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Eine Einschätzung zur aktuellen Entwicklung der Hypothekarzinsen mit Hintergrundinformationen, Tipps und einer Zinsprognose für die kommenden Monate.
Das Basiswissen rund um die Zinsentwicklung bei Eigenheim und Hypotheken.
Wir blicken auf die vergangene Entwicklung von Leitzins und Hypothekarzinsen zurück und wagen gleichzeitig einen Blick in die Zukunft. Die folgenden Angaben entsprechen dem Informationsstand vom 25. September 2025.
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat am 25. September 2025 den Leitzins unverändert bei 0% belassen. Zuvor hatte sie ihn am 19. Juni 2025 zum sechsten Mal in Folge auf diesen Wert gesenkt. Die Senkungen folgten auf eine Phase von Zinserhöhungen. So hatte die SNB nach einer siebenjährigen Phase mit Negativzinsen den Leitzins von Mitte 2022 bis Mitte 2023 auf 1,75% angehoben, um die Risiken einer übermässigen Inflation einzudämmen.
Vorweg: Eine genaue Vorhersage der Hypothekarzinsen ist schwierig. Zu viele wirtschaftliche und politische Faktoren beeinflussen die Entwicklung.
Die SNB begründete ihren Nullentscheid unter anderem damit, dass der Inflationsdruck gegenüber dem Vorquartal praktisch unverändert ist. Die Teuerungsrate nahm seit der letzten Lagebeurteilung von -0,10% im Mai 2025 auf 0,20% im August 2025 leicht zu. Dieser Anstieg ist hauptsächlich auf die Preisentwicklung im Tourismus und bei importierten Waren zurückzuführen. Gemäss der SNB ist der Inflationsdruck praktisch unverändert. Kurzfristig dürfte die Inflation zwar leicht höher ausfallen, in der mittleren Frist bleibt die bedingte Inflationsprognose aber unverändert. Sie liegt wie im Vorquartal im Jahresdurchschnitt bei 0,20% für 2025, 0,50% für 2026 und 0,70% für 2027. Die Prognose beruht auf der Annahme, dass der SNB-Leitzins über den gesamten Prognosezeitraum 0% beträgt.
Nachdem das Wirtschaftswachstum der Schweiz im ersten Quartal noch kräftig angestiegen war, fiel es im zweiten Quartal 2025 mit nur 0,50 Prozent schwach aus. Die starken Schwankungen im ersten Halbjahr waren vor allem auf die pharmazeutische Industrie zurückzuführen. Die Wertschöpfung war dort im ersten Quartal stark gestiegen, da Lieferungen in die USA vorgezogen wurden. Im zweiten Quartal kam es entsprechend zu einer Gegenbewegung, während die Dienstleistungsbranchen die Konjunktur stützten. Die Arbeitslosigkeit nahm in den letzten Monaten weiter zu.
Aus Sicht der SNB haben sich die wirtschaftlichen Aussichten für die Schweiz mit den deutlich höheren US-Zöllen eingetrübt. Diese dürften vor allem die Exporte und Investitionen dämpfen. Besonders betroffen sind Unternehmen der Maschinen- und Uhrenindustrie. Die Auswirkungen auf andere Branchen, insbesondere im Dienstleistungssektor, sind bislang begrenzt. Gemäss der SNB deuten viele Konjunkturindikatoren weiterhin auf eine stabile Lage und ein moderates Wachstum hin. Für das Gesamtjahr 2025 erwartet die Nationalbank nach wie vor ein BIP-Wachstum von 1,00% bis 1,50%. Aufgrund der Zölle und der hohen Unsicherheit rechnet die Nationalbank für das kommende Jahr jedoch nur mit einem Wachstum von knapp einem Prozent. In diesem Umfeld dürfte die Arbeitslosigkeit weiter zunehmen.
Die SNB beurteilt die Wirtschaftsaussichten für die Schweiz als weiterhin unsicher. Hauptrisiken sind ihrer Ansicht nach die US-Handelspolitik und die Entwicklung der Weltwirtschaft.
Das Investment Office der LUKB geht davon aus, dass die SNB den Leitzins an ihrer Dezember Sitzung bei 0% belassen wird. Als Gründe hierfür sehen sie, dass sich die Inlandsnachfrage in den kommenden Quartalen robust entwickeln dürfte. Vor allem der private Konsum dürfte wichtiger Wachstumsmotor bleiben und damit die negativen Zolleffekte auf die Wirtschaft abfedern. Gleichzeitig hält die LUKB einen moderaten Anstieg der Teuerungsrate für wahrscheinlich. Sollte es jedoch zu einer Abschwächung der Wirtschaft in Folge einer verschärften Handelspolitik mit den USA kommen und die Deflationsrisiken zunehmen, hält das Investment Office der LUKB es für wahrscheinlich, dass die SNB den Leitzins in negatives Terrain treiben wird. Erfahrung mit dem Umgang von negativen Leitzinsen hat sie ja. Das Investment Office der LUKB geht im Gegensatz zur SNB davon aus, dass die Teuerung bereits 2026 auf im Schnitt 0,70% steigen wird. Gründe hierfür sind unter anderem, dass günstige Vorjahresbasiseffekte auslaufen. Darüber hinaus geht von den inländischen Dienstleistungspreisen weiterhin Aufwärtsdruck auf die Gesamtteuerung aus.
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Wer die nächsten Jahre mit einem fixen Zinssatz rechnet und genau budgetieren möchte, dann ist der Abschluss einer Forward-Festhypothek von Vorteil. Denn aktuelle Zinssätze können durch eine Forward-Hypothek gesichert und bereits mehrere Monate im Voraus fixiert werden; auch bei Ablauf einer bestehenden Hypothek. Für die vorzeitige Zinssicherung ist ein Aufschlag (Forward-Prämie) zu bezahlen. Momentan verzichtet die LUKB bis zu einer Vorlaufzeit von neun Monaten auf eine Forward-Prämie.
Die LUKB geht weiterhin davon aus, dass sich die SWAP-Sätze, welche die Zinserwartungen der Festhypotheken reflektieren, kurzfristig nahe dem aktuellen Niveau bleiben werden. Auf Jahresfrist erwarten wir, dass sie leicht ansteigen werden. Für den Swap 10 Jahre von aktuell (17. September 2025) 0,42% geht die LUKB kurzfristig von einem nur minim höheren Niveau von 0,50% aus. In 12 Monaten liegt die Prognose unverändert bei 0,70%. Daraus ergibt sich, dass bei den Festhypotheken mittel bis längerfristig leicht höhere Zinssätze zu erwarten sind.
Der Zinssatz der SARON-Hypothek setzt sich aus dem aufgezinsten SARON und einer fix vereinbarten Marge zusammen. Folglich fiel der Zinssatz der SARON-Hypothek im Nachgang an die Zinssatzsenkung der SNB vom 19. Juni 2025, in der die SNB den Leitzins auf 0% gesenkt hat. Sofern die SNB den Leitzinssatz nicht wieder erhöht, wovon wir aktuell nicht ausgehen, bleiben die Zinssätze für SARON-Hypotheken auf dem heutigen Niveau.
Der Hypothekarzins ist ein wesentlicher Faktor bei der Immobilienfinanzierung. Änderungen der Zinssätze können grosse Auswirkungen haben: Steigende Zinsen bedeuten, dass die Finanzierung teurer wird.
Michaela Kunz-Galliker, Kundenberaterin, Geschäftsstelle Hochdorf, gibt wertvolle Ratschläge, wie Sie sich auf ein steigendes Zinsumfeld vorbereiten können.
