Luzerner Immobilienmarkt

Seit den letztjährigen Zinssenkungen ist in der Stadt Luzern und den umliegenden Seegemeinden die Nachfrage nach Eigentumswohnungen geradezu sprunghaft angestiegen: Ganze 45% mehr Suchabos als im Vorjahr waren Ende 2024 in der Stadt Luzern registriert, fast ebenso stark wuchs die Nachfrage in der Gemeinde Meggen. Dadurch haben auch die Kaufpreise wieder erheblich zugelegt – ungeachtet dessen, dass in dieser Region bereits die kantonsweit höchsten Preise für Wohneigentum gezahlt werden. Dies gilt allerdings nur für die Eigentumswohnungen, welche sich zwischen dem 4. Quartal 2023 und dem 4. Quartal 2024 um 8.5% verteuerten. Im Segment der Einfamilienhäuser tragen die bereits sehr hohen Preisniveaus zu einer Drosselung der Dynamik bei, was im Jahr 2024 einen Rückgang von knapp 1% zur Folge hatte.

In der Luzerner Agglomeration hat die Preisentwicklung bei den Eigentumswohnungen ebenfalls an Dynamik gewonnen. Mit einem Anstieg von 4.2% entwickelten sich die Kaufpreise im Jahr 2024 jedoch weniger stark nach oben als in den anderen Luzerner Regionen. Die mittleren Einfamilienhäuser verteuerten sich um 1.4% , was – ähnlich wie auf kantonaler Ebene – deutlich unter der Wachstumsrate der vorangegangenen Jahre liegt. Die begrenzte Auswahl spricht auch weiterhin für moderate Preisanstiege. Zwar zeichnet sich im regionalen Mehrfamilienhausmarkt eine Zunahme der Bautätigkeit ab – vor allem in Ebikon, Rain und Malters wurden im letzten Jahr einige Grossprojekte mit Stockwerkeigentum baubewilligt. Das zusätzliche Angebot dürfte jedoch auf eine robuste Nachfrage stossen und schnell absorbiert werden.

Das Gebiet rund um den Sempachersee hat sich in den letzten Jahren zu einer begehrten Wohnregion entwickelt und verzeichnet einen regen Zuzug. Das Kaufangebot fällt in dieser Region etwas umfangreicher aus als im kantonalen Durchschnitt und wird stetig ausgebaut. Dennoch ist die Nachfrage wesentlich grösser als das Angebot, und das betrifft sämtliche Preisklassen und Grössenkategorien. Insbesondere im Segment der Eigentumswohnungen steigen dadurch die Kaufpreise schon seit einigen Jahren kontinuierlich an. Im 4. Quartal 2024 lagen sie erneut 4.7% über dem Vorjahreswert, womit die Preisentwicklung über dem Zehnjahresdurchschnitt von knapp 3% lag. Bei den Einfamilienhäusern resultierte eine nur leicht positive Preisentwicklung von plus 0.8%.

In der Region Seetal wurde die zeitweise grössere Auswahl an Eigentumswohnungen schnell absorbiert: Die Angebotsziffer, die zu Beginn des vergangenen Jahres noch 4.1% betrug, ging bis Ende 2024 auf 2.5% zurück. Die zunehmend dynamische Nachfrage in dieser immer beliebter werdenden Region mit noch vergleichsweise moderaten Kaufpreisen hat diesen zuletzt starken Auftrieb verliehen: Die Preise der Eigentumswohnungen stiegen zwischen dem 4. Quartal 2023 und dem 4. Quartal 2024 um 7.4% und die gehandelten Einfamilienhäuser verteuerten sich hier kantonsweit am stärksten mit einem Plus von 5.9%. Zurzeit befinden sich noch einige Bauprojekte mit Stockwerkeigentum in der Realisierung, aber längerfristig zeichnet sich anhand der eingereichten Baugesuche ein Nachlassen der Bautätigkeit ab.

Der Wohnungsbedarf wächst auch in der Region Willisau stetig. Allerdings hat die Wohnbautätigkeit in den letzten Jahren abgenommen und zeigt auch momentan nur wenig Dynamik. Sowohl der Mangel an verfügbaren Kaufobjekten als auch die erneut gestiegene Eigenheimnachfrage schlagen sich in dieser Region in markanten Preisanstiegen nieder – vor allem im Segment der Eigentumswohnungen, in welchem die Region Willisau im Jahresverlauf 2024 ein Plus von 7.3% verzeichnete. Die Einfamilienhäuser verteuerten sich ebenfalls, wobei das Preiswachstum im mittleren Segment lediglich 2% betrug. Trotz der Preisanstiege punktet die Region weiterhin mit moderaten Wohnkosten, da Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser hier typischerweise für 20% weniger gehandelt werden als im kantonalen Schnitt.

Obwohl im Entlebuch die Preise für Wohnimmobilien in den letzten Jahren zum Teil erheblich nach oben geklettert sind, ist diese ländlich geprägte Region für Eigenheimsuchende immer noch verhältnismässig erschwinglich. Während ein gängiges Einfamilienhaus schon für etwa 1 Million Franken erworben werden kann, kosten neuere 4-Zimmer-Wohnungen im regionalen Mittel rund 760’000 Franken. Das Kaufinteresse ist intakt, aber das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage ist im Entlebuch deutlich ausgeglichener als in den anderen Luzerner Wohnregionen. Dennoch verteuerten sich die mittleren Eigentumswohnungen im Jahr 2024 um weitere 8%, während sich die Einfamilienhauspreise mit plus 0.4% praktisch auf dem Niveau des Vorjahres bewegen.