Eigenheim: Unterhalt und Renovation

Auch nach dem Einzug benötigt Ihr Eigenheim Pflege, Unterhalt und Renovation.

Die Nutzung einer Wohnung oder eines Hauses verursacht Kosten und erfordert Unterhaltsmassnahmen. Geräte und Installationen müssen gewartet werden. Ist deren Lebensdauer erreicht oder gar überschritten, dann müssen diese ersetzt werden. Mit zunehmendem Alter und Abnutzung der Wohnung oder des Hauses steigen nicht nur diese Auslagen, sondern auch die Notwendigkeit einer grosszyklischen Gesamtsanierung. Als Eigentümer müssen diese Auslagen (anteilsmässig) selber getragen werden. Entsprechend empfiehlt es sich diese zu budgetieren und sinnvoll zu terminieren.

Unterschiede

Die Massnahmen können unterschieden werden nach der Höhe der Kosten, der Regelmässigkeit des Auftretens oder inwiefern sie die Steuerbelastung beeinflussen.

Differenziert werden werterhaltende und wertvermehrende Aufwendungen sowie Positionen, welche unter Anlagekosten oder Unterhaltskosten fallen. Ebenso unterscheidet man Unterhaltskosten, Instandhaltungskosten oder Instandsetzungskosten.

Umbaukosten sind zudem weder Unterhaltskosten noch wertvermehrende Aufwendungen. Sie gehören zu den nicht abziehbaren Lebenshaltungskosten.

Im Weiteren gibt es auch Wartungskosten und Kosten für Anschlussgebühren sowie allenfalls die Hauswartung oder Verwaltung.

Werterhaltend vs. -vermehrend

Zu den werterhaltenden Massnahmen zählen Reparaturen, Ersatzbeschaffungen für nicht mehr verwendete Elemente wie Türen, Fenster, Heizungsanlagen und elektronische Gebrauchsgegenstände wie die Waschmaschine, sowie auch Aufwendungen für Garage und Treppen.

Zu den wertvermehrenden Investitionen gehört zum Beispiel der Einbau eines neuen Luxusbades. Wertvermehrende Auslagen können nicht als Abzüge für die Einkommenssteuer geltend gemacht werden, dafür jedoch bei der Ermittlung des Grundstückgewinns.

Zu beachten in diesem Zusammenhang ist auch: Investitionen wie z.B. energetische Sanierungsmassnahmen führen oft zu einem Mehrwert. Ist das der Fall, wird der Eigenmietwert bei der nächsten Neueinschätzung der Liegenschaft entsprechend angehoben. Es kann dadurch netto ein Steuernachteil resultieren.

Einmalig vs. jährlich

Grosszyklische Sanierungen treten vielleicht alle 30 Jahre auf, währenddessen insbesondere in älteren Liegenschaften laufend kleinere Unterhalts- und Reparaturkosten anfallen. Viele Haushaltsgeräte wie Kühlschrank, Geschirrspüler, Waschmaschine, Tumbler haben je nach Hersteller, Nutzungsintensität und Pflege eine Lebensdauer von 10 bis 15 Jahren, Kochherde und Backofen meist noch ca. 5 Jahre länger.

Steuerrelevant

Eigenheim-Besitzer sind von verschiedenen Ausgaben betroffen, welche wiederum Steuerfolgen haben können. Unabhängig von der Regelmässigkeit und Höhe können gewisse Kostenpositionen auf eine Steuer keinen Einfluss ausüben, auf eine andere jedoch schon.

Detaillierte Informationen dazu finden Sie unter «Eigenheim und Steuern».

Kosten

Bauteile und Materialien altern unterschiedlich schnell. Wandanstriche und Bodenbeläge können bereits nach 10 Jahren Erneuerungsbedarf aufweisen, umgekehrt kann ein Bad oder ein Fenster eine Lebensdauer von 40 Jahren überschreiten. Die Lebensdauer ist nicht zuletzt von der Intensität der Nutzung und der Qualität der Elemente abhängig. Dies gilt es auch bei Renovationsentscheiden zu berücksichtigen.

