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Wohneigentum innerhalb der Familie übertragen

Tipps, um eine Liegenschaft problemlos an die Nachkommen zu übertragen

Pläne-Wohntraum-Wohneigentum in der Familie übertragen-Podcast

Podcast mit Nicolas Auf der Maur, Experte für Erbrecht und Willensvollstreckung

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Vielleicht haben Ihre Kinder Bedarf an einer Liegenschaft, vielleicht wird Ihnen das Eigenheim zunehmend zur Belastung. Oder Sie möchten bereits heute die Übergabe abschliessend regeln, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Während ein Verkauf an externe Interessenten meist einfacher zu regeln ist, beinhaltet die Übernahme innerhalb der Familie einige zusätzliche Knackpunkte. Daher lohnt es sich, bei der Liegenschaftsübertragung strukturiert vorzugehen. 

#Schritt 1: Eigene Wünsche und Ziele festlegen

Definieren Sie Ihre eigenen Bedürfnisse und Wünsche und fragen Sie sich, wie Sie künftig wohnen möchten. Wollen Sie weiterhin in der Immobilie verbleiben? Können Sie sich vorstellen, in eine Mietwohnung zu ziehen? Oder ist der Umzug in eine altersgerechte Eigentumswohnung geplant? Diese Überlegungen sind eine wichtige Grundlage für die Diskussion mit Ihren Kindern. Denn die Art der Übertragung ist abhängig von Ihren Wünschen. Falls Sie in der Liegenschaft bleiben möchten, haben Sie neben der Miete die Wahl zwischen Nutzniessung und Wohnrecht. In beiden Fällen erfolgt in der Regel ein Grundbucheintrag und beide wirken sich wertvermindernd auf die Liegenschaft aus. Die Unterschiede zwischen Wohnrecht und Nutzniessung entnehmen Sie der Tabelle am Ende dieses Beitrags.

#Schritt 2: Interessen der Nachkommen abklären

Fragen Sie Ihre Nachkommen, ob sie an der Liegenschaft interessiert sind. Wenn Sie mehrere Kinder haben, beziehen Sie alle Kinder mit ein und klären Sie die jeweiligen Bedürfnisse sowie deren finanzielle Möglichkeiten. Ein Grundstück kann im Alleineigentum, im Miteigentum oder im Gesamteigentum (als Eigentumsgemeinschaft mit einer Stimme) gehalten werden. Beachten Sie aber: Je mehr Eigentümer an einer Liegenschaft beteiligt sind, desto grösser ist das Konfliktpotential, da Entscheidungen gemeinsam zu treffen sind. 

#Schritt 3: Art und Wert der Übertragung bestimmen

Ist geregelt, wer die Liegenschaft übernimmt, lautet die nächste Frage: Verkauf, Schenkung oder eine Mischform davon? Die Antwort hängt nicht zuletzt von den finanziellen Möglichkeiten beider Parteien ab. Fokussieren Sie sich dabei nicht nur auf die Situation Ihrer Kinder. Genauso wichtig ist, dass Ihre finanzielle Zukunft gesichert ist. Machen Sie ein Budget und rechnen Sie aus, wie viel Geld Sie fürs Alter benötigen. Planen Sie unbedingt eine Reserve für Unvorhergesehenes ein. 

Es lohnt sich, im Vorfeld einer Übertragung den Wert der Liegenschaft durch einen unabhängigen Schätzer bestimmen zu lassen. Bei der Art der Übertragung haben Sie verschiedene Möglichkeiten:

  1. Verkauf zum Marktwert: Sie verkaufen die Immobilie zum realen Preis. Ihre Nachkommen können den Kaufpreis in bar bezahlen. Aber auch die Übernahme bestehender Hypothekarschulden und der Wert der Nutzniessung beziehungsweise des Wohnrechts – falls Sie weiterhin in der Liegenschaft verbleiben – zählen als Gegenleistung. 
  2. Gemischte Schenkung oder teilentgeltlicher Erbvorbezug: Sie verkaufen die Immobilie unter dem Marktwert. In der Regel gilt die Differenz zum realen Preis als Erbvorbezug. Das Gesetz sieht vor, dass Erbvorbezüge bei einer späteren Erbteilung unter den Nachkommen auszugleichen sind. Im Gegensatz dazu sind Schenkungen grundsätzlich nicht auszugleichen. Der Formulierung im Vertrag (Schenkung oder Erbvorbezug) sollten Sie deshalb Beachtung schenken. 
  3. Vollständige Schenkung oder unentgeltlicher Erbvorbezug: Sie übertragen die Immobilie ohne finanzielle Gegenleistung, das heisst insbesondere ohne Einräumung einer Nutzniessung beziehungsweise eines Wohnrechts sowie ohne Grundpfandschulden. Für eine allfällige Ausgleichungspflicht unter den Erben gilt dasselbe wie unter Punkt 2. 

Bei Schenkungen und Erbvorbezügen sind zudem längerfristige Folgen zu bedenken: Wenn Sie Vermögenswerte weitergeben beziehungsweise verschenken, hat das Einfluss auf Ihre Einnahme- und Vermögensentwicklung, beispielsweise auf den Anspruch auf Ergänzungsleistungen der AHV. Beachten Sie, dass diesbezüglich aufgrund der im März 2019 vom Parlament verabschiedeten Revision künftig einige Änderungen anstehen (weitere Informationen: bsv.admin.ch).

