Luzerner Immobilienmarkt
Einschätzungen und Marktzahlen zu Wohnimmobilien im Kanton Luzern
Die LUKB ist seit Jahrzehnten Marktführerin im Bereich Immobilienfinanzierung im Wirtschaftsraum Luzern und verfügt über ausgezeichnete Marktkenntnisse. Dieses Wissen teilen wir gerne mit Ihnen.
Hohe Nachfrage und knappes Angebot verleihen Immobilienpreisen Aufwind
Im Kanton Luzern führt das dynamische Bevölkerungswachstum zu einer stetig steigenden Nachfrage nach Wohnraum bei gleichzeitig rückläufigem Wohnungsneubau. Die hohe Nachfrage und das knappe Angebot führten im Jahr 2023 zu Preissteigerungen bei Eigenheimen und Angebotsmieten. Zudem hatte der Anstieg des Referenzzinssatzes eine Erhöhung der Bestandsmieten zur Folge. Die geringe Bautätigkeit deutet darauf hin, dass die Nachfrage das Angebot auch im laufenden Jahr übersteigen wird. Bei sinkenden Hypothekarzinsen ist mit stabilen bis leicht steigenden Preisen für Wohneigentum zu rechnen.
Wohneigentum: Die Preise steigen erneut
Der Kanton Luzern ist als Wohnstandort äusserst beliebt und verzeichnet eine überdurchschnittlich starke Zuwanderung. Der stetig wachsenden Nachfrage nach Wohnungen und Einfamilienhäusern steht ein anhaltend knappes Angebot gegenüber. Dadurch entwickelten sich die Luzerner Eigenheimmärkte im Jahr 2023 trotz höherer Zinsen erstaunlich robust und verzeichneten erneute Preisanstiege. Der Preis für eine gängige Eigentumswohnung lag im 4. Quartal 2023 um 3.4 Prozent über dem entsprechenden Vorjahresquartal (Schweizer Durchschnitt: +3.0 Prozent). Ein mittleres Einfamilienhaus verteuerte sich im 4. Quartal 2023 gegenüber dem Vorjahreswert um 3.7 Prozent (Schweizer Durchschnitt: +1.5 Prozent).
Während höhere Finanzierungskosten und die Unsicherheiten bezüglich der weiteren Zinsentwicklung im vergangenen Jahr noch für eine grössere Zurückhaltung sorgten, hat sich die Lage für potenzielle Eigenheimerwerber inzwischen wieder verbessert: Langfristige Hypotheken sind seit dem Herbst 2023 deutlich günstiger geworden, was der Nachfrage bereits neue Impulse verliehen hat. Die Zahl derjenigen, die im Kanton Luzern eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus kaufen möchten, wird somit das Angebot wohl auch im Jahr 2024 um ein Mehrfaches übersteigen. Demzufolge ist auf den Luzerner Eigenheimmärkten von stabilen oder leicht steigenden Preisen auszugehen.
Mietwohnungen: Knappes Angebot treibt die Mieten nach oben
Auch das immer knapper werdende Mietwohnungsangebot stösst im Kanton Luzern auf eine robuste Nachfrage. Innerhalb von zwei Jahren hat sich die Zahl der am Markt angebotenen Wohnungen fast halbiert. Im 4. Quartal 2023 lag das kantonale Mietwohnungsangebot mit einem Anteil von 3.6 Prozent am Bestand auf dem tiefsten Niveau seit 10 Jahren und unter dem landesweiten Durchschnitt von 4.1 Prozent. Folglich nahmen im 4. Quartal 2023 die am Markt inserierten Mietpreise um 5.8 Prozent zu (Schweizer Durchschnitt: +4.7 Prozent). Aufgrund der regen Zuwanderung ist im Kanton Luzern auch in diesem Jahr ein grosser Mietwohnungsbedarf zu erwarten, weshalb die Angebotsmieten weiter steigen dürften. Die Bestandesmieten entwickeln sich ebenfalls nach oben, da der massgebliche Referenzzinssatz im vergangenen Jahr zweimal erhöht wurde.
Regionale Marktentwicklung
Rahmenbedingungen wirken sich unterschiedlich auf die lokale Marktdynamik aus
Der Kanton Luzern bleibt ein begehrter Wohnstandort; dank vielfältigem Arbeitsangebot, hervorragender Verkehrsanbindung und steuerlicher Attraktivität seiner Gemeinden. Diese Vorzüge führen zu einer anhaltend hohen Zuwanderung und beeinflussen Angebot, Nachfrage sowie Preise entsprechend.
Stadt Luzern und Seegemeinden
In der Region Luzern und Seegemeinden werden die kantonsweit höchsten Eigenheimpreise bezahlt. Wohneigentum ist hier äusserst gesucht, aber rar: Im 4. Quartal 2023 wurden nur 2.6 Prozent aller Eigentumswohnungen zum Verkauf angeboten, womit sich das lokale Kaufangebot so knapp wie fast nirgends sonst im Kanton präsentiert. Auch am Markt für Einfamilienhäuser waren es lediglich 2.2 Prozent des Bestandes. Trotz erhöhter Finanzierungskosten verzeichneten hier auch im vergangenen Jahr wieder nahezu alle Gemeinden Preisanstiege. Im regionalen Mittel verteuerte sich das Stockwerkeigentum um 1.7 Prozent, bei den Einfamilienhäusern resultierte gar ein durchschnittlicher Wertzuwachs von 3.0 Prozent. Aufgrund des grossen Nachfrageüberhangs werden die Kaufpreise in dieser Region weiterhin hoch bleiben.
