Punktuelle Optimierungen und energetische Modernisierungen wirken sich positiv auf die Betriebskosten, die Werterhaltung der Immobilie und den Klimaschutz aus.
Renovationen dienen der Instandhaltung der Immobilie. Im Vergleich zur Sanierung ist sie eher kleineren Umfangs und kann optische sowie funktionale Aspekte umfassen. Nachfolgend weitere Gründe, die für eine Renovation sprechen.
Die gelegentliche Um- und Neugestaltung von Innen- und Aussenräumen lässt Wohnträume wahr werden, führt zu mehr Komfort, einem verbesserten Wohngefühl sowie zu höherer Lebensqualität.
Die kontinuierliche Pflege und Instandhaltung der Immobile verhindern langfristig grössere Schäden und damit verbundene hohe Reparaturkosten.
Die Schaffung barrierefreier Wohnräume, beispielsweise durch den Einbau eines behindertengerechten Bads, erhöht die Selbstständigkeit und Sicherheit von Menschen mit Beeinträchtigungen oder im Alter.
Ein nachhaltiger Lebensstil schliesst auch die umweltbewusste Instandhaltung der Immobilie mit ein.
Sowohl die Renovation selbst als auch der Austausch von Alt gegen Neu (Ersatzinvestitionen), beispielsweise bei Fenstern oder Haushaltsgeräten, können steuerliche Vorteile mit sich bringen.
Bad und Küche stehen weit oben auf der Wunschliste, wenn es um das Wohngefühl geht.
Zu den geläufigen Renovationen zählen optische Verschönerungen und funktionelle Anpassungen wie die Modernisierung von Küchen und Bädern, da diese Bereiche stark genutzt werden und Trends unterliegen. Beliebt sind ebenfalls das Streichen der Wände und Decken sowie die Erneuerung der Fussböden. Soll der Energiebedarf gesenkt werden, wird oft eine weitreichende Sanierung notwendig.
Bei Sanierungen erstrecken sich die Massnahmen über die üblichen Renovationstätigkeiten hinaus und beinhalten tiefergreifende Eingriffe, die unter anderem zur Erhaltung der Bausubstanz notwendig sind. Energetische Sanierungen streben die Minimierung des Energieverbrauchs sowie den Wechsel zu nachhaltigen, CO2-armen Heizsystemen an.
Ältere Immobilien haben einen höheren Energieverbrauch als Neubauten – im Durchschnitt etwa dreimal mehr für Heizung und Warmwasser. Investitionen in nachhaltige und ökologische Technologien sowie ein gutes Energiemanagement und Verbrauchsoptimierungen zahlen sich aus:
Durch Massnahmen wie Dämmung und den Einbau neuer Fenster sinkt der Wärmeverlust, was zu einem deutlich geringeren Energiebedarf führt.
Die Umstellung von Öl- und Gasheizungen auf moderne Heizsysteme verbessert die Energiebilanz und führt zu niedrigeren Heizkosten und damit Einsparungen im Haushaltbudget.
Immobilien mit hoher Energieeffizienz sind am Markt gefragter und erzielen oft höhere Verkaufs- oder Vermietungspreise.
Die Reduktion des Energieverbrauchs und der Einsatz regenerativer Energiequellen verringern den CO2-Ausstoss, was dem Klimaschutz zugutekommt.
Die energetische Sanierung optimiert nicht nur die Wärmeisolierung, sondern kann auch zu einem ausgeglicheneren Raumklima führen.
Bei energetischen Modernisierungen ist es ratsam, zuerst das Gebäude zu dämmen und neue Fenster einzubauen. Dadurch wird der Wärmeverbrauch erheblich reduziert, was sich positiv auf die Dimensionierung der neuen Heizung auswirkt. Anschliessend ist die Erneuerung der Heizung an der Reihe bzw. die Umstellung auf regenerative Energiequellen.
Die sorgfältige Dokumentation der Umbauten, Renovationen und energetischen Sanierungen sowie die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben sind relevant für die Wertbestimmung der Immobilie beim Verkauf.
Immobilien haben grosses ökologisches und ökonomisches Potenzial. Energieeffizienz und der Einsatz erneuerbarer Energien sind entscheidend für eine nachhaltige Zukunft. Nachfolgend die Beschreibung einiger Massnahmen, die den Energieverbrauch wirksam optimieren können.
Nach Süden/Westen gerichtete Fenster ermöglichen im Winter die passive Energienutzung durch die Sonne, die die Räume erwärmt. Im Sommer spendet ein ausreichender Sonnenschutz Schatten und verhindert die Überhitzung.
Die Fotovoltaikanlage wandelt Sonnenenergie in Elektrizität um. Dadurch kann ein möglichst grosser Teil des Energiebedarfs mit selbst erzeugtem, ökologischem Strom gedeckt oder an Energieversorger verkauft werden.
