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Marktzahlen und Einschätzungen zu Wohnimmobilien im Kanton Luzern. Erfahren Sie jüngsten Entwicklungen, Trends und Herausforderungen, welche die Branche prägen.
Im Kanton Luzern herrscht nach wie vor ein Mangel an Wohnobjekten, die zum Kauf angeboten werden. Das aktuelle Zinsumfeld stärkt derweil die Nachfrage, was die Eigenheimpreise weiter steigen lässt. Auch Mietwohnungen sind äusserst knapp, und die inserierten Wohnungsmieten tendieren ebenfalls nach oben.
Im 2. Quartal 2025 setzten die Wohneigentumspreise im Kanton Luzern ihren Aufwärtstrend fort. Einfamilienhäuser im mittleren Segment verteuerten sich gegenüber dem Vorjahresquartal um 2.6%. Damit gewann der Preisanstieg an Tempo, lag aber insgesamt unter der landesweiten Entwicklung von 5.4%. Deutlich stärker legten die Preise der Eigentumswohnungen im mittleren Segment zu; sie verzeichneten gegenüber dem Vorjahresquartal einen Anstieg von 5.8% (Schweizer Durchschnitt: +4.4%).
Haupttreiber dieser Entwicklung ist die knappe Angebotssituation im Kanton Luzern. Gleichzeitig haben die niedrigen Zinsen das Kaufinteresse neu entfacht: Mittlerweile kommen kantonsweit auf jede inserierte Eigentumswohnung mehr als 4 Kaufinteressierte. Noch umkämpfter sind die wenigen verfügbaren Einfamilienhäuser, während die Neubautätigkeit in diesem Segment zudem weiterhin rückläufig ist. Bei den Eigentumswohnungen ist dagegen eine wachsende Bautätigkeit zu beobachten: Die Zahl der entsprechenden Baubewilligungen lag im 2. Quartal 2025 um mehr als 9% über dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. Die grosse Angebotslücke dürfte damit jedoch vorerst nicht geschlossen werden. Angesichts der weiterhin sehr günstigen Finanzierungskonditionen ist auch in den kommenden Monaten mit steigenden Eigenheimpreisen im Kanton Luzern zu rechnen.
Das Angebot an Mietwohnungen im Kanton Luzern ist auf den tiefsten Stand seit Beginn der Erhebungen gesunken. Im 2. Quartal 2025 waren weniger als 3% des Bestands zur Vermietung ausgeschrieben. Im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre lag diese Quote bei deutlich höheren 5.5 %. Mit rund 5 Suchenden pro inserierte Wohnung ist das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage hier sogar noch grösser als im Luzerner Eigenheimmarkt. Die angespannte Marktlage treibt die inserierten Wohnungsmieten weiter nach oben, auch wenn sich deren Anstieg zuletzt abschwächte: Im 2. Quartal 2025 betrug der Jahresanstieg der Luzerner Angebotsmietpreise 1.8%, landesweit lagen sie 1.3% über dem Vorjahreswert.
Eine spürbare Entspannung zeichnet sich vorerst nicht ab. In den vergangenen vier Quartalen wurden im Kanton Luzern zwar Baubewilligungen für rund 1 250 neue Mietwohnungen erteilt – rund 6% mehr als in der Vorjahresperiode. Dieser Wert liegt allerdings fast ein Viertel unter dem Zehnjahresdurchschnitt. Zudem ersetzen viele Projekte bestehende Gebäude, wodurch der Nettozuwachs an Mietwohnungen kleiner ist, als es die Neubautätigkeit erwarten lässt. Unter diesen Umständen dürften die Angebotsmieten im Kanton Luzern weiter aufwärts tendieren.
Der Kanton Luzern ist als Wohn- und Arbeitsstandort weiterhin beliebt. Aufgrund des starken Bevölkerungswachstums sind hier sowohl Eigenheime als auch Mietobjekte sehr gesucht. Der intensiven Nachfrage steht jedoch ein äusserst geringes Angebot an freiem Wohnraum gegenüber, was schon seit Längerem steigende Kaufpreise und Wohnungsmieten zur Folge hat. Weiterhin beeinflussen lokale Faktoren wie Lage, Infrastruktur und spezielle Nachfragemuster das Preisniveau und die Marktdynamik in den verschiedenen Luzerner Regionen.
Nachfolgend finden Sie unsere Einschätzung zu den lokalen Märkten im Kanton Luzern.
Ein Auszug aus dem Bericht zum Luzerner Immobilienmarkt:
Seit den letztjährigen Zinssenkungen ist in der Stadt Luzern und den umliegenden Seegemeinden die Nachfrage nach Eigentumswohnungen geradezu sprunghaft angestiegen: Ganze 45% mehr Suchabos als im Vorjahr waren Ende 2024 in der Stadt Luzern registriert, fast ebenso stark wuchs die Nachfrage in der Gemeinde Meggen. Dadurch haben auch die Kaufpreise wieder erheblich zugelegt – ungeachtet dessen, dass in dieser Region bereits die kantonsweit höchsten Preise für Wohneigentum gezahlt werden. Dies gilt allerdings nur für die Eigentumswohnungen, welche sich zwischen dem 4. Quartal 2023 und dem 4. Quartal 2024 um 8.5% verteuerten. Im Segment der Einfamilienhäuser tragen die bereits sehr hohen Preisniveaus zu einer Drosselung der Dynamik bei, was im Jahr 2024 einen Rückgang von knapp 1% zur Folge hatte.