Küche

Die Küche entwickelt sich von einem rein funktionalen Raum vermehrt zu einem Statussymbol der Haushalte. Die Grundrisse werden offener und gehören immer mehr zum Wohnbereich. Damit einhergehend haben sich die Bedürfnisse an Küchenmobiliar und -geräte verändert - weg von funktional hin zu High-Tech und Design, Kochinseln und Induktionsfeldern. 

Die durchschnittliche Lebenserwartung einer Küche beträgt ca. 25 bis 35 Jahre, diejenige der Geräte zwischen 15 und 20 Jahre.

Standardküchen im unteren Preissegment sind komplett ausgerüstet, beinhalten Schränke, Korpusse und Schubladen, inklusive Griffe und Scharniere, Arbeitsfeld, Spüle, Glaskeramikkochfeld mit Dampfabzug, Backofen, Geschirrspüler sowie einen Kühlschrank mit Gefrierfach, aber keine Extras, wenig High-Tech, wenig Lack und wenig Granit.

Mehr Fläche, wertvollere Materialien und zusätzliche Ausrüstung erhöhen das Preisschild. Für den Stauraum inklusive der Fronten und der Griffe wird qualitativ besseres Material verwendet, bei der Arbeitsplatte Kunststein oder Massivholz statt einer Kunstharzabdeckung und die Küchenarmaturen weisen eine komfortablere Handhabung auf und sind hochwertiger im Design und Material. Zudem sind die technischen Geräte moderner.

Je breiter die Schränke und Schubladen, einzigartiger die Möbelstücke, moderner die Technologie, desto teurer wird die Küche. Ebenfalls erhöhen grifflose Lackfronten und edle Materialien wie Schiefer oder Nussbaumholz den Preis.

Abhängig sind die Kosten für eine Küche von:

  • der Grösse der Küche und dem Stauraum
  • der Raumaufteilung und der entsprechenden Platzierung (einzeilig, mehrzeilig, Kochinsel)
  • den verwendeten Materialien (Arbeitsplatte, Fronten, Griffe)
  • der Qualität und Hersteller der elektrischen Geräte
  • der Wahl des Küchenbauers

Küchen für Studios und kleine Appartements sind ohne Geräte je nach Einrichtungshaus bereits ab wenigen hundert Franken erhältlich. Grössere Kompaktküchen, ebenfalls ohne Geräte, gibt es ab ca. 5'000 Franken. Eine preisgünstige Küche im Mietwohnungsstandard kostet ca. 15'000 Franken. Durchschnittlich sollte für eine Standard-Küche mittlerer Qualität inkl. Geräte etwa 20'000 bis 30'000 Franken budgetiert werden. Für die Traumküche im obersten Segment kann das Preisschild rund 40'000 bis 50'000 Franken betragen.

Sparpotenzial kann vorhanden sein bei:

  • Hersteller der technischen Geräte: Teure Geräte sind teilweise mit mehr Programmen ausgestattet und sparsamer, Backöfen verfügen über einen Auszug und eine Selbstreinigungsfunktion; die Lebensdauer ist jedoch meist vergleichbar
  • Austausch von Fronten und elektronische Geräte (anstelle vollständiger Küche)
  • Schwenktablare sind teurer als normale
  • Arbeitsplatte: Kunststoff ist günstiger als Chromstahl, Granit ist noch teurer
  • Anpassungsarbeiten können teurer sein als neu einbauen

Bad/WC

Das Badezimmer entwickelt sich immer mehr zu einer Wohlfühl- und Wellness-Oase. Die durchschnittliche Lebensdauer eines Bades bewegt sich zwischen 35 und 50 Jahren. Wenn eine Renovation ansteht, stellt sich die Frage, ob die vorhandene Ausstattung gleichwertig ersetzt werden soll oder ob eine Umstellung oder sogar Vergrösserung wünschenswert ist.

