Club Deal
Private Investoren sind mit ungenügenden Renditen oder sogar mit Negativzinsen konfrontiert – was tun?
Die Ausgangslage
Private Investoren wollen auf ihrem Vermögen eine im Verhältnis zu den eingegangenen Risiken angemessene Rendite erzielen. Das aktuelle Negativzinsumfeld schränkt die Rendite-Möglichkeiten jedoch ein: Je nach Vermögensallokation macht ein Ausbau der Aktienquote wenig Sinn, auf den Privat- und Sparkonten werden die Mittel momentan nicht verzinst oder es droht – je nach Höhe der Einlage – gar die Gefahr von Liquiditätshaltegebühren.
«Naheliegend scheint da die Investition in Immobilien», meint Flavio Ciglia, Leiter Immobilienbank bei der LUKB, und fügt an: «Eine kreative Lösung ist dabei die Möglichkeit, sich als Teileigentümer an einer Liegenschaft zu beteiligen: Durch die Aufteilung seiner Beteiligung auf verschiedene Objekte kann er zum Beispiel seine direkten Immobilienanlagen besser diversifizieren.» Doch wie funktioniert diese «elegante Lösung» (so Flavio Ciglia) ganz konkret in der Praxis?
Die Lösung
Der Lösungsansatz besteht in der Gründung einer Immobiliengesellschaft, die das Objekt erwirbt und deren Aktien bei Privatinvestoren platziert werden. In der Fachsprache ist hier von einem «Club Deal» die Rede, weil es sich nur um eine beschränkte Anzahl von Investoren handelt. Dies im Unterschied zu Crowdinvesting-Formen, bei die Anzahl von Investoren grundsätzlich höher ist.
Die LUKB hat dieses Modell bereits im Jahr 2019 mit Erfolg umgesetzt: Ein Immobilieneigentümer wollte sein Mehrfamilienhaus in Würenlingen (Kanton Aargau) veräussern und kontaktierte dazu die Pick Invest AG. Diese gründete gemeinsam mit der Immobilienbank der LUKB die Immobilienfirma «Pilatus Wohninvest 1 AG» mit dem Zweck, das zum Verkauf stehende Mehrfamilienhaus zu erwerben und in die Aktien der «Pilatus Wohninvest 1 AG» ausgewählten Privatinvestoren anzubieten.
Professionelle Strukturen notwendig
«Um eine Basis für die Verhandlungen mit dem Verkäufer zu erhalten, haben unsere Immobilien-Experten das Mehrfamilienhaus zuerst systematisch geprüft», erläutert Flavio Ciglia das eng getaktete Vorgehen. «Gleichzeitig haben wir die Erstellung der Verkaufsunterlagen und die entsprechenden Verträge mit spezialisierten Anwälten begleitet, um damit potenzielle Investoren anzusprechen. In derselben Phase haben wir einen unabhängigen Verwaltungsrat als Aktionärsvertreter für die Immobilienfirma «Pilatus Wohninvest 1 AG» rekrutiert sowie eine externe Buchhaltung und die Revisionsstelle engagiert. Diese professionelle Struktur ist Voraussetzung, dass die Investoren ihre Interessen und Rechte angemessen wahrnehmen können» ist Ciglia überzeugt. Per 31. Juli 2019 hat die «Pilatus Wohninvest 1 AG» das Mehrfamilienhaus in Würenlingen gekauft. Dabei haben sich sechs Investoren mit unterschiedlichen Beträgen am Eigenkapital der Aktiengesellschaft von 4.25 Millionen Franken beteiligt.
«Win» für den Verkäufer – «Win» für die privaten Investoren
Der Besitzer des Mehrfamilienhauses in Würenlingen konnte sein Objekt zu einem marktgerecht eingestuften Preis verkaufen. Die privaten Investoren ihrerseits dürfen in den kommenden Jahren eine jährliche Rendite von 4% auf ihrem investierten Kapital erwarten. «Gemessen am aktuellen Zinsniveau und dem Immobilienrisiko ist das eine sehr attraktive Rendite», würdigt Ciglia den Businessplan und ergänzt: «Im vorliegenden Fall liegt der Investitionshorizont bei zehn Jahren. Nach Ablauf dieser Frist sieht der Plan ein Verkauf des Mehrfamilienhauses vor. Allerdings können die Aktionäre dannzumal auch auf diesen Entscheid zurückkommen.» Bis dahin wird die Pick Invest AG als Asset Managerin das Objekt bewirtschaften und dabei durch die Immobilien-Experten der LUKB Immobilienbank unterstützt.
Ihre Ansprechpartner
Flavio Ciglia
Marktbereichsleiter Immobilienbank
Stefan Heggli
Teamleiter Immobilienbank
Michel Amberg
Teamleiter Immobilienbank