Marktzahlen und Einschätzungen zu Wohnimmobilien im Kanton Luzern. Erfahren Sie jüngsten Entwicklungen, Trends und Herausforderungen, welche die Branche prägen.
Trotz eines anspruchsvolleren konjunkturellen Umfelds bleibt die Nachfrage nach Wohneigentum im Kanton Luzern hoch. Entsprechend legten die Preise für Eigenheime im 2. Quartal 2026 erneut zu und dürften angesichts der angespannten Marktverhältnisse weiter steigen. Auch die Angebotsmieten ziehen kontinuierlich an, wenn auch etwas moderater. Sowohl im Miet- als auch im Eigenheimsegment ist Wohnraum im Kanton Luzern nach wie vor ausgesprochen knapp.
Die Verlangsamung der wirtschaftlichen Dynamik hat den Preisanstieg am Luzerner Eigenheimmarkt bislang nicht gebremst. Die stabile Beschäftigung und das weiterhin günstige Finanzierungsumfeld sorgen für eine anhaltend hohe Nachfrage nach Wohneigentum. Gleichzeitig zählt der Kanton Luzern zu den attraktivsten Wohnregionen der Schweiz. So ist die Zahl der Kaufinteressenten in den vergangenen zwölf Monaten insbesondere in der Region Sursee-Seetal sowie im Raum Luzern nochmals gestiegen. Die Preise für Eigentumswohnungen lagen im 2. Quartal 2026 um 6.4% über dem Vorjahresniveau, jene für Einfamilienhäuser sogar um 8.9%. Damit übertrifft Luzern die gesamtschweizerischen Wachstumsraten von jeweils 4.3% nach wie vor deutlich.
Massgeblich für diese Entwicklung ist neben der hohen Nachfrage das anhaltend knappe Angebot. Die Angebotsquote bei Eigentumswohnungen verharrt mit 2.1% auf einem tiefen Niveau und liegt weiterhin deutlich unter dem bereits tiefen Schweizer Durchschnitt von 3.9%. Noch ausgeprägter zeigt sich die Knappheit bei den Einfamilienhäusern, deren Angebotsquote im Kanton Luzern lediglich 1.4% beträgt (Schweiz: 2.9%).
Kurzfristig sind keine Entlastungssignale erkennbar. Der Bau von Einfamilienhäusern entwickelt sich schon seit einigen Jahren rückläufig. Auch im Segment des Stockwerkeigentums liegt das in den vergangenen zwölf Monaten bewilligte Neubauvolumen 46% unter dem Vorjahreswert. Ein substanzieller Ausbau des Angebots erscheint daher vorerst wenig wahrscheinlich, zumal neu erstellte Einheiten aufgrund der hohen Nachfrage rasch absorbiert werden.
Die Marktbedingungen sprechen auch in den kommenden Quartalen für steigende Eigenheimpreise im Kanton Luzern. Die nach wie vor attraktiven Finanzierungskonditionen und die für 2027 erwartete Belebung der Konjunktur dürften die hohe Nachfrage nach Wohneigentum stützen. Gleichzeitig bleibt das Angebot sowohl im Wohneigentumssegment als auch auf dem ebenfalls angespannten Mietwohnungsmarkt knapp.
Obwohl in der Stadt Luzern und in den umliegenden Seegemeinden kantonsweit die höchsten Preise verlangt werden, übersteigt die Nachfrage nach Wohneigentum das Angebot deutlich. Die angespannte Marktlage führte 2025 wieder zu markanten Preisanstiegen bei den Handänderungen. Neuwertige Eigentumswohnungen mittlerer Grösse verteuerten sich im Durchschnitt um 5.2%.
In der Stadt Luzern beispielsweise kostet eine gängige Wohnung inzwischen mehr als 1.4 Millionen Franken. Im Segment der Einfamilienhäuser kehrten die Preise nach dem Rückgang im Vorjahr wieder auf ihren Wachstumspfad zurück und lagen 5.7% über dem Vorjahresniveau. Für ein mittelgrosses, neuwertiges Einfamilienhaus sind damit rund 2.2 Millionen Franken zu veranschlagen – in Gemeinden wie Meggen oder Weggis deutlich mehr.
Bildquelle: Mike Niederhauser/VBS/DPPS
Die Luzerner Agglomeration verzeichnet seit mehreren Jahren eine rege Neubautätigkeit. Zusätzlicher Wohnraum entsteht derzeit insbesondere in den Gemeinden Ebikon und Rain; jüngst wurden zudem grössere Baugesuche in Dierikon und Buchrain eingereicht. Neue Eigentumswohnungen finden in dieser Region jedoch rasch Abnehmer, weshalb die Angebotsmengen erneut abgenommen haben: Aktuell werden lediglich 2.4% aller Eigentumswohnungen zum Kauf angeboten, und Einfamilienhäuser sind nur noch vereinzelt verfügbar. In der Konsequenz haben die Preise wieder deutlich angezogen. Bei den Wohnungsverkäufen zeigte sich im Jahr 2025 ein durchschnittliches Preiswachstum von 5.3%, während sich die Preise für Einfamilienhäuser mit einem Plus von 5.1% in ähnlicher Grössenordnung entwickelten.
