Eigenheim-Grundlagen

Einige wichtige Grundregeln für den Kauf eines Eigenheims.

Grundsätze

Eigenmittel

Das Eigenkapital ist die Grundlage der Eigenheimfinanzierung. Benötigt werden mindestens 20% des Kaufpreises in Form von liquiden Mitteln wie Sparguthaben oder Wertschriften. Ebenfalls können 3. Säule-Guthaben, Erbvorbezug, Schenkung oder Drittdarlehen als Eigenmittel eingesetzt werden.

Möglich ist auch die Belehnung oder der Bezug von Pensionskassengeldern (2. Säule). In diesem Fall muss der Anteil der Bar-Eigenmittel mindestens 10% des Kaufpreises betragen.

Wer Pensionskassengelder für sein Eigenheim bezieht, kürzt damit seine Rente. Wird das in Betracht gezogen, sollte man sich vorher beraten lassen.

Tragbarkeit

Wohnkosten

Alles, was Sie monatlich für Ihr Eigenheim ausgeben, bezeichnet man als Wohnkosten. Sie umfassen Aufwendungen wie Zinsen, Amortisation, sämtliche Nebenkosten (Elektrizität, Wasser, Heizung, Reparaturen, Unterhalt etc.). Die Wohnkosten sollten 34% des Nettoeinkommens nicht überschreiten.

Um zu ermitteln, ob eine Immobilienfinanzierung tragbar ist, werden folgende Werte eingesetzt:

  • Die Zinsbelastung der Bankschuld basiert auf einem langfristigen Durchschnittszinssatz. Damit wird einer möglichen Erhöhung des Zinsniveaus Rechnung getragen.
  • Die Amortisation der 2. Hypothek soll innerhalb 15 Jahre erfolgen.
  • Die Höhe der jährlichen Nebenkosten basiert auf einem Erfahrungswert. Er beträgt 0.75% des Liegenschaftswerts.
  • Der Zins für ein allfällig verwendetes Drittdarlehen ist ebenfalls in der Tragbarkeitsrechnung als Aufwand zu berücksichtigen, nebst den kalkulatorischen Hypothekarzinsen, Amortisationen und Nebenkosten.

Tragbarkeitsrechner

Verwendung der Mittel der 2. und 3. Säule

Das Bundesgesetz eröffnet Ihnen die Möglichkeit, Gelder der 2. und 3. Säule zur Finanzierung Ihres Wohneigentums einzusetzen. Sie können einen Teil der Hypothek mit Pensionskassenguthaben absichern oder Freizügigkeitskapital wie auch Sparen 3-Guthaben als Eigenmittel einbringen. Klären Sie deshalb bei Ihrem Arbeitgeber schriftlich ab, wie hoch Ihr Freizügigkeitsguthaben ist (inkl. allfällige Kadervorsorge-Versicherungen).

Darlehen

Falls Sie auf ein Darlehen von Verwandten oder von Ihrem Arbeitgeber zurückgreifen möchten, überprüfen Sie diese Beziehung sorgfältig. Bestehen Sie auf klare schriftliche Verträge, die über die Summe des Darlehens, den Zinssatz, die Rückzahlung und Sicherheiten sowie über Kündigungsmöglichkeiten und Dauer usw. Aufschluss geben.

Hypothek

Die Hypothek wird je nach Finanzierungsbetrag in eine 1. Hypothek (entspricht ca. 2/3 des Verkehrswertes) und eine 2. Hypothek aufgeteilt. Innerhalb einer Frist von 15 Jahren oder vor Erreichen des Pensionszeitpunkts ist die 2. Hypothek in gleichmässigen Tranchen (d.h. linear) zurückzuzahlen.

Unsere Hypotheken-Lösungen

Amortisation

Direkte Amortisation

Mit der direkten Amortisation reduzieren Sie laufend Ihre Hypothekarschuld und damit Ihre jährliche Zinsbelastung.

