Steuerliche Aspekte bei der Halteform von Liegenschaften

In diesem Fall ist die Rechtsform meistens eine Kapitalunternehmung (AG oder GmbH). Denkbar sind auch andere Formen, beispielsweise eine einfache Gesellschaft oder eine Genossenschaft. Die Wahl der Rechtsform hängt nicht nur von steuerlichen, sondern auch von rechtlichen Überlegungen ab. 

Ist es aus steuerlicher Sicht sinnvoller, Liegenschaften im Direktbesitz oder über eine juristische Person (Immobiliengesellschaft) zu halten? Um diese Frage zu beantworten, braucht es neben einer rechtlichen auch eine umfassende Steueranalyse. Die wichtigsten steuerlichen Unterschiede betreffen folgende Punkte:

• Einnahmen/Gewinn
  Bei einer Immobiliengesellschaft unterliegen die Liegenschaftserträge der Gewinnsteuer, die in den meisten Kantonen linear ausgestaltet ist. Im Direktbesitz hingegen werden die Erträge als Einkommen versteuert. In fast allen Kantonen ist die Einkommenssteuer progressiv. Sofern sich Liegenschaftsbesitzer in einer hohen Steuerprogression befinden, kann die Halteform über eine Gesellschaft vorteilhaft sein.
• Doppelbelastung
  Bei einer Immobiliengesellschaft werden die Liegenschaftserträge doppelt besteuert: Zuerst auf der Stufe der Kapitalgesellschaft (Gewinn), anschliessend auf der Stufe der Aktionäre bzw. Anteilseigner (Dividende). Sofern die Beteiligung an der Gesellschaft eine gewisse Höhe hat, werden Dividenden jedoch nur teilweise in die Bemessungsgrundlage einbezogen. Das ist ein Vorteil im Vergleich zur Besteuerung von direkt vereinnahmten Liegenschaftserträgen.
• Investitionen
  Investiert eine Gesellschaft den Reingewinn in neue Anlageobjekte und entfällt deshalb eine Dividendenschüttung, so fällt auf dem reinvestierten Gewinn keine Einkommenssteuer an.
• Renovationen
  Werterhaltende Renovationen können in allen Halteformen von den Steuern abgezogen werden. Im Direktbesitz übersteigen die Kosten von grossen Renovationen in manchen Fällen das Einkommen. Das heisst: Es können nicht die gesamten Kosten der Renovation abgezogen werden. Als Gesellschaft hingegen können diese Kosten als Verlust deklariert und ins nächste Jahr vorgetragen werden. So werden die Abzüge über mehrere Steuerperioden verteilt.
• Abschreibungen
  Bei Gesellschaften können Abschreibungen vorgenommen werden, im Privatvermögen nicht.
• Unterhaltskosten
  Als Immobiliengesellschaft können keine pauschalen Unterhaltskosten als Aufwand abgezogen werden, sondern nur die effektiven Unterhaltskosten. Im Direktbesitz wird ein Pauschalabzug gewährt.
• Administration
  Als Immobiliengesellschaft entstehen zusätzliche Kosten für den administrativen Aufwand, beispielsweise für Buchhaltung und Revision.

Bei der Überführung fallen sogenannte Transaktionskosten (z. B. Grundbuch- und Notariatsgebühren) und Steuern (Grundstückgewinn- und/oder Handänderungssteuer) an. Diese variieren je nach Kanton. Wer ausrechnen will, ob sich die Überführung lohnt, stellt eine Vergleichsrechnung an: Wie viele Jahre dauert es, bis Transaktionskosten und Steuern dank der künftigen Steuerersparnis ausgeglichen sind? 

Faustregel für selbstbewohnte Objekte

Im Regelfall macht eine Gesellschaft erst ab mehreren Liegenschaften Sinn – das hängt aber immer auch vom Lebenszyklus der Immobilie und der Besitzdauer ab. Auch der Ort der Immobilie sowie der Wohnsitz der Aktionäre sind entscheidend. Als Faustregel gilt: Selbstgenutzte Liegenschaften werden mit Vorteil im Privatvermögen gehalten. Wer noch keine Liegenschaft besitzt und plant, mehrere zu kaufen, sollte sich von Anfang an gut überlegen, welche Halteform aus steuerlicher Sicht passend ist. Oftmals lohnen sich Immobiliengesellschaften für den Aufbau eines Immobilienportefeuilles. 

In jedem Fall muss die Situation individuell und in einer Gesamtbetrachtung – Stichwort Nachlassplanung – analysiert werden. Unsere Expertinnen und Experten für Steuern beraten Sie gerne.