Wie schlägt der Leerstand auf die Rendite?

Viele Investoren betrachten vereinzelte Leerstände als nicht schmerzlich, da sie ja lediglich die Renditen auf dem Eigenkapital schmälern. Aber ist das wirklich so?

Noch besteht kein Druck

Die vergangenen Jahre waren geprägt von einer starken Bautätigkeit im Mietwohnungsbereich. Die Folge: Vielerorts hat sich das Angebot deutlich ausgedehnt. Je nach Region hat das auch zu einer deutlichen Zunahme an Leerwohnungen geführt. Betroffen sind häufig ältere Objekte. Der Anteil der Fremdkapitalkosten an den Mietzinserträgen hat sich dank rekordtiefer Hypothekarzinsen für die Investoren in den letzten Jahren stetig reduziert. So wird vorderhand kaum Druck von Seiten der Fremdkapitalgeber entstehen, denn die Schuldner können ihre Verpflichtungen fristgerecht erfüllen. Steigende Leerstände verursachen aktuell somit tatsächlich «nur» eine verminderte Rendite auf das investierte Eigenkapital. Das gilt jedoch nur für die kurzfristige Betrachtung. Auf mittlere Frist hinaus entstehen viel grössere Risiken. Wenn die Eigentümer nicht rechtzeitig handeln, laufen sie Gefahr, auch Verluste auf dem investierten Eigenkapital zu erleiden. Warum ist das so? Und was lässt sich dagegen tun?

Negativspirale vermeiden

Der Grund ist einfach: Mit zunehmenden Leerständen fehlen den Investoren die Mittel für notwendige Investitionen. Und ohne Investitionen ist mit weiter steigenden Leerständen zu rechnen, weil die Wohnungen irgendwann nicht mehr marktgerecht sind. Damit kommt ein Teufelskreis in Gang. Banken berücksichtigen zudem die Sockel-Leerstände in der Verkehrswertberechnung – dies reduziert das Verschuldungspotenzial der Investoren. Rückläufige Cashflows und eine abnehmende Verschuldungskapazität bilden zusammen also einen giftigen Cocktail für die Investoren – und das zu einem denkbar ungünstigen Zeitpunkt. Aber die Eigentümer sind dieser Entwicklung nicht hilflos ausgeliefert. Ein möglicher Ausweg ist externe Unterstützung. Das bedeutet zwar nochmals Zusatzkosten. Letztlich sind dies aber Investitionen in die Zukunft. Denn die externen Experten machen sich systematisch an die Arbeit und lassen sich nicht von der Vorgeschichte des Objekts beeinflussen.

Umfassend und systematisch planen

Die externen Experten werden in einem ersten Schritt die Gründe für zunehmenden Leerstand eruieren und vertieft analysieren: Wie steht es genau um den Zustand des Objekts? Entspricht die Qualität des Objekts nicht mehr den aktuellen Standards auf dem Markt? Erfüllt das Objekt die Anforderungen der potenziellen Mieter? Stimmen die Grundrissqualitäten? Können die neuen Gesetze und Anforderungen im Energiebereich eingehalten werden? Sind die Nebenkosten im Verhältnis zur Miete angemessen? Und so weiter …

Analyse der Mietzinsen

In einem zweiten Schritt werden die Experten die Mietzinsen analysieren: Wie präsentiert sich die Mieterstruktur und wie ist das Objekt im Markt positioniert? Wie gross ist der Handlungsspielraum? Danach folgt die Investitionsplanung: Was ist sinnvollerweise zu investieren? Wie viel davon lässt sich auf die Mieten abwälzen? Mit einer Cashflow-Analyse lassen sich die Effekte der Investitionen auf die zukünftigen Kapitalströme simulieren. Daraus ergibt sich die zu erwartende Wertentwicklung des Objekts und somit die Berechnungsgrundlage für die Finanzierung. Lässt sich alles über eine Aufstockung der Hypothek finanzieren oder sind neue Eigenmittel nötig? Die externe Analyse liefert die Antworten. 

Gewinner handeln

Bestehen Leerstände, ist es bereits fünf vor zwölf, aber noch nicht zu spät. Wer sein investiertes Eigenkapital sichern will, muss frühzeitig handeln, schnell und umfassend.