Eine Sanierung des Badezimmers ist ab 10'000 Franken umsetzbar mit schlichten, aber hochwertigen Fliesen und gestrichen Wänden, wo kein Wasser hingelangt. In diesem Preis ist eine Standardkeramik-Badewanne, ein Einzel-Waschtisch (mit Spiegelschrank und Untermöbel) sowie eine Toilette inbegriffen.

Mit einem Budget von 15'000 bis 20'000 Franken können Naturstein und gehobene Sanitärkeramik verwendet werden, ebenso ist ein Doppel-Waschtisch, eine Badewanne und eine separate Dusche möglich, eventuell sogar mit beheizbarem Handtuchhalter.

Mit Ausgaben in der Höhe über 25'000 Franken kann das Badezimmer komplett erneuert und gestaltet werden. Dies beinhaltet neue Anschlüsse einzuziehen, feinste Materialien und luxuriöse Sanitärkeramik zu verwenden wie auch eine Ambiente-Beleuchtung und eine Fussbodenheizung einzubauen.

Abhängig sind die Kosten für ein neues Badezimmer von:

  • Verlegung neuer Wasser- und Stromleitungen
  • Grösse des Badezimmers (Anzahl der zu verlegenden Fliesen/Grösse der Wanne/Dusche)
  • verwendete Materialien
  • Art der Toilette (einfaches WC vs. Dusch-WC's)
  • Wanne und/oder Dusche

Bodenbeläge

Unteres Preissegment: Bis 20 Franken pro m2

  • Synthetik-Teppiche
  • PVC-Beläge
  • Fliesen
  • Laminatplatten

Je nach Raum und Beanspruchung kann sich aufgrund der eher geringen Lebensdauer ein hochwertigerer Belag bewähren. 

Mittleres Preissegment: Bis 50 Franken pro m2

  • Qualitativ bessere Laminatplatten
  • günstigere Parkettbeläge
  • hochwertige Synthetik-Teppiche
  • günstigere Textilbeläge aus Naturfasern
  • erlesene Kunststoff-Beläge
  • Kork-Böden
  • Fliesen aus Keramik oder günstigerem Naturstein

Hohes Preissegment: Über 50 Franken pro m2

  • Qualitativ hochstehende Parkettbeläge (Eiche- Nuss- oder Kirschbaum)
  • schwere Woll-Teppiche fürs Wohnzimmer
  • Synthetik-Produkte für höchste Beanspruchung
  • erlesene Natursteinbeläge
  • elegante fugenlose Bodenflächen
  • exklusive Keramik-Produkte

Hier kommt auch die Lebensdauer zum Tragen: Ein Boden, der nur alle 20 oder 40 Jahre ersetzt werden muss, macht den Mehrpreis gegenüber weniger langlebiger Massenware oftmals mehr als wett.

Je anspruchsvoller die Verlegearbeit, desto mehr lohnt es sich einen Fachmann beizuziehen. Während das Einbringen eines Teppichs in einen kleineren, rechteckigen Raum verhältnismässig einfach ist, erfordert das Verlegen von Massiv-Parkett oder Steinbelägen sehr viel handwerkliches Geschick und die entsprechenden Geräte. Die Kosten für die fachmännische Arbeit starten bei 15 Franken pro m2 (z.B. für flächig verlegte Teppiche) und gehen bis 50 Franken oder mehr (z.B. für anspruchsvolle Parkett-Arbeiten), zuzüglich Vorarbeiten wie Beläge entfernen, Nivellieren etc.

Richtwerte für neue Böden (inkl. Verlegen):

  • Parkett: zwischen CHF 80 bis 250 pro m2 je nach Qualität
  • Keramikplatten: CHF 125 pro m2
  • Natursteinplatten (z. B. Granit): CHF 200 pro m2

Die durchschnittliche Lebenserwartung:

  • Teppich: ca. 10 Jahre
  • Parkett: ca. 20 bis 40 Jahre
  • Keramik- und Tonplatten: ca. 30 bis 40 Jahre
  • Kunststoffboden wie Laminat: ca. 15 bis 20 Jahre

Wände

Richtwerte für Malerarbeiten

  • zwischen CHF 12 bis 20 pro m2 (Innenanstrich). Je nach Untergrund, Menge, Beschichtungsgängen etc. sehr unterschiedlich. Malerarbeiten im Neubau sind günstiger.
  • Einfamilienhaus alle Räume streichen: CHF 5'000 bis 10'000
  • 3.5 Zimmer-Wohnung alle Räume streichen: CHF 3'000 bis 5'000

Heizung

Die durchschnittliche Lebenserwartung einer Heizung beträgt ca. 20 bis 30 Jahre. Radiatoren/Bodenheizung müssen normalerweise nach 55 bis 70 Jahren ersetzt werden.

