Luzerner Immobilienmarkt sendet widersprüchliche Signale

Eigentumswohnungen – grösseres Angebot trotz wenig Neubauten

Die aktuell tiefen Hypothekarzinsen erhöhen bei Kaufinteressenten den Wunsch nach Wohneigentum. Das schraubt die Preise bei Eigentumswohnungen hoch. Vor allem an Toplagen wie der Stadt Luzern, Vitznau, Weggis und Meggen sind die Preise für Stockwerkeigentum nach wie vor so hoch, dass Kaufinteressenten nicht mehr bereit sind, für eine Eigentumswohnung so tief ins Portemonnaie zu greifen und daher vermehrt den Erwerb eines Einfamilienhauses in Betracht ziehen. «Diese tiefere Zahlungsbereitschaft führte 2019 zu einer Preiskorrektur bei Stockwerkeigentum von bis zu 4% an diversen privilegierten Lagen» erläutert Patrick Schnorf, Leiter Marktresearch und Partner bei Wüest Partner AG, die Entwicklung auf dem Markt für Eigentumswohnungen und verweist gleichzeitig auf einen gegenläufigen Trend: «Auf der anderen Seite beobachten wir Preisanstiege von bis zu 4% bei Eigentumswohnungen in gut erschlossenen Gemeinden rund um Luzern wie beispielsweise Emmen, Eschenbach, Rain und Malters». Und ein weiteres Phänomen prägt den Markt für Eigentumswohnungen: Die Neubautätigkeit hat in den letzten Jahren kontinuierlich abgenommen, das Angebot ist gesamthaft hingegen gewachsen. «Es sind vor allem Altbauwohnungen, die derzeit fast 70% der Verkaufsinserate ausmachen», erklärt Patrick Schnorf die aktuelle Marktsituation. Aufgrund der günstigen Zinsen bleibt die Nachfrage nach neuen Eigentumswohnungen konstant. Darum dürften sich hier die Preise stabilisieren.

Einfamilienhäuser – Raumplanung limitiert Neubauten

Umgekehrt verhält es sich bei Einfamilienhäusern in Luzern und Umgebung. Sie sind trotz sehr hohen Preise derzeit gefragter als Eigentumswohnungen. Vor allem in den steuergünstigen Gemeinden wie Horw, Vitznau und Meggen treibt die Nachfrage die Preise nach oben. «Die mittlere Wertsteigerung im Grossraum Luzern betrug innerhalb eines Jahres bis zu 3%», zeigt Patrick Schnorf auf und macht klare Voraussagen zur Preisentwicklung: «Im Kanton Luzern strebt die Raumplanung eine möglichst hohe Dichte an, was neue Einfamilienhausgebiete weitestgehend verhindert. Das Angebot für neuwertige, frei stehende Einfamilienhäuser wird so immer knapper. Parallel dazu nimmt das Kaufinteresse stetig zu. Dieser Umstand dürfte die Preise nochmals erhöhen. Interessierte Käufer nehmen deshalb höhere Pendlerdistanzen in Kauf und weichen auf entlegenere Kantonsgebiete aus, wo der Traum vom Eigenheim noch eher zu verwirklichen ist». 

Mietwohnungen – Mieten bei Altbauwohnungen geraten unter Druck

Bei Mietwohnungen verzeichnet Wüest Partner AG im Kanton Luzern ein unverändert hohes Überangebot. Vor allem die Leerstände in 3- bis 4.5-Zimmerwohnungen sind markant gestiegen, was deren Vermietung immer schwieriger macht. Dies manifestiert sich besonders in ländlichen Regionen wie dem Entlebuch oder im Raum Willisau. Trotzdem werden weiter Mietwohnungen erstellt: Ende 2019 lagen im Kanton Luzern Baugesuche für 2'400 zusätzliche Mietwohnungen vor, 23% mehr als im Jahr zuvor. Die Investoren konzentrieren ihre Bauprojekte auf die Stadt Luzern und die Agglomerationsgemeinden Kriens, Horw und Emmen. «Immerhin wird damit ein beträchtlicher Teil der neuen Mietwohnungen in Gemeinden gebaut, wo sie am ehesten nachgefragt werden», resümiert Patrick Schnorf und ergänzt: «Weil Neubauten leichter zu vermieten sind, dürften die Besitzer von älteren Mietwohnungen länger für die Vermietung von Leerständen brauchen. Das könnte den Druck auf die Mietpreise von Altbauwohnungen erhöhen.»

Sursee und Umgebung mit hoher Dynamik im Wohnungsmarkt

Die Region Sursee ist der zweitwichtigste Wirtschaftsraum im Kanton Luzern und entsprechend attraktiv für Immobilien-Investoren. Das Angebot auf dem Mietwohnungsmarkt hat in den letzten Jahren deutlich zugenommen und ist zwischen 2009 und 2018 mit durchschnittlich 2.5% stärker gewachsen als die Bevölkerung (plus 2.0%). Folglich haben sich die Leerstände im gleichen Zeitraum von 0.5% auf 1% verdoppelt und der Trend hält an. Michel Amberg, Immobilien-Experte der LUKB, hat den Markt in Sursee und Umgebung näher untersucht und rechnet bis 2028 mit 3'400 neuen Wohnungen: «Berücksichtigt man die Prognose des Kantons Luzern für das Bevölkerungswachstum von 1.7%, so wird die Leerstandsziffer aufgrund der geplanten Bauvorhaben in den kommenden Jahren deutlich steigen. In diesem Szenario rechnen wir damit, dass pro Jahr 130 bis 140 Wohnungen zu viel erstellt werden. Dies kann auch die starke Zuwanderung im Raum Sursee nicht auffangen. Ausserdem hängt die Leerstandsquote im Raum Sursee ganz wesentlich davon ab, wie schnell die rund 10'000 neuen Wohnungen rund um Luzern realisiert werden, welche in den nächsten Jahren geplant sind». Amberg geht davon aus, dass durch die vielen Leerstände die Angebotsmieten im ganzen Kanton unter Druck geraten werden, und leitet aus seiner Expertise ab: «Für ein gesundes Marktwachstum ist entscheidend, dass Immobilienprojekte lagegerecht konzipiert und konsequent an den Bedürfnissen der Zielgruppen ausgerichtet werden. Diese Voraussetzung scheint mir in der Region Sursee gegeben. Mit den geplanten Projekten in und rund um Sursee entsteht in den nächsten Jahren ein Wohnangebot, das bezüglich Wohnungsgrössen und Preissegmenten die Bedürfnisse der Nachfrager abdeckt. Das Problem des Überangebots bleibt aber bestehen.»

Gemeinsam veröffentlichen Wüest Partner AG und die LUKB jährlich die Studie «Luzerner Immobilienmarkt» (12 Seiten). Die Studie steht auf lukb.ch/immomarkt zum Download bereit.

LUKB Immo-Schätzung

Die LUKB Immo-Schätzung lukb.ch/immo-schaetzung ermöglicht dem Nutzer, nach der Erfassung einiger weniger relevanter Daten den ungefähren Marktwert eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung zu ermitteln. Die Schätzung wird als Preisspanne angegeben und hilft, einen Kaufpreis zu verifizieren.

 
LUKB Immo-Standort-Check

Mit Hilfe des Immo-Standort-Check lukb.ch/immo-check kann die Qualität eines Immobilienstandortes (ÖV, Zentrumsnähe, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten etc.) im Kanton Luzern überprüft werden. Die Kaufinserate von newhome.ch sind eingebunden.