Marktzahlen und Trends zu den Geschäftsflächen: Büro, Verkauf und Industrie im Kanton Luzern
Trotz anspruchsvoller Rahmenbedingungen verzeichnete die Schweizer Wirtschaft im Jahr 2025 ein Wachstum von 1.4% (bereinigt um Sportevents). Damit lag dieses zwar über dem Vorjahr, blieb jedoch weiterhin unter dem langjährigen Durchschnitt. Das Umfeld bleibt aufgrund geopolitischer Spannungen – insbesondere im Nahen Osten –, des starken Frankens und anhaltender handelspolitischer Unsicherheiten herausfordernd. Stützende Impulse kommen derzeit vor allem vom privaten Konsum und dem Baumarkt. So wird für das aktuelle Jahr eine reale Zunahme der Hochbauinvestitionen von 4.1% erwartet. Vor diesem Hintergrund ist von einer schrittweisen konjunkturellen Belebung auszugehen; ab 2027 dürfte das Wachstum spürbar anziehen und rund 1.6% erreichen.
Auch wenn die gesamtwirtschaftliche Wertschöpfung gewachsen ist, hat sich die Dynamik am Arbeitsmarkt abgeschwächt. Sowohl auf landesweiter Ebene als auch in der Zentralschweiz nahm die Gesamtbeschäftigung im Jahr 2025 gegenüber dem Vorjahr nur noch um 0.2% zu. Während sich der Dienstleistungssektor robust entwickelte, gingen in der Industrie einige Stellen verloren, nachdem sich die Marktlage insbesondere für exportorientierte Betriebe eingetrübt hatte. Neben dem starken Franken trug dazu auch die erratische US-Zollpolitik bei, die weiterhin für Unsicherheit sorgt. Das internationale Umfeld bleibt zwar risikobehaftet; dennoch könnte das Beschäftigungswachstum im Zuge der erwarteten wirtschaftlichen Stabilität wieder an Dynamik gewinnen.
Die Schweizer Konjunktur erweist sich in einem anspruchsvollen internationalen Umfeld einmal mehr als widerstandsfähig. Eine robuste Binnennachfrage, einzelne Branchen wie Chemie und Pharma sowie der Baumarkt sorgen für stützende Impulse. Der weitere Verlauf hängt jedoch wesentlich von der geopolitischen Entwicklung ab. Unter der Annahme, dass der Konflikt im Nahen Osten zeitlich und regional begrenzt bleibt, dürfte sich die Dynamik in der Schweiz weiter festigen. Im Kanton Luzern wird die wirtschaftliche Entwicklung derzeit insbesondere durch das Baugewerbe und den florierenden Tourismus getragen.
Der Luzerner Büroflächenmarkt zeigt sich weiterhin robust, verzeichnete im Jahresverlauf 2025 jedoch ein wachsendes Flächenangebot. Dieses lag im 4. Quartal 2025 mit einem Anteil von 6.2% am Bestand leicht über dem nationalen Durchschnitt (5.4%). Besonders deutlich nahmen die zur Verfügung stehenden Mietflächen in der Stadt Luzern zu: Ende 2025 befanden sich rund 55'000 Quadratmeter Bürofläche in der Vermarktung – fast 70% mehr als im Vorjahreszeitraum. Auch die Neubaugesuche für Büroflächen stiegen im Kanton Luzern an und erreichten im 4. Quartal 2025 ein Investitionsvolumen von rund 130 Millionen Franken. Neben einzelnen Bauprojekten in Sursee sind insbesondere in der Stadt Luzern neue Geschäftsflächen geplant, unter anderem im Rahmen von Arealentwicklungen.
Parallel zum wachsenden Angebot dämpft das nachlassende Beschäftigungswachstum – das auch klassische Bürobranchen betrifft – die Nachfrage nach zusätzlichen Flächen. Entsprechend gerieten die inserierten Büromieten im Kanton Luzern unter Druck: Im 4. Quartal 2025 sanken sie gegenüber dem Vorquartal leicht und lagen nur noch 0.7% über dem Vorjahresquartal. Damit blieb der Anstieg deutlich hinter der gesamtschweizerischen Jahresteuerung von +1.9% zurück. Auch 2026 ist im Luzerner Büroflächenmarkt wie auch landesweit mit leichtem Abwärtsdruck auf die Angebotsmieten zu rechnen. Gut erschlossene, moderne Flächen mit hohem Nachhaltigkeitsstandard dürften sich jedoch weiterhin behaupten.
Für das Jahr 2026 ist in den Bürobranchen lediglich mit einer moderaten Beschäftigungszunahme zu rechnen. Vor diesem Hintergrund gestaltet sich die Vermarktung freier Büroflächen anspruchsvoll – auch wenn der Luzerner Büroflächenmarkt grundsätzlich von der wertschöpfungsstarken Wirtschaftsstruktur der Zentralschweiz profitiert. Besonders bei peripher gelegenen und älteren Objekten dürfte der Druck auf die Angebotsmieten zunehmen. Mit dem ab 2027 erwarteten Anstieg der wirtschaftlichen Dynamik dürfte jedoch die Beschäftigung – und damit auch der Büroflächenbedarf – wieder etwas anziehen.
Der Detailhandel im Kanton Luzern entwickelt sich solide. Im 4. Quartal 2025 beurteilte die Mehrheit der Betriebe ihre Geschäftslage als befriedigend, und für 2026 wird insgesamt mit stabilen Umsatzzahlen gerechnet. Dennoch bewegt sich der Verkaufsflächenmarkt in einem anspruchsvollen Umfeld, das von strukturellen Veränderungen geprägt ist. Vor allem der Onlinehandel – vermehrt durch ausländische Anbieter – bleibt für den stationären Handel die grösste Herausforderung und bremst die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen. Stützend wirkt im Kanton Luzern die verhaltene Neubautätigkeit, welche das zusätzliche Flächenangebot begrenzt und zuletzt zu rückläufigen Angebotszahlen führte: Im 2. Halbjahr 2025 sank die Zahl der inserierten Verkaufsflächen um 13%.
Anhaltende globale Unsicherheiten belasten die exportorientierte Industrie, wobei insbesondere Bereiche wie die Metallverarbeitung und die Papierindustrie unter Druck stehen. Gleichwohl besteht Anlass zu vorsichtigem Optimismus: Während die Handelsbeziehungen mit den USA vorerst angespannt bleiben, wird mit einer Erholung der Nachfrage aus der Europäischen Union gerechnet. Dies spricht auch im Kanton Luzern für eine leichte Aufhellung der Perspektiven im industriellen Sektor, gehen doch rund zwei Drittel der Exporte in andere europäische Länder. Darüber hinaus ist aufgrund des hohen Anteils an selbstgenutzten Betriebsliegenschaften im Kanton Luzern kein Überangebot an ausgeschriebenen Industrie- und Gewerbeflächen erkennbar, was den Markt zusätzlich stabilisiert.
Der Onlinehandel bremst weiterhin die Nachfrage nach zusätzlichen Einzelhandelsflächen. Während sich die inserierten Mieten für Verkaufsflächen an Lagen mit hoher Passantenfrequenz stabil entwickeln, zeichnet sich bei peripher gelegenen Flächen – vor allem im Non-Food-Bereich – eine Abwärtstendenz ab. Der Markt für Industrie- und Gewerbeflächen ist aufgrund des hohen Anteils selbst genutzter Betriebsliegenschaften gegenüber Nachfrageschwankungen zwar weniger exponiert, bleibt jedoch globalen Konjunktur und Handelsrisiken ausgesetzt.
