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Eigenheim und Steuern

Steuern optimieren bei Wohneigentum

Welche Posten können Sie als Eigenheimbesitzer in der Steuererklärung abziehen? Informationen der Steuerfolgen bei Erwerb, Besitz und Verkauf von Wohneigentum.

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Eigenheim und Steuern

Für Eigenheim-Besitzer fallen verschiedene Einnahmen und Ausgaben an, die Steuerfolgen haben. Gewisse Positionen fallen jährlich an, andere unregelmässig oder einmalig. Ebenso kann eine gewisse Kostenposition auf eine Steuer keinen Einfluss ausüben, auf eine andere jedoch schon. Ausgaben im Zusammenhang mit dem Eigenheim wirken sich für den Besitzer im Wesentlichen auf drei bis vier Besteuerungen aus:

Einkommenssteuer                

Die Einkommenssteuer ist eine Subjektsteuer, die sich an der persönlichen Leistungsfähigkeit (Einkommen) des Subjekts (Eigenheim-Besitzer) ausrichtet. Es werden folglich die unterschiedlichen finanziellen und persönlichen Verhältnisse der Steuerpflichtigen berücksichtigt.

Vom steuerbaren Einkommen abziehbar:

  • Hypothekarzinskosten
  • Werterhaltende Massenahmen wie Reparaturen, Ersatzbeschaffungen für nicht mehr verwendete Elemente wie Türen, Fenster, Heizungsanlagen und elektronische Gebrauchsgegenstände wie die Waschmaschine, sowie auch Aufwendungen für Garage und Treppen, ebenso werterhaltende Spengler- und Dachdeckerarbeiten
  • Beiträge an den Erneuerungsfonds
  • Ersatz und die Pflege (ohne eigene Arbeit) von dauerhaften Gartenpflanzen (Bäume, Sträucher, Rasen) inkl. Ersatz und Unterhalt der erforderlichen Geräte

Umgekehrt wird der sogenannte «Eigenmietwert» dem steuerbaren Einkommen angerechnet. Dabei handelt es sich um einen hypothetischen Mietzins, den man als Eigentümer sich selber bezahlt. Effektiv erhält man diesen zusätzlichen Mietertrag jedoch nicht. Dennoch muss er versteuert werden. Gegenwärtig laufen politische Bestrebungen, den Eigenmietwert abzuschaffen.

Zu beachten:

Investitionen wie z. B. energetische Sanierungsmassnahmen führen oft zu einem Mehrwert. Ist das der Fall, könnte der Eigenmietwert bei der nächsten Neueinschätzung der Liegenschaft entsprechend angehoben werden. 

Nicht abzugsfähig vom steuerbaren Einkommen:

  • Beträge für die Tilgung/Amortisation der Hypothek
  • Wertvermehrende/-steigernde Aufwendungen wie beispielsweise der Einbau eines neuen Luxusbades (sind bei der Grundstückgewinnsteuer abzugsberechtigt)
  • Wartungskosten und Serviceabonnemente für Einrichtungen und Apparate wie Heizung, Waschmaschinen, Küchenapparate, Alarmanlagen, Lifte usw.
  • Beiträge für Strasse/Trottoir und Schwellen-/Werkleitungen
  • Anschlussgebühren für Kanalisation, Abwasserreinigung, Wasser, Gas, Strom, Fernseh- und Gemeinschaftsantennen, Grundgebühren für Wasserversorgung, Abwasser- und Kehrichtentsorgung

Vermögenssteuer                

Die Vermögenssteuer ist eine Subjektsteuer, die sich an der persönlichen Leistungsfähigkeit (Vermögen) des Subjekts ausrichtet. Es werden folglich die unterschiedlichen finanziellen und persönlichen Verhältnisse der Steuerpflichtigen berücksichtigt.
Der Steuerwert des Eigenheims wird dem Besitzer ans Vermögen angerechnet, ist in der Regel aber leicht geringer als der Marktwert. Umgekehrt kann die Hypothek bei den Schulden geltend gemacht werden und reduziert entsprechend das steuerbare Vermögen.

Liegenschaftssteuer                

Die Liegenschaftssteuer ist eine Objektsteuer und orientiert sich am Wert des besteuerten Objekts. Das heisst, jeder Steuerzahler wird gleich behandelt, ohne Rücksicht auf persönliche Umstände.

Liegenschaften werden wie andere bewegliche oder unbewegliche Vermögen bereits in der Vermögenssteuer veranlagt. Zusätzlich erheben gewisse Kantone und Gemeinden noch eine Objektsteuer in Form der Liegenschafts- oder Grundsteuer.