Indirekter Amortisation

Im Zusammenhang mit der Säule 3a bietet sich auch die Möglichkeit einer indirekten Amortisation. Dabei zahlen Sie die entsprechenden Beträge auf Ihr Sparen 3-Konto ein. Dieses wird zugunsten der Hypothek verpfändet. So bleibt die Hypothekarschuld mit der Zinsbelastung bestehen und Sie profitieren von Steuerersparnissen. Denn ein Guthaben auf dem Sparen 3-Konto wird nicht als Vermögen deklariert und der jährliche Einzahlungsbetrag kann vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

Finanzierungsvorschläge

Unsere Finanzierungsspezialisten unterbreiten Ihnen gerne auf Sie und Ihre persönlichen Verhältnisse zugeschnittene Finanzierungsvorschläge.

Im Alter

Speziell von älteren Kaufinteressenten zu beachten

Bei einem Kauf vor Erreichen des Pensionsalters ist ein Eigenkapital von mindestens 20% notwendig. Die zweite Hypothek muss vor Erreichen des Pensionszeitpunkts zurückbezahlt werden. Für einen 58-jährigen Käufer bedeutet das, dass er die 2. Hypothek beispielsweise innerhalb von sieben Jahren zurückzahlen muss. Das kann zu einer hohen jährlichen Amortisationspflicht führen. Nach der Pensionierung beträgt der Eigenmittelanteil mindestens 34%. Je nach Objekt und Höhe des nachhaltigen Renteneinkommens ist auch möglich, dass die Bank einen höheren Anteil verlangt.

Einkommen nach der Pensionierung

Das Einkommen nach der Pensionierung ist in der Regel tiefer, weil die Renten der AHV und der Pensionskasse nun das Erwerbseinkommen ablösen. Dies erfordert von der finanzierenden Bank eine individuelle Beurteilung: Die LUKB berücksichtigt zur Berechnung der Tragbarkeit auch die bei ihr deponierten Vermögenswerte (Kontoguthaben, Wertschriftenanlagen), die aus Ersparnissen oder aus Kapitalauszahlungen aus der 2. und 3. Säule gebildet wurden. So ist es möglich, dass die Bank bei einer tiefen Objektbelastung bereit ist, trotz nicht erfüllter Tragbarkeit eine Höherbelehnung der Liegenschaft vorzunehmen, sofern der Kreditnehmer eine konkrete Liquiditätsplanung vorlegen kann.

Ganzheitliche Beratung lohnt sich

Gerade für Eigenheimkäufe, die um den Pensionierungszeitpunkt geplant sind, lohnt sich eine ganzheitliche Beratung. Dazu gehören – neben der Tragbarkeitsrechnung für die Immobilie – auch Themen wie Vorsorge- und Pensionierungsplanung, Liquiditätsplanung, Steuern sowie Nachlassregelung und Erbrecht. Wer frühzeitig die Weichen stellt, profitiert erfahrungsgemäss von höherer Handlungsfreiheit.

Steuerfolgen

Der Kauf einer Liegenschaft hat diverse Auswirkungen auf Ihre Steuern. Details finden Sie hier:

Tipps rund um die Steuern

Unterlagen

Diese Unterlagen sollten Sie zum Finanzierungsgespräch mitbringen:

Bei allen Objekten

  • Situationsplan
  • Grundbuchauszug oder Kaufvertrag mit aktuellem Grundstückbeschrieb und Angaben über Pfandrechte
  • Baupläne (Grundriss, Fassaden, Schnitt)

Persönliche Unterlagen

  • Einkommensnachweise (Lohnausweis, Lohnabrechnung) und letzte Steuererklärung
  • BVG-Ausweis mit Angabe der Freizügigkeitssumme einsetzbar für Wohneigentum

Zusätzliche Unterlagen

Zusätzlich bei Eigentumswohnungen

  • Nettowohnflächen-Berechnung
  • Stockwerkeigentumsbegründungs-Vertrag (allenfalls Entwurf) mit Wertquotenaufteilung
  • Nutzungs- und Verwaltungsreglement der STWE-Gemeinschaft
  • Kaufpreisliste

Zusätzlich bei Umbauten und Renovationen

  • Umbaubeschrieb
  • Kostenvoranschlag
  • Umbaupläne
  • Baubewilligung/Bauversicherung

Zusätzlich bei Baurecht

  • Baurechtsvertrag (allenfalls Entwurf)
  • Bei ausserkantonalen Grundstücken nehmen Sie bitte mit unseren Finanzierungsspezialisten Kontakt auf.

