Luzerner Immobilienmarkt

Noch dynamischer entwickelten sich im Kanton Luzern die Preise für Einfamilienhäuser, die nach einem Jahr mit moderater Entwicklung wieder kräftig zulegten: Im 4. Quartal 2025 lag der Preis für ein Standardobjekt um 6.4% über dem Vorjahreswert, was ebenfalls einer deutlich stärkeren Zunahme als im Gesamtschweizer Durchschnitt entspricht (plus 5.3%). Mit den günstigen Finanzierungsbedingungen hat die Nachfrage auch in diesem Segment zugenommen, trotz zum Teil hoher Preisniveaus.

Für 2026 ist auf den Luzerner Eigenheimmärkten – sowohl bei Eigentumswohnungen als auch bei Einfamilienhäusern – weiterhin mit Preissteigerungen zu rechnen. Haupttreiber bleiben die tiefen Zinsen und bestehende Nachfrageüberhänge. Gleichzeitig dürfte sich das Preiswachstum verlangsamen, da das Bevölkerungswachstum nachlässt und konjunkturelle Unsicherheiten die Nachfrage dämpfen. 

Obwohl in der Stadt Luzern und in den umliegenden Seegemeinden kantonsweit die höchsten Preise verlangt werden, übersteigt die Nachfrage nach Wohneigentum das Angebot deutlich. Die angespannte Marktlage führte 2025 wieder zu markanten Preisanstiegen bei den Handänderungen. Neuwertige Eigentumswohnungen mittlerer Grösse verteuerten sich im Durchschnitt um 5.2%.

In der Stadt Luzern beispielsweise kostet eine gängige Wohnung inzwischen mehr als 1.4 Millionen Franken. Im Segment der Einfamilienhäuser kehrten die Preise nach dem Rückgang im Vorjahr wieder auf ihren Wachstumspfad zurück und lagen 5.7% über dem Vorjahresniveau. Für ein mittelgrosses, neuwertiges Einfamilienhaus sind damit rund 2.2 Millionen Franken zu veranschlagen – in Gemeinden wie Meggen oder Weggis deutlich mehr. 

Die Luzerner Agglomeration verzeichnet seit mehreren Jahren eine rege Neubautätigkeit. Zusätzlicher Wohnraum entsteht derzeit insbesondere in den Gemeinden Ebikon und Rain; jüngst wurden zudem grössere Baugesuche in Dierikon und Buchrain eingereicht. Neue Eigentumswohnungen finden in dieser Region jedoch rasch Abnehmer, weshalb die Angebotsmengen erneut abgenommen haben: Aktuell werden lediglich 2.4% aller Eigentumswohnungen zum Kauf angeboten, und Einfamilienhäuser sind nur noch vereinzelt verfügbar. In der Konsequenz haben die Preise wieder deutlich angezogen. Bei den Wohnungsverkäufen zeigte sich im Jahr 2025 ein durchschnittliches Preiswachstum von 5.3%, während sich die Preise für Einfamilienhäuser mit einem Plus von 5.1% in ähnlicher Grössenordnung entwickelten. 

Die Region Sempachersee zählt zu den besonders gefragten Wohnstandorten und verzeichnet einen stetig wachsenden Wohnraumbedarf. Die Auswahl auf den Eigenheimmärkten ist zwar im kantonalen Vergleich etwas grösser – dennoch übersteigt die Nachfrage das Kaufangebot in Gemeinden wie Sursee, Sempach oder Oberkirch um ein Vielfaches. Entsprechend steigen die Preise für Eigentumswohnungen seit mehreren Jahren kontinuierlich an. Im 4. Quartal 2025 lagen sie erneut um 6.5% über dem Vorjahr und wiesen damit ein deutlich stärkeres Wachstum auf als im Zehnjahresdurchschnitt von knapp 3%. Einfamilienhäuser verteuerten sich im letzten Jahr mit einem Preisanstieg von 8.2% ebenfalls markant und sogar am stärksten im gesamten Kanton. 

Die Region Seetal plus entwickelt sich ebenfalls sehr dynamisch: Aufgrund der regen Zuwanderung wuchs die Wohnbevölkerung mit einem Plus von 1.4% im Jahr 2024 erneut überdurchschnittlich stark an. Die damit einhergehende Zusatznachfrage nach Wohnraum spiegelt sich auf den Wohnungsmärkten: Wegen des reduzierten Angebots sind qualitativ hochwertige Objekte an guten Lagen nur kurz am Markt inseriert. Zudem erfolgte im Jahr 2025 in sämtlichen Gemeinden eine Erhöhung der Eigenheimpreise – vor allem in Gemeinden wie Beromünster und Hitzkirch verteuerten sich die Einfamilienhäuser um 8 respektive 9%. Zurzeit befinden sich noch einige Bauprojekte mit Stockwerkeigentum in der Realisierung, aber angesichts der deutlich gesunkenen Zahl an Neubaugesuchen zeichnet sich ein Nachlassen der Bautätigkeit ab.

