Investitionen: «Pflästerlipolitik» oder Strategie

Ein unerwarteter Mieterwechsel steht an. Die sofortige Wiedervermietung ist nicht so einfach. Mietinteressenten prüfen und vergleichen verschiedene Angebote. Die Innenausstattungen und Ausbauten sind in die Jahre gekommen. Sie entsprechen nicht mehr den heutigen Anforderungen und sind zu ersetzen. Also der richtige Zeitpunkt, um schon längst notwendige Investitionen in die Mietsache zu tätigen. Aber reicht das? Gibt es weiteren Investitionsbedarf? Können alle Investitionen auf die Mieten überwälzt werden? 

Auf den ersten Blick mag eine sanfte, kosmetische Renovation – zum Beispiel einer einzelnen Wohnung – durchaus sinnvoll erscheinen und die Wiedervermietung positiv beeinflussen. Die Investitionskosten sind überblickbar und können aus der laufenden Rechnung finanziert werden. Auf den zweiten Blick aber könnten sich diese Ausgaben auch als Fehlinvestition herausstellen. Diese Fehlinvestitionen werden häufig bei Einzelsanierungen von zusammenhängenden Bauteilgruppen beobachtet, welche nicht einem zukünftigen Gesamtkonzept entsprechen. Noch akzentuierter zeigt sich die Situation, wenn dringliche Reparaturen beispielsweise des Daches, der Fenster oder der Haustechnik anstehen. Ist eine Notreparatur sinnvoll oder nicht doch eher eine richtige Instandsetzung? 

Sicherheit und Flexibilität dank strategischer Investitionsplanung

Vielleicht ist es sinnvoll, eine bevorstehende grosszyklische Investition vorzuziehen oder gar aufgrund realisierbarer Ausnutzungspotenziale und wirtschaftlichen Gründen einen Neubau zu realisieren. Eine umfassende Standort- und Objektanalyse ist das Erfolgsrezept für die nötige Entscheidungssicherheit. Sie erlaubt es, dem Eigentümer die Objektstrategie zu entwickeln, die zu erwartenden notwendige Investition zu planen und Umsetzungsmassnahmen festzulegen. So werden irreversible Ausgaben vermieden und die Wertanlage und deren Position im Wettbewerb verbessert. Anhand einer Cashflow Simulation werden die zukünftigen Auswirkungen der Investitionen in Varianten abgebildet. Nicht immer können alle Investitionskosten auf den Mieterlös überwälzt werden, was nicht heisst, dass diese Variante langfristig trotzdem die Attraktivste ist. Die aktuelle Marktsituation und das Mietrecht bilden limitierende Faktoren. Der Eigentümer erkennt so rasch die finanziellen organisatorischen Auswirkungen seiner Vorhaben.

Den Mieter frühzeitig involvieren

Investitionen bedeuten für Mieter möglicherweise unangenehme Veränderungen. Die Freude zur Verbesserung Ihrer Wohnsituation wird gedämpft durch die Befürchtung stark steigender Mietkosten oder grossen Einschränkungen während der Realisierung. Nicht zu vergessen sind auch potenzielle Mehrkosten für allfällige Umzüge. Eine solche Ausgangslage setzt eine sehr sorgfältige Planung und Kommunikation voraus, um das Risiko von Verzögerungen infolge langwieriger Schlichtungsverfahren und negativer «Publicity» nach Möglichkeit zu vermeiden. Hier sind der frühe Dialog, partizipative Lösungsvorschläge und ein starker Bewirtschaftungspartner das alleinige Erfolgsrezept.

Letztlich haben alle Massnahmen zum Ziel, das investierte Eigenkapital des Eigentümers zu sichern oder zu steigern. Gerne beraten Sie unsere Immobilien-Experten bei der strategischen Investitionsplanung.