#Schritt 4: Steuerliche Aspekte berücksichtigen

Ebenso sind die steuerlichen Folgen zu beachten. Beim Verkauf muss der erzielte Gewinn versteuert werden. Bei Liegenschaften im Geschäftsvermögen fällt eine Einkommenssteuer an, bei solchen im Privatvermögen eine Grundstückgewinnsteuer. Letztere kann bei Erbvorbezügen und Schenkungen unter gewissen Umständen aufgeschoben werden und wird erst zu einem späteren Zeitpunkt fällig:

  • Beim Erbvorbezug wird ein Aufschub gewährleistet, wenn die Gegenleistung der Käuferschaft 75 Prozent des Verkehrswerts nicht übersteigt. 
  • Bei Schenkungen, die völlig unentgeltlich erfolgen, wird die Besteuerung aufgeschoben. 
  • Bei gemischten Schenkungen wird die Besteuerung aufgeschoben, wenn die Gegenleistungen der Beschenkten geringer sind als der Anlagewert des Grundstücks. 

Die Schenkungssteuer ist kantonal geregelt. Es kommt das Schenkungs- und Erbschaftssteuerrecht am Ort der Liegenschaft zur Anwendung. Der Kanton Luzern kennt keine Schenkungssteuer. Jedoch unterliegen Schenkungen, die innerhalb der letzten fünf Jahre vor dem Todestag des Erblassers erfolgt sind, der Erbschaftssteuer, sofern die entsprechende Gemeinde Nachkommenerbschaftssteuern vorsieht.

Anlässlich der Veräusserung fällt eine Handänderungssteuer an. Davon ausgenommen sind unter anderem Rechtsgeschäfte zwischen Verwandten in auf- und absteigender Linie einschliesslich ihrer Partner (Ehegatten, eingetragene Partner und Lebenspartner, die während mindestens zwei Jahren in eheähnlicher Beziehung zusammengelebt haben), nicht aber die Übertragung eines Grundstücks unter Geschwistern.

#Schritt 5: Verträge erstellen

Für die Eigentumsübertragung der Liegenschaft bedarf es eines öffentlich beurkundeten Vertrages. Haben Sie mehrere Nachkommen und übertragen die Liegenschaft nicht auf alle, empfiehlt sich, in einem Erbvertrag gleichzeitig auch die erbrechtlichen Aspekte zu regeln. Das erspart spätere Erbstreitigkeiten. Soll verhindert werden, dass ein Kind aus der Liegenschaft dereinst Kapital schlagen kann, so kann zugunsten der übrigen Nachkommen für eine bestimmte Dauer zudem ein Gewinnanteilsrecht oder ein Vorkaufsrecht zu gleichen Bedingungen vereinbart werden. 

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Übersicht Nutzniessung oder Wohnrecht

  Nutzniessung Wohnrecht
Inhalt  Der Nutzniesser überträgt das Eigentum, darf aber das Objekt nutzen. Dieses Recht ist übertragbar, sofern es nicht als persönliches Recht ausgestaltet ist. Es wird im Grundbuch eingetragen und endet üblicherweise mit dem Tod des Nutzniessers. Der Wohnberechtigte überträgt das Eigentum, darf aber im Objekt oder in Teilen davon wohnen. Dieses Recht ist persönlich und nicht übertragbar. Es wird im Grundbuch eingetragen und endet üblicherweise mit dem Tod des Wohnberechtigten.
Rechte Der Nutzniesser darf die Liegenschaft selbst bewohnen oder vermieten. Der Nutzniesser hat das Recht auf Fremderträge (Miete, Zinsen). Der Nutzniesser hat kein Recht, die Liegenschaft umzugestalten. Der Wohnberechtigte darf die Liegenschaft oder Teile davon ausschliesslich selbst bewohnen. Die Aufnahme von Familienangehörigen und Hausgenossen ist gestattet, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Der Wohnberechtigte hat kein Recht auf Fremderträge und darf die Liegenschaft nicht umgestalten.
Pflichten Der Nutzniesser kommt für Unterhalt, Hypotheken, Versicherungen und grössere Reparaturen sowie Heiz- und Nebenkosten auf. Ausgenommen sind Schäden durch ordnungsgemässen Gebrauch. Der Wohnberechtigte kommt für den gewöhnlichen Unterhalt sowie Heiz- und Nebenkosten auf. 
Steuern  Der Nutzniesser versteuert den Vermögenswert der Liegenschaft, den Eigenmietwert bzw. die Einnahmen (z. B. Mieterträge) aus der Liegenschaft. Er kann Abzüge (Hypothekarzinsen, Unterhalt, Versicherungsprämien) geltend machen, sofern er diese Kosten trägt. Der Wohnberechtigte versteuert den Eigenmietwert, der Eigentümer den Vermögenswert der Liegenschaft. Der Wohnberechtigte kann Abzüge für den Unterhalt geltend machen, sofern er die Kosten trägt. Der Eigentümer kann die von ihm getragenen Hypothekarzinsen und Versicherungsprämien von den Steuern abziehen. 

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