Gewinner haben den Durchblick

Es gibt viele Möglichkeiten, um den Zustand und die Lage eines Objekts zu bewerten. Ein paar Klicks im Internet, und schon hat man Informationen zu den Lebenszyklen einzelner Bauteile. Innert Kürze kann man so die zu erwartenden Investitionen in ein Objekt berechnen. Aber genügt das wirklich? Lassen sich daraus der effektive Zustand und die Lage des Objekts bewerten? Lesen Sie in unserem ersten Artikel der Serie «Gewinner und Verlierer im Immobilienmarkt», wie man idealerweise vorgeht.

Jeder Immobilieneigentümer kennt seine Objekte. «Gewinner» aber kennen ihre Immobilien im Detail. Sie besitzen für jedes Objekt eine umfassende Dokumentation digital oder analog. Diese Dokumentation gibt Auskunft über die wichtigsten Grundlagen, die den Wert des Objekts beeinflussen können. Beispiele dafür sind wertrelevante Dienstbarkeiten, Eintragungen im Altlastenkataster oder Gefahren-/Risikokataster oder auch Themen der Denkmalpflege.

Wichtiger aber ist der effektive Zustand der Liegenschaft. Entlang der Gebäudekosten wird der Zustand im Rahmen einer Besichtigung vor Ort für jedes Bauteil erhoben und dokumentiert. Ebenfalls beurteilt wird die Funktionalität des Gebäudes. Entspricht es den gängigen gesetzlichen Normen wie beispielsweise Brandschutz, Energetik oder Statik. Ist das Objekt alters- und behindertengerecht? Weiter sind auch die Objektqualitäten zu beurteilen, also Grundrissqualität und Raumverhältnisse oder Zustand der Technik.

In einem nächsten Schritt gilt es, sich ein Bild über die Makroqualität zu machen. Hierbei werden unter anderem Leerstände, das Preisniveau, Landreserven in der Umgebung beurteilt. Abgerundet wird das Ganze durch die Analyse der Mikroqualitäten, indem die Erschliessung und die Erreichbarkeit des öffentlichen Verkehrs aber auch die Versorgung und die Infrastruktur beurteilt werden. 

Erhoben werden also viele Daten. Diese gilt es nun in verwertbare Informationen in Form einer Zustands- und Wertanalyse zu transferieren. In einem Investitionsplan über einen ganzen Zyklus (30 Jahre) werden die künftigen Ausgaben festgelegt. Daraus und mit Inputs aus der Marktanalyse lässt sich in der Folge eine passende Objektstrategie definieren. 

Im nächsten Artikel werden wir auf die Analyse des Mietertrags, die Mieterstruktur und den Mietermarkt eingehen.