Die Erhebung dieser Objektsteuer liegt in der Kompetenz der Kantone. Es gilt daher kantonale und kommunale Unterschiede zu beachten. Im Kanton Luzern wurde die Liegenschaftssteuer 2014 abgeschafft. Ebenfalls keine Liegenschaftssteuer erheben unter anderem die Kantone Aargau, Schwyz, Zug und Zürich.

Grundstückgewinnsteuer                

Die Erhebung der Grundstückgewinnsteuer unterliegt dem jeweiligen Kanton. Der Kanton Luzern erfasst grundsätzlich nur Veräusserungsgewinne von Grundstücken im Privatvermögen mit der Grundstückgewinnsteuer. Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken im Geschäftsvermögen unterliegen in der Regel der Einkommens- oder Gewinnsteuer und sind daher in der ordentlichen Einkommens- oder Gewinnsteuererklärung zu deklarieren.

Der Veräusserungsgewinn ermittelt sich wie folgt: Verkaufspreis der Liegenschaft minus damaliger Kaufpreis der Liegenschaft.

Von dieser Differenz können zusätzlich Kosten in Abzug gebracht werden, die durch den Verkäufer bei der Veräusserung angefallen sind, wie:

  • Beurkundungskosten
  • Grundbuchkosten
  • Kosten für die Errichtung von Grundpfandrechten
  • Handänderungssteuern
  • Maklerprovisionen (Provisionsrechnung und Zahlungsnachweis beilegen)
  • weitere Auslagen zur Durchführung des Verkaufs wie z.B. Kosten für die Auflösung der bestehenden Festhypothek

Weiter können mit dem damaligen Erwerb des Grundstücks verbundene Auslagen abgezogen werden, wie:

  • Beurkundungskosten
  • Grundbuchkosten
  • Kosten für die Errichtung von Grundpfandrechten
  • Handänderungssteuer
  • Maklerprovisionen (Provisionsrechnung und Zahlungsnachweis beilegen)

Zudem können sämtliche während der Haltedauer getätigten wertvermehrenden Investitionen bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten geltend gemacht werden.

Aus diesen Abzügen resultiert schliesslich der effektive Grundstückgewinn, den es zu versteuern gilt.

Die obige Ermittlung ist beispielhaft und kann je nach Objekt und Einzelfall abweichen. Detaillierte Ausführungen entnehmen Sie der Wegleitung zur Grundstückgewinnsteuer des entsprechenden Kantons.

Gut zu wissen:
  • Für gewisse Liegenschaftsübertragungen/-käufe, z. B. Erbgang und Schenkung oder Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohneigentum, kann ein Steueraufschub beantragt werden. Entsprechend ist keine Grundstückgewinnsteuer zu entrichten. 
  • Je nach Kanton reduziert sich die Höhe der Grundstückgewinnsteuer mit zunehmender Haltedauer des Objekts.

Handänderungssteuer                

  • Voraussetzung für die Erhebung der Handänderungssteuer ist eine Handänderung von Grundstücken oder von Anteilen an solchen. Als Handänderung gilt ein Rechtsgeschäft, das auf die Übertragung der rechtlichen oder tatsächlichen Verfügungsmacht an einem Grundstück gerichtet ist. Der Übergang der Verfügungsmacht als solcher ist Steuerobjekt.
  • Steuerpflichtig ist nur die Erwerberin bzw. der Erwerber. Abweichende vertragliche Vereinbarungen wie z.B. die je hälftige Übernahme durch die Vertragsparteien, entsprechend der Regelung des alten Handänderungssteuergesetzes, sind für die Veranlagungsbehörden unbeachtlich.
  • Das Steuermass beträgt 1.5% des Handänderungswerts.

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Gewisse Ausgaben für das Wohneigentum können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Es kann dabei für jede Steuerperiode entschieden werden, ob man die tatsächlichen Kosten abziehen oder einen Pauschalabzug geltend machen möchte.

Beim Erstellen der Steuererklärung empfiehlt sich jährlich zu ermitteln, ob der tatsächliche oder der Pauschalabzug vorteilhaft ist und somit zu einem geringeren steuerbaren Einkommen führt. Für die steuerliche Berücksichtigung ist dabei im Kanton Luzern das Zahlungsdatum massgebend.

Die unten aufgeführten Abzugsarten beziehen sich auf Liegenschaftsbesitzer im Kanton Luzern und sind nicht abschliessend.

Gut zu wissen:

Da es bei Grundstücken grundsätzlich keine Verjährungsfrist gibt, empfiehlt es sich, sämtliche Belege für Liegenschaftsunterhaltskosten aufzubewahren (inkl. Steuerveranlagung).

Tipps dazu finden sich beim Hauseigentümerverband.

