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Immobilienportfolio

Weshalb die günstigste Hypothek ein Fehlentscheid sein kann

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Banken und andere Marktplayer unterbieten sich zurzeit mit rekordtiefen Hypothekarzinsen. Die Verlockung, solche Schnäppchenpreise langfristig anzubinden, ist riesig. Doch gerade die Eigentümerinnen und Eigentümer mit einem Immobilienportfolio sollten sich nicht blenden lassen. Sie benötigen eine für ihre Liegenschaften massgeschneiderte Finanzierungsstruktur – erst recht in der aktuellen Marktlage.

Schnäppchen-Angebote sind trügerisch

Zurzeit melden die Medien im Monatstakt rekordtiefe Hypothekarzinsangebote. Neue Akteure mischen den Markt mit Tiefstangeboten und Online-Vergleichstools auf. Viele Immobilienbesitzerinnen und -besitzer versuchen davon zu profitieren und schliessen jetzt langjährige Hypothekarverträge ab. Man kann es ihnen nicht verübeln: In den 90er-Jahren lag der Zins einer 10-jährigen Hypothek bei rund 7% – heute bei knapp über 1%. Doch Achtung: Das Schnäppchen kann rasch zum Fehlentscheid mutieren. Ganz speziell gilt dies für Besitzerinnen und Besitzer mit einem kleinen oder mittelgrossen Portfolio aus Wohnimmobilien. Solche Eigentümer müssen auf dem Mietwohnungsmarkt bestehen und sollten deshalb die Positionierung ihrer Liegenschaften in ihre Hypothekar- und Finanzierungsstrategie einbeziehen. «Man muss neben der Passivseite, den Hypotheken, unbedingt auch an die Aktivseite denken – also die Liegenschaften», sagt Flavio Ciglia, Leiter Immobilienbank der LUKB. Auf dem Mietwohnungsmarkt erkennt der Spezialist zurzeit verschiedene Risiken:

Die Anzahl leerstehender Wohnungen ist in den letzten Monaten auf ein Rekordhoch gestiegen – und der Neubau-Boom geht beinahe ungebremst weiter. Dies bringt die Mietpreise ins Rutschen.
Frau und Herr Schweizer lieben Neubauwohnungen. Diese werden deshalb immer stärker zur Konkurrenz für Bestandeswohnungen. Deren Leerstandsrisiko ist deutlich gestiegen.

Was können Eigentümer in einer solchen Situation tun? Die naheliegende Antwort ist: Entweder sie investieren in eine umfassende Renovation oder sie senken die Mieten. Doch so einfach wie dies tönt, ist es nicht. Denn:

Sowohl Leerstände als auch sinkende Mietzinse reduzieren den Cashflow, den Besitzer aus ihren Liegenschaften erwirtschaften können.
Ein sinkender Cashflow und der damit einhergehende Wertverlust der Liegenschaft schränken die Möglichkeit sehr stark ein, zusätzliches Fremdkapital für die notwendigen Investitionen zu generieren.
Hat ein Eigentümer geblendet von den tiefen Hypothekarzinsen die Amortisation verpasst, könnte ihm nun das Potenzial für eine Aufstockung der Hypothek fehlen.

Sind Portfolioeigentümer an diesem Punkt angelangt, droht ein Teufelskreis: Fehlen die Mittel für eine Renovation, verlieren die Liegenschaften weiter an Attraktivität und Wert. Der Eigentümer verliert seinen Handlungsspielraum. Ganz klar: Die Jagd nach dem günstigsten Hypothekarzins kann ins Abseits führen.

Finanzierungsstruktur: Handlungsspielraum behalten

Besser machen es Portfolioeigentümer, die beim Abschluss von Hypotheken auf folgende Punkte achten:

Sie treffen ihre Entscheidungen auf der Basis einer Portfoliostrategie mit einem Zeithorizont von 20 Jahren.
Die passende Finanzierungsstruktur berücksichtigt die aktuellen und künftigen Cashflows sowie den Investitionsbedarf der einzelnen Objekte und des gesamten Portfolios.
Es gilt, verschiedene Zinsszenarien zu prüfen und die Laufzeiten zu staffeln. So kann mit unterschiedlichen Fälligkeiten auf Zinsschwankungen reagiert werden.
Doch schränkt eine Staffelung der Hypotheken den Handlungsspielraum nicht ein? Um dieser Gefahr zu begegnen, empfiehlt die Immobilienbank der LUKB, nicht die Hypotheken pro Objekt zu staffeln, sondern innerhalb des Portfolios für unterschiedliche Objekte unterschiedliche Laufzeiten zu wählen. So sind Teilverkäufe des Portfolios problemlos möglich.

Wenn Eigentümerinnen und Eigentümer diese Punkte beherzigen, bleiben sie flexibel und sichern sich Handlungsspielräume für eine optimale Bewirtschaftung ihres Portfolios.