Bildquelle: Mike Niederhauser/VBS/DPPS
In der Luzerner Agglomeration hat die Preisentwicklung bei den Eigentumswohnungen ebenfalls an Dynamik gewonnen. Mit einem Anstieg von 4.2% entwickelten sich die Kaufpreise im Jahr 2024 jedoch weniger stark nach oben als in den anderen Luzerner Regionen. Die mittleren Einfamilienhäuser verteuerten sich um 1.4% , was – ähnlich wie auf kantonaler Ebene – deutlich unter der Wachstumsrate der vorangegangenen Jahre liegt. Die begrenzte Auswahl spricht auch weiterhin für moderate Preisanstiege. Zwar zeichnet sich im regionalen Mehrfamilienhausmarkt eine Zunahme der Bautätigkeit ab – vor allem in Ebikon, Rain und Malters wurden im letzten Jahr einige Grossprojekte mit Stockwerkeigentum baubewilligt. Das zusätzliche Angebot dürfte jedoch auf eine robuste Nachfrage stossen und schnell absorbiert werden.
Das Gebiet rund um den Sempachersee hat sich in den letzten Jahren zu einer begehrten Wohnregion entwickelt und verzeichnet einen regen Zuzug. Das Kaufangebot fällt in dieser Region etwas umfangreicher aus als im kantonalen Durchschnitt und wird stetig ausgebaut. Dennoch ist die Nachfrage wesentlich grösser als das Angebot, und das betrifft sämtliche Preisklassen und Grössenkategorien. Insbesondere im Segment der Eigentumswohnungen steigen dadurch die Kaufpreise schon seit einigen Jahren kontinuierlich an. Im 4. Quartal 2024 lagen sie erneut 4.7% über dem Vorjahreswert, womit die Preisentwicklung über dem Zehnjahresdurchschnitt von knapp 3% lag. Bei den Einfamilienhäusern resultierte eine nur leicht positive Preisentwicklung von plus 0.8%.
In der Region Seetal wurde die zeitweise grössere Auswahl an Eigentumswohnungen schnell absorbiert: Die Angebotsziffer, die zu Beginn des vergangenen Jahres noch 4.1% betrug, ging bis Ende 2024 auf 2.5% zurück. Die zunehmend dynamische Nachfrage in dieser immer beliebter werdenden Region mit noch vergleichsweise moderaten Kaufpreisen hat diesen zuletzt starken Auftrieb verliehen: Die Preise der Eigentumswohnungen stiegen zwischen dem 4. Quartal 2023 und dem 4. Quartal 2024 um 7.4% und die gehandelten Einfamilienhäuser verteuerten sich hier kantonsweit am stärksten mit einem Plus von 5.9%. Zurzeit befinden sich noch einige Bauprojekte mit Stockwerkeigentum in der Realisierung, aber längerfristig zeichnet sich anhand der eingereichten Baugesuche ein Nachlassen der Bautätigkeit ab.
Der Wohnungsbedarf wächst auch in der Region Willisau stetig. Allerdings hat die Wohnbautätigkeit in den letzten Jahren abgenommen und zeigt auch momentan nur wenig Dynamik. Sowohl der Mangel an verfügbaren Kaufobjekten als auch die erneut gestiegene Eigenheimnachfrage schlagen sich in dieser Region in markanten Preisanstiegen nieder – vor allem im Segment der Eigentumswohnungen, in welchem die Region Willisau im Jahresverlauf 2024 ein Plus von 7.3% verzeichnete. Die Einfamilienhäuser verteuerten sich ebenfalls, wobei das Preiswachstum im mittleren Segment lediglich 2% betrug. Trotz der Preisanstiege punktet die Region weiterhin mit moderaten Wohnkosten, da Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser hier typischerweise für 20% weniger gehandelt werden als im kantonalen Schnitt.
Obwohl im Entlebuch die Preise für Wohnimmobilien in den letzten Jahren zum Teil erheblich nach oben geklettert sind, ist diese ländlich geprägte Region für Eigenheimsuchende immer noch verhältnismässig erschwinglich. Während ein gängiges Einfamilienhaus schon für etwa 1 Million Franken erworben werden kann, kosten neuere 4-Zimmer-Wohnungen im regionalen Mittel rund 760’000 Franken. Das Kaufinteresse ist intakt, aber das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage ist im Entlebuch deutlich ausgeglichener als in den anderen Luzerner Wohnregionen. Dennoch verteuerten sich die mittleren Eigentumswohnungen im Jahr 2024 um weitere 8%, während sich die Einfamilienhauspreise mit plus 0.4% praktisch auf dem Niveau des Vorjahres bewegen.
Detaillierte Einblicke erhalten Sie auf der Seite «Perspektiven für Immobilieninvestoren».