Pauschalabzug                

Der Pauschalabzug (in % vom Mietertrag bzw. Eigenmietwert) setzt sich folgendermassen zusammen:

  • 10% des Brutto-Mietertrages oder des steuerbaren Mietwertes von Gebäuden, deren Erstellungsjahr zu Beginn der Steuerperiode nicht mehr als zehn Jahre zurückliegt.
  • 20% des Brutto-Mietertrages oder des steuerbaren Mietwertes der übrigen Gebäude

Tatsächlicher Abzug                

Zu den vom steuerbaren Einkommen abzugsfähigen Betriebs- und Verwaltungskosten gehören unter anderem:

  • Reparaturen und der Ersatz bei Heizung, Waschmaschinen, Küchenapparate, Alarmanlagen, Liften, Schwimmbädern, Saunen usw. beziehungsweise generell Aufwendungen zur Beseitigung von Beschädigungen oder Abnützungen (werterhaltende Aufwendungen)
  • übrige gemeinschaftliche Unterhalts- und Reparaturkosten, soweit nicht Nebenkosten
  • Beiträge in den Erneuerungs- und Reparaturfonds von Eigentumswohnungen sind abziehbar, sofern reglementarisch und tatsächlich jede andere Verwendung als zur Deckung von Reparatur- und Instandhaltungskosten ausgeschlossen ist (falls später aus diesem Fonds Unterhaltsarbeiten bezahlt werden, kann dafür kein weiterer Abzug mehr angemeldet werden)
  • Entschädigungen an die Verwaltung (Auslagen für Porto, Telefon, Inserate, Betreibungen, Prozesse im Zusammenhang mit Einkommen aus Liegenschaften, Entschädigungen an den Liegenschaftsverwalter) einer Stockwerkeigentümergemeinschaft, inkl. Revisionsabrechnung
  • kombinierte Versicherungen: abzugsberechtigt sind diejenigen Prämien, die das Gebäude betreffen

Auch abziehbar vom Liegenschaftsertrag sind der Ersatz und die Pflege (ohne eigene Arbeit) von dauerhaften Gartenpflanzen (Bäume, Sträucher, Rasen) inkl. Ersatz und Unterhalt der erforderlichen Geräte.

Eine Übersicht zu den weiteren Abzügen finden Sie hier.

Nicht abzugsberechtigt                

Sämtliche Kosten, die mit der Bewohnung der Liegenschaft anfallen, sind nutzungsbedingte Betriebskosten und können bei selbstgenutztem Wohneigentum nicht in Abzug gebracht werden, weder bei der Einkommenssteuer noch bei der Grundstückgewinnsteuer.

Zu den nicht abzugsfähigen Lebenshaltungskosten zählen unter anderem:

  • Kosten für Heizung und Warmwasseraufbereitung (Entkalken, Kaminfegerarbeiten, periodische Revision der Heizungsanlage, einschliesslich des Öltanks, Wartungskosten im Allgemeinen)
  • Verbrauchskosten (inkl. Grundgebühren) für Strom, Kehricht, Wasser, ARA (Abwasser)
  • wiederkehrende Betriebskosten und Benützungsgebühren (Lift, Kabel-TV, Alarmanlagen, Schwimmbad usw.)
  • Hausratversicherungen
  • Alarmanlage: Abo für Alarmierung, Gebühren für Amtsleitung, Überwachung, Wartung
  • Schneeräumungsarbeiten, Anschaffung und Betrieb Schneeräumungsmaschinen
  • Aufwand für Blumen- und Gemüsegärten, Jäten, Kiespflege, Gewinnung von Früchten, Beeren
  • Werkzeuge für Garten und Haushalt (Schaufeln, Besen, Leitern, Laubbläser usw.), Heimwerkergeräte
  • Serviceabonnemente
  • Mitglieder- und Kursbeiträge (Hauseigentümerverband, Hausverein usw.)

Werden im Zuge von Instandstellungsarbeiten oder auch bei anderer Gelegenheit Verbesserungen an einer Liegenschaft vorgenommen, oder werden alte Einrichtungen durch solche mit vergleichsweise höherem Komfort oder grösserer Leistungsfähigkeit ersetzt, so können nicht die gesamten Auslagen als Unterhaltskosten behandelt werden. In diesem Falle gibt der sogenannte Abgrenzungs- oder Ausscheidungskatalog Auskunft über die Höhe des abziehbaren Anteils.

Gut zu wissen:

Zeitnahe (drei Jahre) Renovationen oder Ersatzinvestitionen von neuwertigen Bestandteilen stellen weder Unterhaltskosten noch wertvermehrende Aufwendungen dar. Als Beispiel: Wenn bei einer neu erstellten Liegenschaft nach zwei Jahren die Küche ersetzt wird.

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