Eigenheim: Rechtliche Aspekte

Als (Mit-)Eigentümer einer Liegenschaft verfügt man über Rechte und Pflichten, Nutzen und Lasten. Es ist essentiell, diese zu kennen, um Missverständnisse zu verhindern und Ausgaben zu budgetieren.

Grundlagen

Die rechtlichen Grundlagen von Eigentum an Land und Boden sowie den Nutzungsrechten sind im Grundbuch abgebildet. Die Richtlinien, welche das nachbarschaftliche Zusammenleben regeln, befinden sich im Zivilgesetzbuch oder den Bauvorschriften und verteilen sich auf Erlasse des Bundes, der Kantone und der Gemeinden.

Grundbuch

Das Grundbuch ist das Register über die Grundstücke und die an diesen bestehenden dinglichen Rechte und Lasten wie zum Beispiel Dienstbarkeiten und Grundpfandrechte. Alle Grundstücke werden im Grundbuch eingetragen. Es gibt kein gesamtschweizerisches zentrales Grundbuch. Für die Führung sind die Grundbuchämter der Kantone zuständig.

Wichtig zu wissen:
  • Die Kenntnis der Grundbucheinträge wird angenommen. Der Einwand, einen Grundbucheintrag nicht gekannt zu haben, ist ausgeschlossen. 
  • Dingliche Rechte an Grundstücken entstehen und bestehen grundsätzlich nur dann, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Ausnahmen sind Aneignung, Erbgang, Zwangsvollstreckung, Enteignung oder gerichtliches Urteil.

Dienstbarkeit

Ein Grundstück kann zum Vorteil eines anderen Grundstückes (Grunddienstbarkeit) oder einer bestimmten Person (Personaldienstbarkeit) in der Weise belastet werden, dass sein Eigentümer

  • sich bestimmte Eingriffe des Berechtigten gefallen lassen muss (= dulden; positive Dienstbarkeit), oder
  • nach gewissen Richtungen sein Eigentumsrecht nicht ausüben darf (= unterlassen; negative Dienstbarkeit).

Bei einer Dienstbarkeit verhält sich der belastete Grundeigentümer passiv. Inhalt einer Dienstbarkeit ist also zwingend ein Dulden oder ein Unterlassen einer Handlung. Eine Verpflichtung zur Vornahme von Handlungen kann mit der Dienstbarkeit nur nebensächlich verbunden werden (z.B. Unterhaltspflicht). Im Gegensatz dazu wird bei der Grundlast ein Grundeigentümer zur Vornahme einer Leistung verpflichtet. Jeder Dienstbarkeitsvertrag muss öffentlich beurkundet werden.

Vormerkungen

Persönliche Rechte:
  • Vormerkung von Miet- und Pachtverträgen, Vorkaufsrechten*
Verfügungsbeschränkungen:
  • Pfändung des Grundstückes durch das Betreibungsamt*
Vorläufige Eintragungen behaupteter dinglicher Rechte:
  • Bauhandwerkerpfandrecht*

*Die aufgezählten Vormerkungen sind nicht abschliessend.

Vormerkungen schaffen zwar keine dinglichen Rechte, aber sie sichern die ihnen zugrunde liegenden Rechte gegenüber später begründeten dinglichen oder vorgemerkten Rechten.

Anmerkungen

Anmerkungen bezwecken die Kundbarmachung von privatrechtlichen oder öffentlich-rechtlichen Rechtsverhältnissen, deren Bestand jedoch nicht vom Vorhandensein der Anmerkung abhängig ist. Angemerkte Rechtsverhältnisse würden also auch ohne Anmerkung existieren. Ebenso besteht bezüglich der Anmerkungen kein öffentlicher Glaube.

Nachstehend eine nicht abschliessende Liste von Anmerkungstatbeständen:

  • Flurwegbeteiligungen
  • Öffentlich rechtliche Eigentumsbeschränkungen (ÖREB-Kataster)
  • Begründung von Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes
  • Subjektiv-dingliche Verbindung von Miteigentumsanteilen
  • Nutzungs- und Verwaltungsordnung der Miteigentümer

Grundpfandrecht

Ein Grundpfandrecht ist ein beschränktes dingliches Recht, das seinem Inhaber (Grundpfandgläubiger) die Befugnis verleiht, ein Grundstück verwerten zu lassen, um aus dem Erlös die Bezahlung der sichergestellten Forderung zu erhalten.

