Rechtzeitig ausbalancieren

Die Wohnungen sind alle vermietet. Die Mieteinnahmen decken die laufenden Kosten der Objekte problemlos. Eigentlich ist alles in Ordnung. Aber widerspiegelt dies die Realität? Können die IST-Mieten bei einem Mieterwechsel durchgesetzt werden? Oder wird das Objekt gar unter dem Markt vermietet?

In unserem zweiten Artikel der Serie «Gewinner und Verlierer im Immobilienmarkt» widmen wir uns diesen Fragen.

Es lohnt sich, die Ertragsstruktur genau zu analysieren. Aufbauend auf einer detaillierten Zustands- und Lagebeurteilung werden die möglichen Mieterträge und/oder Mietpotenziale auf jedes einzelne Mietobjekt und -segment zugewiesen. Nun zeigt sich, wie hoch der Ertrag pro Quadratmeter Nutzfläche und Nutzungsart ist. Die Ertragsstruktur wird vergleichbar. So ist ersichtlich, inwiefern es Ungleichgewichte innerhalb eines Objekts gibt, oder noch wichtiger, wie sich die Mietstruktur im relevanten Marktvergleich bewegt. Der Eigentümer sieht also auf einen Blick, wie sich die Ertragsstruktur seines Objekts im Quervergleich präsentiert und ob Handlungsbedarf besteht. Diese Informationen sind insbesondere wichtig, wenn sich die Situation, wie gerade jetzt am Markt, verändert. Denn das Preis-/Leistungsverhältnis wird bei der Entscheidungsfindung der Nachfrager immer wichtiger. Eine fundierte und umfassende Mieter- und Mietertragsanalyse ist die Ausgangslage für Investitionsentscheidungen. Sind die Mieten im Quervergleich bereits hoch, ist das Erhöhungspotenzial bei bald anstehenden notwendigen Ersatzinvestitionen massgeblich eingeschränkt. Die Investitionsintensität hat wiederum Einfluss auf die nachhaltige Wertentwicklung sowie auf die Finanzierungsmöglichkeiten einer Liegenschaft. In der rechtzeitigen Ausbalancierung des Angebotes (Objekt) und der Nachfrage (Markt) liegen also die Gewinnchancen, die sich aus einer langfristigen Immobilienstrategie ergeben.

Lesen Sie im nächsten Artikel, was das für die Investitionsplanung bedeutet.