Richtwerte:

  • Ersatz alte Anlage: ab CHF 15'000 bis 30'000
  • Einbau neue Heizung (Wärmepumpe, Holzpellets oder Wärme-Kraft-Kopplung): ca. CHF 50'000
  • Luftwasser-Wärmepumpe für Einfamilienhaus: CHF 25'000
  • Erdwärmepumpe für Einfamilienhaus: CHF 40'000

Fenster/Fassade/Dach

Die Richtwerte für eine Sanierung von Fenstern, Fassade oder Dach sehen wie folgt aus:

  • Steildach Einfamilienhaus komplett sanieren (Unterdach, Latten, Ziegeln, Spenglerarbeit): CHF 35'000
  • Flachdach Einfamilienhaus komplett sanieren: CHF 20'000
  • Wärmedämmung Steildach: ca. CHF 150 bis 250 pro m2 Fläche bzw. CHF 12'000 bis 20'000 für ein Einfamilienhaus
  • Wärmedämmung Fassade: CHF 40'000 bis 80'000 für ein Standard-Einfamilienhaus
  • Gewöhnliches Fenster (1.5m2), mittlerer Standard mit Montage: CHF 1'100

Die durchschnittliche Lebenserwartung für diese Bauelemente betragen:

  • Steildach: ca. 40 bis 50 Jahre
  • Flachdach: ca. 25 bis 30 Jahre
  • Fassade: ca. 30 bis 50 Jahre (verputzt länger als gestrichen)
  • Fenster und Aussentüren: ca. 30 bis 40 Jahre

Pflegetipps

Grundsätzlich empfiehlt es sich, den Innenausbau, die Installationen und Geräte gemäss den Empfehlungen der Hersteller zu pflegen, warten und reinigen.

Böden:

  • Teppichboden: Behandlung mit Reinigungsmaschine aus Fachhandel, nur Wollteppiche schamponieren
  • Parkett: nebelfeucht wischen, mit speziellen Pflegeprodukten behandeln, je nach Abnutzung abschleifen, versiegeln oder einölen
  • Keramik- und Tonplatten: Spezialreiniger verwenden
  • Kunststoffboden: nebelfeucht mit lauwarmem Wasser und Reinigungsmittel wischen

Küchengeräte:

  • Kühlschrank, Gefriertruhe: regelmässig abtauen und reinigen
  • Geschirrspüler: Filter reinigen und entkalken
  • Dampfabzug: Filter reinigen und je nachdem ersetzen
  • Steamer: regelmässig entkalken

Weiteres Inventar:

  • Innentüren: Scharniere und Schlösser pflegen, defekte Schlösser und Klinken ersetzen
  • Wasserleitungen: Filter in Verteilerbatterie regelmässig reinigen
  • Abwasserrohre: alle 2 bis 3 Jahre durchspülen lassen
  • Sanitärapparate, Leitungen: regelmässig entkalken

Aussenbereich:

  • Ziegeldach: Rinnen putzen, Moos entfernen, defekte Ziegel ersetzen
  • Flachdach mit Kies: Pflanzenwuchs kontrollieren, Unkraut entfernen
  • Fassade mit Holz: morsche Teile ersetzen
  • Fensterrahmen: Dichtung alle 5 bis 10 Jahre überprüfen, je nachdem Mechanik ölen
  • Fensterrahmen und -laden aus Holz: alle 10 Jahre streichen, Laden jährlich wachsen und mit Leinöl pflegen

Downloads & Links

Tipps für Renovationen und Unterhalt