Wohneigentum im Alter

Irgendwann in der dritten, spätestens in der vierten Lebensphase müssen sich Eigenheimbesitzer mit der zukünftigen Wohnsituation auseinandersetzen. Wer es frühzeitig tut, blickt gelassener in die Zukunft.

Für viele Wohneigentümer ist das Eigenheim eine Anschaffung für das Leben. Die Wünsche und Bedürfnisse ändern sich jedoch im Laufe der Zeit. Ein Einfamilienhaus mit eigenem Garten ist für eine Familie mit Kindern noch die geeignete Wohnform. Für ein Paar oder für Einzelpersonen nach der Pensionierung ist ein Haus oftmals zu gross und der Garten wird im Alter immer mehr zur Last.

Um auch nach der Pensionierung und dem Auszug der Kinder in seinem «Traum-Zuhause» wohnen zu können, ist es wichtig, sich rechtzeitig über die Wünsche und Bedürfnisse klar zu werden. Dem Eigenheimbesitzer stehen dazu verschiedene Möglichkeiten offen.

Verbleib im Eigenheim

Auf den ersten Blick erscheint es am besten und einfachsten, im bisherigen Eigenheim zu bleiben: Kein mühseliger Umzug steht an, man kann in der gewohnten Umgebung bleiben und hat sich einen Freundes- und Bekanntenkreis in der Nähe aufgebaut. Wenn man im Erwerbsleben die Hypothekarbelastung laufend reduziert hat, belasten die tiefen Wohnkosten das Renteneinkommen kaum. Von älteren Eigenheimbesitzern sind bei der Finanzierung von Wohneigentum jedoch besondere Eckwerte zu beachten, siehe Eigenheim-Grundlagen.

Nebst der finanziellen Planung sind verschiedene Aspekte zu beachten:

  • Raumbedarf nach Pensionierung
  • bauliche Massnahmen (Treppenlift, rollstuhlgängig usw.) 
  • wichtige Infrastrukturen (Läden, medizinische Versorgung, Post usw.)
  • kulturelle Angebote (ohne Auto erreichbar)
  • Weiterpflegung der persönlichen Kontakte

Verkauf

Der Verkauf ist wohl emotional am schwierigsten umzusetzen, zeigt sich aber bei genauer Betrachtung aus finanziellen Gründen häufig als beste Lösung. Die Wertsteigerung, die Liegenschaften in der Schweiz in den letzten Jahren erfahren haben, können nun realisiert werden. Die im Eigenheim gebundenen Mittel werden wieder frei und können zur Erhöhung des Lebensstandards eingesetzt werden.

Nehmen Sie vorgängig aber auf jeden Fall Kontakt mit ihrer finanzierenden Bank auf, um das optimale Vorgehen abzusprechen. Vor allem wenn Sie Festhypotheken mit langer Restlaufzeit abgeschlossen haben, sind die verschiedenen Möglichkeiten genau abzuklären (Weitergabe an Käufer, vorzeitige Auflösung, Übertrag auf neue Liegenschaft). Auch das Thema Grundstückgewinnsteuer ist nicht zu vernachlässigen: die Höhe wird u.a. durch die Besitzdauer beeinflusst. Wenn Sie jedoch nach dem Immobilienverkauf innert einer bestimmten Zeitspanne eine neue Liegenschaft erwerben (z.B. Kanton Luzern: innert zwei Jahren), wird die Grundstückgewinnsteuer ganz oder teilweise vorerst aufgeschoben.

Im Zusammenhang mit dem eigentlichen Verkauf der Liegenschaft stellt sich ausserdem die Frage, ob Sie den Verkauf selbst an die Hand nehmen oder ob Sie einen Makler als Profi mit dieser Aufgabe beauftragen wollen. Wichtig ist, sich frühzeitig mit dem Verkauf auseinanderzusetzen, damit dieser nicht unter Zeitdruck erfolgen muss. Denn dies wirkt sich immer negativ auf den Verkaufspreis aus.

Vermietung bisheriges Eigenheim

Die Vermietung lässt Ihnen die Option offen, die Liegenschaft in der Zukunft an Ihre Nachkommen weiterzugeben. Diese Variante ist allerdings mit einem nicht zu unterschätzenden administrativem Aufwand verbunden und verlangt einiges an Know-how. Der erzielte Mietertrag muss einerseits die laufenden Kosten (Hypothekarzins, Amortisationen, Unterhalt, Steuern usw..) decken, andererseits aber auch die Möglichkeit zur Reservebildung bieten, um zukünftige Investitionen vornehmen zu können. Und denken Sie auch an das Leerstandsrisiko: wenn Ihre Liegenschaft nicht vermietet werden kann, müssen sie die Kosten mit Ihrem Renteneinkommen decken.

Kauf neues Wohneigentum

Die durch einen Verkauf des bisherigen Eigenheims frei werdenden Eigenmittel ermöglichen es ihnen, eine neue Liegenschaft zu erwerben, die den veränderten Bedürfnissen entspricht. Dabei sollten Sie sich vor dem Kauf klar werden, welche Kriterien ihnen zukünftig wichtig sind: eine altersgerechte Ausstattung, Lage, Grösse usw. Wenn der Kauf der neuen Liegenschaft und der Verkauf des bisherigen Eigenheims nicht nahtlos abgewickelt werden kann, besprechen Sie rechtzeitig die Möglichkeiten zur Zwischenfinanzierung mit Ihrer Bank.

Auch bei dieser Variante sind für ältere Kaufinteressenten die speziellen Grundsätze bei der Finanzierung von Wohneigentum zu beachten, siehe Eigenheim-Grundlagen

Einzug in Mietwohnung

Die Eigentümerpflichten können Sie zukünftig getrost einem anderen überlassen. Wichtig ist jedoch darauf zu achten, dass die Mietwohnung auch den Bedürfnissen im Alter entspricht, denn bei der Gestaltung der Wohnung sind Ihre Freiheiten eingeschränkt. Nebst der «normalen» Mietwohnung sind in den letzten Jahren immer mehr verschiedene Wohnformen für ältere Menschen entstanden: z.B. Alters-Wohngemeinschaften oder Alterssiedlungen, die neben geeignetem Wohnraum auch Service-Dienstleistungen anbieten.

Weitergabe an Nachkommen

Ihr Eigenheim können Sie bereits zu Lebzeiten an Ihre Nachkommen weitergeben (Verkauf oder Schenkung). Besonders wenn mehrere Nachkommen da sind, ist auf eine gerechte Verteilung zu achten, um Streitigkeiten im Erbfall vorzubeugen. Damit sichergestellt ist, dass Sie auch nach der Weitergabe an Ihre Nachkommen weiterhin in Ihrem Eigenheim wohnen können, können Sie sich ein Wohnrecht oder Nutzniessungsrecht eintragen lassen. Fragen dazu klären Sie am besten mit den Spezialisten der LUKB.

Fazit

Den Entscheid, wie Ihre Wohnsituation später aussehen soll, dürfen Sie selbst treffen. Bei der Entscheidungsfindung ist es jedoch ratsam, Ihre finanziellen und rechtlichen Fragen mit Ihrem Bankberater zu besprechen.
Getreu dem Motto «je früher, desto besser» sollten Sie sich bewusst mit dem Thema «Wohnen im Alter» auseinandersetzen. Denn wer sich mit dem eigenen Leben und Wohnen im Alter rechtzeitig befasst, kann dieses aktiv mitgestalten und hat mehr davon.