Immobilien: Nachhaltigkeit zahlt sich langfristig aus

In der Schweiz gibt es viele CO₂-neutrale bzw. Plus-Energie-Gebäude. Ein Beispiel dafür ist das Zweifamilienhaus, das LUKB-Immobilien-Experte Guido Estermann selbst realisiert hat. Auch für Mehrfamilienhäuser und Bürogebäude finden sich Vorbilder. Doch wie sieht die aktuelle Situation für einen privaten oder institutionellen Eigentümer mit einem kleineren oder grösseren Portfolio aus? Sind umfassende energetische Sanierungen oder auch Neubauten mit ehrgeizigen ökologischen Zielen bis hin zum energieproduzierenden Gebäude bei Anlageobjekten ökonomisch sinnvoll oder nicht?

«Nachhaltiges Bauen macht auch für private Investoren und institutionelle Anleger Sinn», sagt Guido Estermann, der im Berufsalltag unter anderem diese Zielgruppen berät. Er nennt dafür eine Vielzahl von Gründen:

• gesetzliche Vorgaben wie zum Beispiel das seit 2019 geltende Luzerner Energiegesetz
• interne Nachhaltigkeitsziele von Unternehmen und institutionellen Bauherrschaften
• gesellschaftliche Forderungen nach einem CO₂-Absenkungspfad für Portfolios
• steigende Kosten für fossile Energieträger und Strom aufgrund der aktuellen geopolitischen Situation
• Baukosten von energieeffizienten Gebäuden sind nur unwesentlich höher als solche für konventionelle Bauten – aber die Kosten energieeffizienter Gebäude sind bezüglich Betriebs-/Lebenszykluskosten nachweisbar tiefer
• Nachhaltige Bauten leisten einen Beitrag zu einem stabilen Marktwert des Portfolios (langfristige Risikominimierung) und verbessern die Vermarktbarkeit
   

Akzeptanz für nachhaltiges Bauen gestärkt

Guido Estermann beobachtet, dass der Krieg in der Ukraine das Bewusstsein für bevorstehende Energieengpässe und die Akzeptanz für nachhaltiges Bauen verstärkt haben. Ein Beleg dafür ist, dass es inzwischen auch bei Wärmepumpenheizungen zu Lieferschwierigkeiten gekommen ist und Erdwärmebohrfirmen sich der Aufträge kaum mehr erwehren können. «Wenn günstige Energie nicht mehr selbstverständlich ist, werden energetisch optimierte Bauten noch attraktiver», sagt der LUKB-Immobilien-Experte. Unterstützung findet er bei Jules Gut, Leiter der Energiefachstelle des Kantons Luzern: «Gebäude werden mehr und mehr zu einem Gesamtsystem Energie weiterentwickelt – das sollten Eigentümerinnen und Eigentümer von Anfang an berücksichtigen.» Beim Thema Photovoltaik empfiehlt die Energiefachstelle Eigentümern, sich zusammenzuschliessen und die Dächer möglichst vollflächig mit PV-Modulen auszubauen.

Nach dem Grundsatzentscheid für möglichst nachhaltige Neubauten oder Sanierungen geht es bei Renditeliegenschaften auch darum, praktische Fragen zu regeln:

• Ein zentraler Punkt ist insbesondere bei Sanierungen, welche Investitionen auf die Mieten umlegbar sind und welche nicht.
• Zu beachten ist zudem der Effekt der energetischen Sanierung auf die Nebenkosten. Diese sinken häufig, da Kosten für Heizung und Warmwasser danach tiefer ausfallen als vorher. Je nach Ausgangslage – etwa bezüglich der Höhe der Bestandsmieten – kann die Eigentümerschaft sinkende Nebenkosten durch eine höhere Nettomiete ausgleichen. Ist dieser Schritt möglich, steigen die Nettomieterträge der Liegenschaft und damit ihr Wert.
• Bei Mehrfamilienhäusern wird häufig vernachlässigt, das Thema der Ladestationen für E-Mobile und E-Bikes langfristig zu regeln. Das Problem dabei ist nicht der zusätzliche Strombedarf, sondern die Leistungsspitzen – wenn zeitgleich mehrere Ladestationen einen maximalen Ladestrom beziehen. Für dieses Lastmanagement gibt es Softwarelösungen, doch diese sollten von Beginn an geplant und installiert werden.
   

Die energetische Sanierung oder der nachhaltige Neubau von Mehrfamilienhäusern und ganzen Portfolios sind komplexe Aufgaben und brauchen einen strategischen Ansatz. Die Experten der Immobilienbank der LUKB stehen Eigentümerinnen und Eigentümern von Renditeliegenschaften gerne beratend zur Seite.