Cashflow-Analyse

Menschen und Organisationen sehnen sich nach Sicherheit, besonders in Zeiten, wie wir sie gerade erleben. Stellen Sie sich vor, Sie sitzen im Flugzeug. Das Wetter ist schlecht. Die Sicht sehr eingeschränkt. Und trotzdem landet das Flugzeug sicher auf der Piste. Das ist kein Glück, sondern das Ergebnis minutiöser Planung, gepaart mit Wissen, konsequenter Umsetzung und dem Einsatz geeigneter Instrumente und Hilfsmittel. Und genauso verhält es sich auch mit Immobilien. Nur wer die Geldströme kennt und diese in Zukunft plant, kann sicher durch stürmische Zeiten navigieren. Aber was heisst das konkret?

Verschuldungskapazität als Sicherheitspolster

Wie bereits in früheren Artikeln beschrieben, bilden fundamentale und vertiefte Objekt- und Marktkenntnisse die Basis. Darauf aufbauend kann der Immobilieneigentümer die Finanzströme seiner einzelnen Objekte und des ganzen Portfolios optimal planen und steuern. Letztlich geht es darum, die Zahlungsfähigkeit stets zu gewährleisten, auch bei grösseren Investitionen oder bei Marktverwerfungen. Wichtige Treiber dafür sind die Erträge, die Betriebskosten aber auch die Bausubstanz. Wichtig ist eine intakte Substanz. Denn sie gewährleistet nachhaltige Erträge. Ausdruck dafür sind die Marktwerte der Immobilien. Sie sind der Ausgangspunkt für die Berechnung der Verschuldungskapazität, also diejenige Grenze, die eine Bank maximal finanziert. Der Eigentümer weiss stets, wie viel Fremdkapital im Bedarfsfall mobilisiert werden kann. 

Free-Cashflow als wichtige Steuerungsgrösse

Die Erträge und die Kosten der Immobilien sind recht gut planbar. Auch die zukünftigen Investitionen können aufgrund einer umfassenden Investitionsplanung entlang der Objektstrategie gut prognostiziert werden. Anhand dieser Finanzströme lassen sich die (Free-)Cashflows für die einzelnen Geschäftsjahre und auch kumuliert über einen längeren Zeitraum berechnen. Es empfiehlt sich, über einen Zeitraum von mindestens 30 Jahren zu planen, damit ein ganzer Investitionszyklus dargestellt wird. Der Eigentümer erkennt dadurch wie in der nachfolgenden Grafik dargestellt, ob die Free-Cashflows in Zukunft ausreichen, um die anfallenden Kosten zu decken oder ob Finanzierungslücken entstehen. 

Rollende und situative Überarbeitung sind unumgänglich

Mit einer einmalig erstellten Langfristplanung alleine ist es aber nicht gemacht. Diese Planung und die Immobilienstrategie sind jährlich anhand relevanter Kennzahlen einer Kurzprüfung zu unterziehen und bei Bedarf den aktuellen Gegebenheiten anzupassen. Ereignisse wie die COVID-19-Krise lassen sich nicht voraussehen. Treten sie aber ein, kann man sich auf ein belastbares Fundament verlassen und Massnahmen auslösen. Soll nun eine Investition vorgezogen werden, oder müssen temporäre Mietzinsreduktionen in Kauf genommen werden? Der Handlungsspielraum und insbesondere deren Auswirkungen können jederzeit neu simuliert werden. 

Der Hauptaufwand liegt in der erstmaligen Erstellung einer umfassenden Cashflow-Planung. Die rollende Überarbeitung bindet wesentlich weniger Kapazitäten. Die daraus gewonnenen Erkenntnisse schaffen Sicherheit für Immobilieneigentümer. Insbesondere auch, wenn kurzfristig zusätzliches Fremdkapital bereitgestellt werden muss.