend dokumentiert. Es empfiehlt sich deshalb, einen grösseren Posten für Unvorhergesehenes in die Kalkulation einzurechnen.

Ökologische Überlegungen

Ein weiteres wichtiges Thema ist die Energie. Bei Neubauten ist heute der Einsatz von CO2-neutralen Energiesystemen mit erneuerbaren Energieträgern Standard. Durch eine gute Gebäudehülle benötigen neue Gebäude zudem einen Bruchteil der Energie von Altbauten. Bei diesen gilt es deshalb insbesondere zu prüfen, wie gut die bestehende Gebäudehülle gedämmt werden kann. Zudem ist es heute auch bei Altbauten angezeigt, falls immer möglich auf erneuerbare Energieträger umzusteigen.

Bei Neubauten ist im Sinn einer ökologischen Gesamtbilanzierung zu beachten, dass der Abriss von Bestandesbauten die graue Energie vernichtet, die in den Baustoffen steckt (Herstellung, Transport, Entsorgung) und danach der Neubau wieder graue Energie benötigt. Dies bleibt ein Problem, solange die Materialkreisläufe in der Bauwirtschaft noch nicht vollständig geschlossen sind. Immerhin können Bauherren mit der Wahl eines erneuerbaren Baustoffs wie Holz einen positiven Beitrag zur Gesamtenergiebilanz eines Gebäudes leisten.

Soziale Überlegungen

Sowohl bei Sanierungsprojekten als auch Ersatzneubauten stellt sich immer die Frage, wie mit bestehenden Nutzern umgegangen wird. Dies gilt sowohl für Gewerbebauten als auch für Wohnliegenschaften. Bei Ersatzneubauten müssen die Mieter ihre Wohnungen auf jeden Fall verlassen. Doch auch umfassende Sanierungen von Wohnhäusern und Wohnüberbauungen lassen sich meist nur in entmietetem Zustand durchführen. Die damit verbundenen Kündigungen sorgen vielfach für negative Medienberichte. Vermeiden lassen sich solche mit einer sorgfältigen und frühzeitigen Kommunikation sowie mit Massnahmen für eine sozialverträgliche Lösung. Dazu gehört bei Wohnüberbauungen falls möglich ein etappiertes Vorgehen.

Gesamtverständnis schaffen

Niemand möchte in die Situation geraten, eine Sanierung beinahe für die Kosten eines Neubaus durchzuführen und danach trotzdem nur über ein altes Gebäude mit veralteten Grundrissen zu verfügen. Um dies zu vermeiden und am Scheideweg die richtige Richtung einzuschlagen, braucht es ein Gesamtverständnis von Substanz, Markt, Wirtschaftlichkeit und Finanzierung. Die Immobilien-Experten der LUKB unterstützen Eigentümer und Bauherren dabei, dieses Gesamtverständnis zu schaffen. Sie verfügen über praktische Erfahrung und das notwendige Spezialwissen. Gleichzeitig sind sie in das Finanzierungs-Knowhow der Bank eingebettet.

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Beispiel Ersatzneubau: Haus des Holzes

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Die Ingenieure und Planer für Holzbau, PIRMIN JUNG Schweiz AG realisieren in Sursee in nachhaltiger Bauweise ein sechsgeschossiges Dienstleistungs- und Wohngebäude – in Holzsystembauweise. Im Gebäude entstehen rund 100 Arbeitsplätze, davon 50 für das Unternehmen PIRMIN JUNG, ein Mehrzweckraum und sieben Wohnungen. Die Bestandesgebäude mit zwei Wohnungen und einem Mehrzweckraum wurden abgerissen, um das Potenzial des Areals an städtischer Lage optimal nutzen zu können. «Mit dem Haus des Holzes wollen wir nicht zuletzt eine Vorbildfunktion übernehmen und aufzeigen, wie man in Zukunft bauen sollte, um die Umwelt und damit auch das Klima zu schonen», sagt Pirmin Jung, Bauherr des Projektes. Das Gebäude ist ein wegweisendes Bauprojekt, welches die Nachhaltigkeit gesamtheitlich in den Bereichen Wirtschaft, Gesellschaft und Umwelt berücksichtigt. Der Bezug ist für Sommer 2022 vorgesehen.

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Beispiel Sanierung: Wohn- und Geschäftshaus

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Das in den 1950er Jahren erstellte Gebäude liegt an zentraler Lage in Luzern. Es wird für Verkauf, Büro und Wohnen genutzt. Als der nächste Gebäudezyklus anstand, erstellte die Eigentümerin eine umfassende Analyse. Danach entschied sie sich gegen einen Ersatzneubau, sondern dafür, das Gebäude umfassend zu erneuern, energetisch zu verbessern und die Grundrisse für eine zeitgemässe Nutzung anzupassen. Mit dieser Investition ist das Gebäude für mindestens einen weiteren Gebäudezyklus bereit. 

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