Weitere Informationen zum Grundbuch

Nachbarrecht

Grundsätzlich gibt es kein Nachbarrechtsgesetz. Die gesetzlichen Bestimmungen sind zum Teil zivil- und öffentlich-rechtlicher Natur und verteilen sich auf zahlreiche Erlasse des Bundes, der Kantone und der Gemeinden mit dem Ziel, den Grundeigentümern bei der Nutzung und Ausübung ihres Eigentums Schranken aufzuzeigen, um so ein friedliches Nebeneinander zu ermöglichen.

Neben den zivilrechtlichen Bestimmungen gibt es im öffentlichen Recht weitere nachbarrechtliche Vorschriften wie Bau- und Abstandsvorschriften, welche grundsätzlich zwingender Natur sind. Zwar ist jedermann verpflichtet, bei der Ausübung seines Eigentums sich aller übermässigen Einwirkungen auf das Eigentum des Nachbarn zu enthalten, ein gewisses Mass an Lärm und anderen Einwirkungen bei normaler Grundstücknutzung muss jedoch hingenommen werden.

Nachbarn können Bestimmungen durch eine separate Vereinbarung abändern bzw. aufheben. Wollen die Nachbarn erreichen, dass diese Vereinbarung auch für Rechtsnachfolger gilt, ist eine Dienstbarkeit zu errichten, die zu ihrer Gültigkeit der Eintragung in das Grundbuch bedarf.

Stockwerkeigentum

Wer in der Schweiz eine Eigentumswohnung erwirbt, kauft nicht das ganze Grundstück, sondern nur einen Anteil davon. Dieser Anteil wird im Grundbuch festgehalten und spielt für die Verteilung der Kosten eine zentrale Rolle. Der Wohnungseigentümer muss sich im Verhältnis seines Anteils nicht nur an den Unterhaltskosten der gemeinschaftlichen Bauteile (z.B. Dach, Fassade, Treppenhaus, Personenaufzug etc.), sondern auch an den Betriebskosten (z.B. Heizkosten, Wasserkosten, Kosten der Hauswartung und der Gartenpflege etc.) beteiligen. Bauliche Massnahmen an gemeinschaftlichen Bauteilen können grundsätzlich nur mit Zustimmung der Gemeinschaft durchgeführt werden.

Sonderrecht

Der Eigentümer darf in der Wohnung grundsätzlich tun und lassen, was er will. Er darf also die Wohnung nach seinen Vorstellungen umbauen, die Raumeinteilung verändern und die Innenausstattung wählen, sofern nicht gemeinschaftliche Bauteile beeinträchtigt werden. Das Sonderrecht ist auf die Wohnung und allfällige Nebenräume (Kellerabteile, Estriche, Bastelräume) beschränkt, erstreckt sich also nicht auf einen Sitzplatz im Freien, auf einen Gartenanteil oder eine Dachterrasse. Da die äusseren Bauteile im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, ist der einzelne Wohnungseigentümer auch nicht befugt, diese ohne Zustimmung der Gemeinschaft baulich zu verändern (z.B. durch das Anbringen einer Satelliten-TV-Antenne an der Balkonbrüstung).

Eigentümergemeinschaft

Jeder Besitzer einer Eigentumswohnung ist Teil einer Eigentümer-Gemeinschaft. Das Benutzungs- und Verwaltungsreglement regelt die Aufteilung des Eigentums inkl. Wertquoten sowie die Benützung der im Sonderrecht stehenden Anlagen und Einrichtungen sowie des gemeinschaftlichen Teils, wie auch der jeweiligen Beschränkungen dieser Rechte. Ebenso ist die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten für Verwaltung, Unterhalt und Erneuerung des Gebäudes sowie weitere Bestimmungen geregelt . 

Der Eigentümer ist an das bestehende Reglement und an sämtliche Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gebunden. Verbietet das Reglement beispielsweise die Haltung von Hunden, so ist der Besitzer und auch ein allfällig späterer Käufer der Wohnung an dieses Verbot gebunden. Oder wurde an der letzten Eigentümerversammlung eine Fassadensanierung beschlossen, dann ist der neue Eigentümer an diesen Beschluss gebunden und muss sich an den Kosten der Sanierung beteiligen.

Der Eigentümer muss sich generell an den Kosten des Unterhaltes der gemeinschaftlichen Bauteile und an den gemeinschaftlichen Betriebskosten beteiligen. Das schweizerische Recht unterscheidet zwischen notwendigen, nützlichen und luxuriösen baulichen Massnahmen, für deren Beschlussfassung unterschiedliche Zustimmungserfordernisse in der Stockwerkeigentümerversammlung gelten. Ohne anderslautende Regelung im Reglement werden sämtliche Kosten – also auch die Betriebskosten – im Verhältnis der Wertanteile der Wohnungen verteilt.