Die Region Sempachersee zählt zu den besonders gefragten Wohnstandorten und verzeichnet einen stetig wachsenden Wohnraumbedarf. Die Auswahl auf den Eigenheimmärkten ist zwar im kantonalen Vergleich etwas grösser – dennoch übersteigt die Nachfrage das Kaufangebot in Gemeinden wie Sursee, Sempach oder Oberkirch um ein Vielfaches. Entsprechend steigen die Preise für Eigentumswohnungen seit mehreren Jahren kontinuierlich an. Im 4. Quartal 2025 lagen sie erneut um 6.5% über dem Vorjahr und wiesen damit ein deutlich stärkeres Wachstum auf als im Zehnjahresdurchschnitt von knapp 3%. Einfamilienhäuser verteuerten sich im letzten Jahr mit einem Preisanstieg von 8.2% ebenfalls markant und sogar am stärksten im gesamten Kanton.
Die Region Seetal plus entwickelt sich ebenfalls sehr dynamisch: Aufgrund der regen Zuwanderung wuchs die Wohnbevölkerung mit einem Plus von 1.4% im Jahr 2024 erneut überdurchschnittlich stark an. Die damit einhergehende Zusatznachfrage nach Wohnraum spiegelt sich auf den Wohnungsmärkten: Wegen des reduzierten Angebots sind qualitativ hochwertige Objekte an guten Lagen nur kurz am Markt inseriert. Zudem erfolgte im Jahr 2025 in sämtlichen Gemeinden eine Erhöhung der Eigenheimpreise – vor allem in Gemeinden wie Beromünster und Hitzkirch verteuerten sich die Einfamilienhäuser um 8 respektive 9%. Zurzeit befinden sich noch einige Bauprojekte mit Stockwerkeigentum in der Realisierung, aber angesichts der deutlich gesunkenen Zahl an Neubaugesuchen zeichnet sich ein Nachlassen der Bautätigkeit ab.
Die Region Willisau gilt zwar als verhältnismässig erschwingliche Alternative zu den höherpreisigen Wohnungsmärkten im Kanton Luzern. Allerdings wird es auch hier immer anspruchsvoller, den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen. Einerseits finden sich auf den hiesigen Eigenheimmärkten kaum noch Angebote, andererseits werden die inserierten Objekte immer teurer. Allein im vergangenen Jahr 2025 verzeichnete sowohl das Segment der Eigentumswohnungen als auch jenes der Einfamilienhäuser einen mittleren Preisanstieg von 5.2 respektive 7.0%. Je nach Gemeinde kostet eine neuwertige, mittelgrosse Eigentumswohnung zwischen 800'000 und 950'000 Franken, bei den Einfamilienhäusern beginnt die Preisspanne bei über 1 Million Franken. Die geringe Bautätigkeit spricht für eine anhaltende Angebotsknappheit.
Die Eigenheimmärkte im Entlebuch sind deutlich weniger angespannt als im übrigen Kanton Luzern. Gleichzeitig verzeichnete die Region im Jahr 2025 den stärksten Nachfrageanstieg, gemessen an der Anzahl der auf Onlineportalen geschalteten Suchabos. Neben dem Tiefzinsumfeld dürfte das erhöhte Kaufinteresse auch darauf zurückzuführen sein, dass Wohneigentum im Entlebuch zu vergleichsweise günstigen Preisen erhältlich ist. Demgegenüber steht jedoch eine sehr begrenzte Auswahl: Die Angebotsquote liegt bei rund 1.4% im Segment der Eigentumswohnungen und 1.0% bei Einfamilienhäusern. Entsprechend deutlich fielen im Jahr 2025 die Preisanstiege aus, mit Zuwachsraten von jeweils über 7%.
Mietwohnungen bleiben im Kanton Luzern Mangelware. Zwar hat sich die Zahl der ausgeschriebenen Wohnungen im ersten Halbjahr 2026 stabilisiert, sie liegt jedoch weiterhin bei weniger als der Hälfte des Niveaus von vor fünf Jahren. Dafür verantwortlich sind neben der hohen Nachfrage nach Mietwohnungen die begrenzte Neubautätigkeit, die den zusätzlichen Wohnraumbedarf bei Weitem nicht zu decken vermag.
Die angespannte Marktlage schlägt sich in der Mietpreisentwicklung nieder. Im 2. Quartal 2026 lagen die qualitätsbereinigten Angebotsmieten im Kanton Luzern um 2.2% über dem Vorjahresniveau. Der Mietpreisanstieg fiel damit erneut stärker aus als im schweizerischen Durchschnitt (+1.5%). Angesichts des anhaltenden Nachfrageüberhangs bleibt der Aufwärtsdruck auf die Angebotsmieten bestehen.
Gleichzeitig dürfte die Neubautätigkeit am Mietwohnungsmarkt zunehmen. In den vergangenen zwölf Monaten wurden im Kanton Luzern 17% mehr Mietwohnungen bewilligt als in der entsprechenden Vorjahresperiode. Noch stärker nahm die Zahl der neu eingereichten Baugesuche zu: Sie stieg um 41% auf rund 1'800 Mietwohnungen. Trotz dieser positiven Entwicklung bleibt das geplante Bauvolumen deutlich unter den früheren Höchstständen. So wurden im Spitzenjahr 2015 Baugesuche für mehr als 2'500 Mietwohnungen eingereicht. Von einer raschen Marktentspannung kann daher vorerst nicht ausgegangen werden.
Das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage dürfte den Luzerner Mietwohnungsmarkt auch in den kommenden Quartalen prägen. Zwar sprechen die zunehmenden Baugesuche mittelfristig für eine leichte Entspannung, das zusätzliche Angebot dürfte den Nachfrageüberhang jedoch nur teilweise abbauen. Entsprechend ist weiterhin mit steigenden Angebotsmieten zu rechnen, auch wenn das Mietpreiswachstum etwas moderater ausfallen dürfte als in den vergangenen Jahren.
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