Agglomeration Luzern
Die Luzerner Agglomeration steht bei Wohnungssuchenden hoch im Kurs. Dies nicht nur aufgrund ihrer unmittelbaren Nähe zu wichtigen Arbeitsplatzzentren, sondern auch wegen des schnellen Zugangs zu attraktiven Naherholungsgebieten. Im 4. Quartal 2023 verzeichnete das Segment der Eigentumswohnungen – trotz einer inzwischen grösseren Auswahl – einen Preisanstieg von 3.5 Prozent gegenüber dem Vorjahr, während sich die Einfamilienhäuser um 3.2 Prozent verteuerten. Auch wenn damit die Eigenheime in den Agglomerationsgemeinden immer weniger erschwinglich sind, ist das Interesse am Erwerb von Wohneigentum weiterhin gross: Anhand der auf Vermarktungsportalen geschalteten Suchabos waren Anfang 2024 vor allem in Emmen, Kriens, Ebikon und Rothenburg wieder grosse Nachfrageüberhänge festzustellen.
Sempachersee
Die Region Sempachersee zählt mit einer durchschnittlichen Bevölkerungszunahme von 1.3 Prozent innerhalb der letzten 10 Jahre zu den wachstumsstärksten Regionen im Kanton. Die hiesigen Gemeinden stehen besonders stark im Fokus von Haushalten, die sich nach Wohneigentum umsehen. Aufgrund der regen Nachfrage hat sich im 4. Quartal 2023 eine mittlere Eigentumswohnung im Vergleich zum Vorjahr um 4.1 Prozent verteuert – und damit stärker als über den ganzen Kanton gesehen (+3.4 Prozent). Bei den Einfamilienhäusern resultierte ebenfalls eine positive Preisentwicklung von 3.6 Prozent. Das Angebot wird derzeit durch einige grössere Bauprojekte erweitert, wobei die Gemeinden Reiden und Geuensee zu den regionalen Investitionsschwerpunkten zählen
Seetal plus
Die Eigenheimmärkte der Region Seetal plus waren Ende 2023 etwas liquider als die anderen Luzerner Marktgebiete. Bei den Eigentumswohnungen etwa hat sich die Angebotsziffer (Angebot gemessen am Bestand) seit dem vorangegangenen Jahr von 2.7 Prozent auf 4.1 Prozent erhöht. Anhand der eingereichten Baugesuche zeichnet sich in dieser Region ausserdem eine Intensivierung der Wohnbautätigkeit ab. Die vergleichsweise starke Zunahme der angebotenen Objekte könnte die Preisentwicklung etwas dämpfen. Nachdem die Preise für Stockwerkeigentum bereits im vergangenen Jahr mit einem Plus von 2.4 Prozent nur schwach nach oben gingen, ist für 2024 eine Seitwärtsbewegung zu erwarten. Auch bei den Einfamilienhäusern hat eine Normalisierung der Preisentwicklung eingesetzt.
Willisau
Die Region Willisau verzeichnete jüngst ein sehr starkes Bevölkerungswachstum. Zum nachfrageseitigen Interesse an dieser Region tragen nicht zuletzt die moderaten Immobilienpreise bei: Mit einem mittleren Verkaufspreis von rund 750’000 Franken für eine Eigentumswohnung und 1.3 Millionen Franken für ein neuwertiges Einfamilienhaus ist Wohneigentum hier noch vergleichsweise erschwinglich. Allerdings lag das regionale Preiswachstum zuletzt deutlich über der kantonalen Entwicklung: Im Jahr 2023 verteuerte sich Stockwerkeigentum in der Region Willisau um 4.9 Prozent im Mittel, die Preise der gehandelten Einfamilienhäuser entwickelten sich gar um 5.7 Prozent nach oben. 2024 dürften die Kaufpreise nochmals anziehen, denn der lebhaften Eigenheimnachfrage steht eine sich abschwächende Neubautätigkeit gegenüber.
Entlebuch
Das ländlich geprägte Entlebuch ist mitunter bei Haus und Wohnungssuchenden deshalb beliebt, weil sich hier der Traum vom Eigenheim noch mit einem verhältnismässig moderaten Budget realisieren lässt. Die Nachfrage fällt zwar insgesamt mässiger aus als in den restlichen Regionen des Kantons Luzern, ist aber durchaus intakt. Eine recht grosse Bedeutung hat im Entlebuch das Segment der Einfamilienhäuser, welche je nach Gemeinde im Mittel für rund 1 Million Franken oder zum Teil nur wenig mehr zu haben sind. Allerdings ist das Angebot begrenzt, und die Preise haben in dieser Region zugelegt: Eigentumswohnungen verteuerten sich innert Jahresfrist im Durchschnitt um 7.2 Prozent, und die Preise von Standardeinfamilienhäusern stiegen um 9.0 Prozent an.