Zusätzlich bei Neubauten

  • Baubeschrieb
  • Kostenvoranschlag oder kubische Berechnung mit Kostenzusammenstellung
  • Unterzeichnete Bauabrechnung
  • Bauversicherung
  • Baubewilligung
  • Generalunternehmervertrag (falls vorhanden)

Kosten

Beim Erwerb einer Liegenschaft fallen Gebühren und Steuern an. Diese einmaligen Kaufkosten sollten in der Kostenermittlung und den Finanzierungsüberlegungen berücksichtigt werden.

Handänderungssteuer

In einigen Kantonen wird eine Handänderungssteuer fällig, sobald Grundeigentum übertragen wird. Der Kanton legt dabei fest, wie hoch die Steuer ist und durch wen sie zu tragen ist. Die Höhe der Steuer richtet sich nach dem Kaufpreis. Im Kanton Luzern beträgt die Handänderungssteuer 1.5% des Kaufpreises und geht zu Lasten der Käuferschaft.

Grundbuch und Notariatsgebühren

Ein Liegenschaftskauf ist ein Rechtsgeschäft, das durch einen Notar beglaubigt und im Grundbuch eingetragen werden muss. Das Grundbuch und der Notar erheben auf ihre Aufwände eine Gebühr. Normalerweise teilen sich Käufer und Verkäufer diese Kosten.
Die Gebühren für die Errichtung oder Anpassung von Grundpfandrechten gehen zu Lasten des neuen Eigentümers (Käuferschaft).

Kapitalleistungssteuer - Wohneigentumsförderung (WEF)

Wer für die Finanzierung seines selbstbewohnten Eigenheimes Kapital aus der Pensionskasse oder der Säule 3a bezieht, muss auf diese Kapitalleistung eine Steuer bezahlen. Diese Kapitalleistungssteuer wird separat vom Einkommen und kantonal unterschiedlich berechnet.

Bauen oder kaufen

Freistehendes Einfamilienhaus bauen

  • Vorteil: Sie können entsprechend Ihren Vorstellungen planen und realisieren.
  • Beachten: Den grossen persönlichen Aufwand, das Realisierungsrisiko sowie den Kostenfaktor einkalkulieren.
  • Wichtig: Je konkreter Ihre Vorstellungen bezüglich Grundriss, Materialien und Ausstattung sind, desto präziser wird der Kostenvoranschlag des Architekten.

Doppel- oder Reiheneinfamilienhaus bauen

  • Vorteil: Gemeinsame Planung und kleinerer Landbedarf helfen Kosten sparen. So lässt sich der Vorteil eines eigenen Hauses mit günstigeren Entstehungskosten kombinieren.
  • Wichtig: Mit der gemeinsamen Nutzung sind Rechte und Pflichten verbunden.

Norm-, Typen- oder Fertighaus bauen oder kaufen

  • Vorteil: Gebäudehülle und Innenausbau können meist individuell gewählt werden. Kataloge zeigen oft Optionen, was die Entscheidungsfindung erleichtert.
  • Wichtig: Änderungswünsche sind mit Aufpreis möglich, müssen aber vor Baubeginn verbindlich abgesprochen werden.

Neue Stockwerkeigentumswohnung kaufen

  • Vorteil: Im Vergleich zum Einfamilienhaus meist günstiger. Der Preis für den Grundausbau ist fix, Sonderwünsche gemäss Vertrag sind möglich, diese müssen zusätzlich einkalkuliert werden.
  • Beachten: Gegenüber der Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft bestehen Rechte und Pflichten.

Bestehendes Objekt kaufen

  • Vorteil: Meist günstiger als ein neu gebautes Objekt.
  • Beachten: Unterhalts- und anstehende Renovationsarbeiten sind in die Kalkulation einzubeziehen.
  • Wichtig: Ziehen Sie einen Spezialisten bei, um den Wert und den eventuellen Modernisierungsaufwand der Liegenschaft zu ermitteln.

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