Luzerner Immobilienmarkt im aktuellen Umfeld September 2021

Die Nachfrage nach Wohneigentum im Kanton Luzern ist ungebrochen und wurde durch die Coronavirus-Pandemie zusätzlich belebt. Lockdowns, Homeoffice-Pflicht und tiefe Hypothekarzinsen haben viele Haushalte motiviert, nach Wohneigentum Ausschau zu halten. Der gestiegenen Nachfrage steht aber eine abzunehmende Neubautätigkeit gegenüber. Damit dürfte die Nachfrage nach Wohneigentum auch im Jahr 2021 das Angebot übersteigen und die Handänderungspreise in neue Höhen klettern lassen. Bei den Mietwohnungen ist der befürchtete Einbruch ausgeblieben. 

Eigentumswohnungen - knappes Angebot, rege Nachfrage und gestiegene Preise

Die Zahlungsbereitschaft für Eigentumswohnungen ist im Kanton Luzern nach wie vor sehr hoch: Im Sommer 2021 lag hier der Transaktionspreis für ein Durchschnittsobjekt um 6.4% über dem Vorjahreswert. Im gehobenen Segment stiegen die Preise sogar um 8.9% an. Der Grund für die aktuelle Entwicklung ist neben dem äusserst knappen Angebot auch die stark gestiegene Nachfrage. Denn aufgrund der vermehrt zu Hause verbrachten Zeit ist das Bedürfnis nach mehr Platz und höherer Wohnqualität gewachsen, was einen regelrechten Run auf Wohneigentum ausgelöst hat. So wurden im Juni 2021 rund 20% mehr aktive Suchabos für Eigentumswohnungen im Kanton Luzern registriert als im Vorjahr. Demgegenüber hat sich das hiesige Angebot an Eigentumswohnungen innerhalb der letzten zwei Jahre fast halbiert: Während die kantonale Angebotsquote im Sommer 2019 noch bei 4.3% notierte, lag sie zuletzt bei 2.3% und damit auf dem tiefsten Niveau seit Messbeginn im Jahr 2003. Auf jede inserierte Wohnung kommen damit statistisch gesehen rund fünf Kaufinteressenten – im Raum Luzern inklusive Agglomerationsgemeinden sowie in der Region Sursee-Seetal ist der Nachfrageüberhang sogar noch deutlich grösser. Und der Markt bleibt eng: Ein Blick in die Baubewilligungen zeigt, dass dieses Jahr im Kanton Luzern wiederum nur wenige neue Wohnungen im Stockwerkeigentum entstehen. Damit dürften sich die Luzerner Eigenheimpreise auch weiterhin mit positiven Vorzeichen entwickeln.

Einfamilienhäuser - Allzeittief bei der Angebotsquote und neue Preishöchststände 

Der Wunsch nach einem eigenen Einfamilienhaus hat sich infolge der Corona-Pandemie ebenfalls verstärkt, lässt sich im Kanton Luzern aber immer schwerer realisieren. Einerseits ist der hiesige Einfamilienhausmarkt fast ausgetrocknet, nachdem im Sommer 2021 die Angebotsquote auf das Allzeittief von unter 1% gesunken ist. Andererseits hat die starke Nachfrage dazu geführt, dass die Einfamilienhauspreise im Kanton Luzern neue Höchststände erreicht haben: Zwischen dem 2. Quartal 2020 und dem 2. Quartal 2021 verteuerte sich hier ein Durchschnittobjekt um 9.4%. Im kantonalen Mittel wechselt ein Einfamilienhaus derzeit für rund 1.5 Millionen Franken die Hand, was einem Aufschlag von 125'000 Franken gegenüber dem Vorjahr entspricht. In der Luzerner Agglomeration beträgt der Stückpreis für ein mittleres Einfamilienhaus inzwischen 1.7 Millionen Franken, je nach Lage auch deutlich mehr. Dass die Preise – ausgehend von bereits hohen Niveaus – nochmals derart zugelegt haben, verdeutlicht die starke Nachfrage kapitalkräftiger Käuferinnen und Käufer in dieser wirtschaftsstarken Region. Die immer noch sehr attraktiven Finanzierungsbedingungen und die derzeitige Konjunkturerholung dürften den Eigenheimkauf im Kanton Luzern auch weiterhin begünstigen. Damit ist nicht ausgeschlossen, dass die Preise bei dieser knappen Verfügbarkeit nochmals steigen werden.

Mietwohnungen - robuste Nachfrage, gut versorgte Märkte

Die Mietwohnungsnachfrage zeigt sich im Kanton Luzern robust, weist aber angesichts der vergleichsweise hohen Attraktivität des Wohneigentums kein nennenswertes Wachstum auf: Im Juni 2021 bewegte sich die Zahl der auf den Vermarktungsplattformen registrierten Suchabos auf dem gleichen Niveau wie im Vorjahr. Dabei sind die Märkte in sämtlichen Luzerner Regionen bestens versorgt – insbesondere im Bereich der mittelgrossen Wohnungen. Zudem dürfte das Angebot bezugsbereiter Mietwohnungen im Kanton Luzern vorerst reichhaltig bleiben. So zeichnet sich bei der bis anhin regen Neubautätigkeit zwar eine Verschnaufpause ab, gleichzeitig lassen die neusten Daten der Baugesuche aber darauf schliessen, dass die Investoren mittelfristig wieder aktiver werden. Es ist hier deshalb weiterhin von mieterfreundlichen Marktverhältnissen auszugehen: Nachdem die Angebotsmieten bereits von Mitte 2020 bis Mitte 2021 um 2.5% gesunken sind, bleibt für Wohnungsanbieter auch in diesem Jahr der Spielraum für Mietpreisanstiege bei Vermietung gering. Die besten Vermarktungschancen besitzen derzeit geräumigere Mietwohnungen mit mindestens vier Zimmern, welche inzwischen gefragter sind als kleinere Einheiten.