Die Erdsonden-Wärmepumpe nutzt die Wärme des Bodens. Sie kann das Haus im Winter nicht nur beheizen, sondern umgekehrt im Sommer – mit dem gleichen System – auch kühlen (Free-Cooling).
Ein zusätzlicher Batteriespeicher hilft, überschüssig produzierten Strom zwischen zu speichern. Der Strom kann dann genutzt werden, wenn er gebraucht wird - unabhängig der Tageszeit und Witterung.
Smart-Home-Technologien unterstützen die effiziente Energienutzung zusätzlich. Intelligente Haushaltsgeräte werden an die eigene PV-Anlage gekoppelt und laufen dann, wenn die Sonne scheint und genügend Strom erzeugt.
Im Idealfall wird Stromproduktion und -verbrauch zeitlich koordiniert. Das heisst, die Waschmaschine tagsüber bei Sonnenschein laufen gelassen; und die Laptops und Smartphones geladen, wenn Strom produziert wird.
Durch Interaktionsprozesse deckt die Immobilie auch Teile des Energiebedarfs der E-Mobilität. Die Batterie des Elektroautos wird vorzugsweise dann geladen, wenn hauseigener Solarstrom zur Verfügung steht.
Bauteile, Materialien und Installationen altern unterschiedlich schnell. Wandanstriche und Bodenbeläge können bereits nach zehn Jahren Erneuerungsbedarf aufweisen, umgekehrt kann ein Bad oder ein Fenster eine Lebensdauer von 40 Jahren überschreiten. Die Lebensdauer ist nicht zuletzt von der Intensität der Nutzung und der Qualität der Elemente abhängig, weiter spielt auch die regelmässige Pflege eine entscheidende Rolle. Dies gilt es auch bei Renovationsentscheiden zu berücksichtigen.
Lebensdauer und typische Sanierungskosten einzelner Bauteile (bei einem Mehrfamilienhaus)
Stockwerkeigentum und die Rolle des Erneuerungsfonds
Als Eigentümer einer Eigentumswohnung sind Sie Miteigentümer. Grundstück und Gebäude gehören der gesamten Stockwerkeigentümergemeinschaft anteilsmässig. Entsprechend müssen Renovationen/Erneuerungen an der Gebäudehülle oder technische Installationen ausserhalb der Wohnung von der Mehrheit der Stockwerkeigentümer abgesegnet werden und sind durch alle Stockwerkeigentümer anteilsmässig zu tragen. Ein gut geäufneter Erneuerungsfonds ist der Garant dafür, zum entsprechenden Zeitpunkt über ausreichend finanzielle Mittel zu verfügen. Die umsichtige Planung und das frühzeitige Ansparen spielen hier eine zentrale Rolle.
Zur Finanzierung von Renovationen bieten sich neben der Verwendung von Ersparnissen und Anlagevermögen folgende Finanzierungsquellen an:
Vorfinanzierung mit Eigenmitteln durch den Eigentümer. Nach Abschluss der Erneuerungsmassnahmen erfolgt eine Aufstockung der bestehenden Hypothekarfinanzierung.
Bei grösseren Bauvorhaben besteht die Möglichkeit, diese mit einem Baukredit zu finanzieren. Nach Fertigstellung wird der Baukredit in eine Hypothek umgewandelt.
Bei kleineren Bauvorhaben kann die bestehende Finanzierung vorgängig aufgestockt werden. Zu beachten ist, dass auch bei der Finanzierung von Renovationen die üblichen Belehnungs- und Tragbarkeitsregeln der Bank gelten.
Stockwerkeigentum und die Rolle des Erneuerungsfonds
Beim Stockwerkeigentum werden die gemeinschaftlichen Bauteile primär aus dem Erneuerungsfonds bezahlt.
Je nach Art der getätigten Investitionen können diese in der Steuererklärung als Abzüge geltend gemacht werden.
Differenziert werden werterhaltende und wertvermehrende Aufwendungen sowie Positionen, die unter Anlagekosten oder Unterhaltskosten fallen.
Werterhaltende Massnahmen umfassen die Durchführung von Reparaturen sowie die Erneuerung defekter oder veralteter Einrichtungen (z. B. Türen, Fenster, Heizsysteme, und elektronische Haushaltsgeräte wie Waschmaschinen). Werterhaltende Massnahmen können bei der Steuererklärung als Liegenschaftsaufwand in Abzug gebracht werden.
Zu den wertvermehrenden Investitionen gehört zum Beispiel der Einbau eines neuen Luxusbades. Wertvermehrende Auslagen können nicht als Abzüge für die Einkommenssteuer geltend gemacht werden, dafür jedoch bei der Ermittlung des Grundstückgewinns.