Die Region Willisau gilt zwar als verhältnismäss erschwingliche Alternative zu den höherpreisigen Wohnungsmärkten im Kanton Luzern. Allerdings wird es auch hier immer anspruchsvoller, den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen. Einerseits finden sich auf  den hiesigen Eigenheimmärkten kaum noch Angebote, andererseits werden die inserierten Objekte immer teurer. Allein im vergangenen Jahr 2025 verzeichnete sowohl das Segment der Eigentumswohnungen als auch jenes der Einfamilienhäuser einen mittleren Preisanstieg von 5.2 respektive 7.0%. Je nach Gemeinde kostet eine neuwertige, mittelgrosse Eigentumswohnung zwischen 800'000 und 950'000 Franken, bei den Einfamilienhäusern beginnt die Preisspanne bei über 1 Million Franken. Die geringe Bautätigkeit spricht für eine anhaltende Angebotsknappheit. 

Die Eigenheimmärkte im Entlebuch sind deutlich weniger angespannt als im übrigen Kanton Luzern. Gleichzeitig verzeichnete die Region im Jahr 2025 den stärksten Nachfrageanstieg, gemessen an der Anzahl der auf Onlineportalen geschalteten Suchabos. Neben dem Tiefzinsumfeld dürfte das erhöhte Kaufinteresse auch darauf zurückzuführen sein, dass Wohneigentum im Entlebuch zu vergleichsweise günstigen Preisen erhältlich ist. Demgegenüber steht jedoch eine sehr begrenzte Auswahl: Die Angebotsquote liegt bei rund 1.4% im Segment der Eigentumswohnungen und 1.0% bei Einfamilienhäusern. Entsprechend deutlich fielen im Jahr 2025 die Preisanstiege aus, mit Zuwachsraten von jeweils über 7%. 

Im Kanton Luzern sind nicht nur die Eigenheimmärkte stark angespannt, sondern zunehmend auch der kantonale Mietwohnungsmarkt. So waren im 4. Quartal 2025 lediglich 2.4% aller Wohnungen zur Vermietung ausgeschrieben. Damit lag die Angebotsquote deutlich unter dem nationalen Vergleichswert von 3.4%. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage gross: Auf eine angebotene Wohnung entfallen im Durchschnitt rund sechs Interessenten. Das geringe Mietwohnungsangebot bleibt entsprechend kürzer in der Vermarktung: Im Herbst 2025 betrug die mittlere Insertionsdauer lediglich 18 Tage und lag damit deutlich unter dem landesweiten Durchschnitt von 25 Tagen. Auch die Leerstandsentwicklung unterstreicht die Angebotsknappheit: Die Zahl der leer stehenden Mietwohnungen ging 2025 bereits zum fünften Mal in Folge zurück und hat sich seit dem Höchststand von rund 2'730 Wohnungen im Jahr 2020 nahezu halbiert. Mit einer aktuellen Leerstandsquote von lediglich 1.0% (Schweizer Durchschnitt: 1.3%) weist der Kanton Luzern einen äusserst tiefen Wert auf. 

Der Nachfragedruck, verstärkt durch die anhaltende Zuwanderung, führt im Kanton Luzern zu spürbar steigenden Wohnungsmieten. Im 4. Quartal 2025 lagen die qualitätsbereinigten Angebotsmieten um 3.4% über dem Vorjahresniveau und sind damit stärker angestiegen  als im landesweiten Durchschnitt von 1.3%. Trotz dieses überdurchschnittlichen Wachstums liegen sie insgesamt etwa im Schweizer Mittel. Für eine gängige 3- bis 3.5-Zimmer-Wohnung werden im kantonalen Durchschnitt rund 1750 Franken pro Monat verlangt. Im gehobenen Segment liegen die Angebotsmieten für diese Wohnungsgrösse bei rund 2'500 Franken. In der Stadt Luzern bewegen sich die Mieten je nach Lage typischerweise zwischen 2'000 und 2'800 Franken – an besonders begehrten Standorten darüber. Aufgrund der ausgeprägten Wohnungsknappheit besteht im Kanton Luzern in sämtlichen Preissegmenten eine ungedeckte Nachfrage.