Luzerner Immobilienmarkt

Begrenztes Wohnungsangebot im Kanton Luzern

Der Kanton Luzern verfügt weiterhin über eine sehr begrenzte Auswahl an inserierten Eigentumswohnungen. Mit einem Anteil von 2.7 Prozent am Bestand liegt das Angebot spürbar unter dem nationalen Mittelwert von 4.7 Prozent.

Kurzfristige Marktbewegungen nach Zinserhöhungen

Zwar kamen nach den Zinserhöhungen im Juni 2022 kurzfristig mehr Wohnungen auf den Markt, doch seit Beginn dieses Jahres ist wieder ein deutlicher Rückgang des Angebots von 10 Prozent zu verzeichnen.

Geringe Neubautätigkeit als Hauptursache

Diese Entwicklung ist massgeblich auf die geringe Neubautätigkeit zurückzuführen. So wurden im Durchschnitt der vergangenen drei Jahre im Kanton Luzern jährlich nur 536 Eigentumswohnungen baubewilligt – rund 22 Prozent weniger als im Durchschnitt der letzten 10 Jahre.

Wachsende Nachfrage trotz knappen Angebots

Das knappe Angebot trifft inzwischen auf eine wachsende Nachfrage: Die Zahl der Suchabos für Eigentumswohnungen ist im Zuge der Zinssenkungen im Vergleich zum Vorjahr um 11 Prozent gestiegen. Derzeit kommen im Kanton Luzern rund 3.6 Suchabos auf eine inserierte Eigentumswohnung.

Preisentwicklung und Marktanspannung

Die starke Marktanspannung schlägt sich adäquat in der Preisentwicklung nieder: Im 2. Quartal 2024 lagen die Preise für Eigentumswohnungen im Kanton Luzern um 3.1 Prozent über dem Vorjahreswert. Auch wenn dieser Anstieg etwas geringer ausfiel als der landesweite Vergleichswert von 3.5 Prozent, übertraf er den kantonalen Zehnjahresdurchschnitt von 2.7 Prozent.

Preisentwicklung bei Einfamilienhäusern im Kanton Luzern

Die Preise für Einfamilienhäuser im Kanton Luzern haben im Vorjahresvergleich um 3.3 Prozent zugelegt und damit stärker als im gesamtschweizerischen Durchschnitt (+2.5 Prozent). Besonders deutlich war der Wertzuwachs bei den Einfamilienhäusern in der Region Seetal (+3.5 Prozent), in der Agglomeration Luzern (+3.9 Prozent) und in der Region Willisau (+4.0 Prozent). Etwas moderater entwickelten sich die Preise dagegen in der Region Entlebuch mit einem Plus von 1.7 Prozent.

Nachfrageüberhang als Preistreiber

Die beobachteten Preissteigerungen sind in erster Linie auf den anhaltenden Nachfrageüberhang zurückzuführen: Die Nachfrage für Einfamilienhäuser im Kanton Luzern ist, gemessen an der Zahl der Suchabos auf Onlineplattformen, in den letzten 12 Monaten um 8 Prozent gestiegen.

Knappes Angebot verschärft die Lage

Gleichzeitig bleibt die Auswahl knapp: Mit einer Angebotsziffer von 1.5 Prozent liegt Luzern deutlich unter dem schweizweiten Durchschnitt von 2.9 Prozent. Auch in Zukunft ist keine Entspannung auf der Angebotsseite zu erwarten, die Zahl der Baugesuche für Einfamilienhäuser im Kanton ist weiter rückläufig.

Rückgang bei Baugesuchen für Einfamilienhäuser

In den letzten vier Quartalen wurden hier lediglich 233 neue Baugesuche eingereicht, was einem Rückgang von 25 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht und rund 40 Prozent unter dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre liegt.

• Die Wohneigentumspreise sind aktuell sehr hoch. Wäre es deshalb besser, abzuwarten, bis die Preise sinken? Die Antwort ist Nein, aus folgenden Gründen:
  • Die Bevölkerung wächst und das Angebot bleibt knapp. Deshalb dürfte das Preisniveau auf hohem Niveau bleiben. 
  • Auf sinkende Preise zu spekulieren, lohnt sich nicht. Den richtigen Moment verpasst man sowieso.
  • Wenn bei einem Objekt rundum alles stimmt, sollte man die Chance beim Schopf packen.
• Machen Sie sich eine realistische Vorstellung vom Wert einer Immobilie, zum Beispiel mit einer Schätzung (LUKB Immo-Schätzung). Lassen Sie sich in Bieterverfahren nicht zu Angeboten verleiten, mit denen Sie Ihre Komfortzone verlassen oder die dem realen Wert der Liegenschaft in keiner Hinsicht entsprechen.

Dramatischer Rückgang des Mietwohnungsangebots im Kanton Luzern

Die Zahl der am Markt inserierten Mietwohnungen hat sich im Kanton Luzern in den vergangenen 3 Jahren halbiert. Nachdem die Angebotsziffer im 2. Quartal 2021 noch bei 6.3 Prozent lag, sank sie im 2. Quartal 2024 auf nur noch 3.1 Prozent. Damit ist das Mietwohnungsangebot – gemessen am Bestand – inzwischen kleiner als das Angebot an Stockwerkeigentum.

Ursachen der Verknappung: Bevölkerungswachstum und geringe Neubautätigkeit

Gründe für die Verknappung sind in erster Linie das anhaltende Bevölkerungswachstum und die spärliche Neubautätigkeit. Im Zuge der angespannten Marktsituation sind die Marktmieten im 2. Quartal 2024 im Kanton Luzern innert Jahresfrist um 9.8 Prozent angestiegen (Schweiz: +6.4 Prozent). Dies stellt den höchsten Jahresanstieg seit dem Beginn der Datenaufzeichnung dar.

Neubautätigkeit bleibt auf Tiefstand

Der Baumarkt dürfte die Knappheit vorerst nicht lindern, denn auch im Luzerner Mehrfamilienhausmarkt haben die begrenzten Entwicklungsreserven sowie erhöhte Bau- und Finanzierungskosten zu einem Rückgang der Neubautätigkeit geführt. In den vergangenen vier Quartalen wurden lediglich 1052 neue Mietwohnungen zum Bau bewilligt – ein Wert, der zuletzt im Jahr 2012 unterschritten wurde.

Luzern im schweizweiten Vergleich

Entgegen der durchschnittlichen Entwicklung in der Schweiz, bei der die Baugesuche für Mietwohnungen im Vorjahresvergleich um 22 Prozent zugenommen haben, zeichnet sich im Kanton Luzern mit einem Rückgang von knapp 5 Prozent noch keine Trendwende ab.