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Der Kauf, der Besitz sowie der spätere Verkauf oder die Übertragung von Wohneigentum haben unterschiedliche steuerliche Folgen. Nach Annahme der Vorlage vom 28. September 2025 treten grundlegende Änderungen im Steuersystem in Kraft. Verschaffen Sie sich einen Überblick.
Informieren Sie sich über die steuerlichen Pflichten und Abzugsmöglichkeiten in jeder Phase des Immobilienbesitzes – von der Anschaffung bis zur familiären Weitergabe.
Beim Immobilienkauf können je nach Kanton Handänderungssteuern oder Grundbuchgebühren anfallen. Zudem werden Vorbezüge aus der Vorsorge separat besteuert.
Die Abgabe fällt beim Eigentumsübergang einer Immobilie an. Die Höhe variiert je nach Kanton und wird in der Regel auf Basis des Kaufpreises berechnet. In einigen Kantonen wie Zürich, Uri oder Zug wird stattdessen nur eine Grundbuchgebühr erhoben. Im Kanton Luzern beträgt die Handänderungssteuer derzeit 1.5% vom Kaufpreis, mindestens aber vom Katasterwert, und muss in der Regel von der Käuferschaft übernommen werden.
Wenn Sie für den Immobilienkauf Gelder aus der 2. oder 3. Säule beziehen, werden diese Beträge besteuert. Der Steuersatz hängt vom Kanton ab und wird separat von der Einkommenssteuer berechnet.
Bislang müssen Immobilienbesitzer in der Schweiz bei Eigennutzung den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern, während bei einer Vermietung die erzielten Mieteinnahmen steuerlich relevant sind.
Am 28. September 2025 hat das Stimmvolk jedoch die Einführung einer kantonalen Objektsteuer auf Zweitwohnungen beschlossen. Damit entfällt nach einer Übergangsfrist die Versteuerung des Eigenmietwerts auf selbstgenutztem Wohneigentum.
Gleichzeitig erfolgt ein Systemwechsel beim Schuldzinsabzug: Immobilien bleiben weiterhin als Vermögen steuerpflichtig, Hypothekarschulden können vom Vermögen abgezogen werden, jedoch die Schuldzinsen können nur noch bei vermieteten Liegenschaften anteilsmässig abgezogen werden.
Immobilienbesitzer, die ihre Liegenschaft selbst nutzen, müssen aktuell noch den sogenannten Eigenmietwert als zusätzliches Einkommen versteuern. Nach Ablauf der Übergangsfrist entfällt dieser. Gleichzeitig kann der Unterhaltsabzug dann nicht mehr vom Einkommen abgezogen werden.
Weitere wertvolle Informationen zur neuen Regelung finden Sie in unserem Ratgeber «Abschaffung des Eigenmietwerts».
Auf Mieteinnahmen aus privaten Immobilien ist eine Einkommenssteuer zu zahlen. Wird die Liegenschaft selbst bewohnt, wird aktuell noch der Eigenmietwert dem steuerbaren Einkommen hinzugerechnet. In beiden Fällen können bis zum Ablauf der Übergangsfrist die Hypothekarzinsen bis zu einem gewissen Maximalbetrag als Aufwand abgezogen werden.
Private Schuldzinsen sind im Kanton LU nach § 40 Absatz 1a des Steuergesetzes des Kantons Luzern beziehungsweise Artikel 33 Absatz 1a des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG) wie folgt abziehbar: Im Umfang des Ertrages aus beweglichem und unbeweglichem Vermögen und weiterer 50'000 Franken.
Im Zusammenhang mit der Einführung der Möglichkeit einer kantonalen Objektsteuer auf Zweitliegenschaften kommt es nach der Übergangsfrist nebst der Abschaffung des Eigenmietwerts zu einem Systemwechsel beim Abzug von Schuldzinsen der sämtliche Schuldner betrifft.
Neu können Personen ohne steuerbare Miet- oder Pachterträge keinen Abzug von Schuldzinsen mehr geltend machen. Hingegen bleiben im Rahmen des allgemeinen Abzugs die privaten Schuldzinsen von Personen, die Liegenschaften vermieten und/oder verpachten, bis zu einem gewissen Grad abzugsfähig.
Entscheidend ist dabei das Verhältnis zwischen vermieteten oder verpachteten Liegenschaften und dem gesamten Vermögen (sog. quotal-restriktive Methode). Aus dieser Quote wird die Höhe des Schuldzinsenabzugs bestimmt. Die Quote umfasst im Zähler den Wert der fremdgenutzten Grundstücke (vermietete und verpachtete Liegenschaften), während der Nenner das Total der beweglichen und unbeweglichen Vermögenswerte umfasst. Je mehr sich der Wert des Zählers dem Nenner annähert, desto höher ist der Anteil der abzugsberechtigten Schuldzinsen.
| vermietete Liegenschaft | 800'000 CHF |
| Bankkonto | 200'000 CHF |
| Schulden | 500'000 CHF |
| Schuldzinssatz | 2% |
| Schuldzinsen | 10'000 CHF |
| abzugsfähige Schuldzinsen | 8'000 CHF |
| abzugsfähiger Prozentsatz | 80% |
Hier besteht eine neue Ausgangslage, die dazu führt, dass ein Teil der Schuldzinsen zum Abzug berechtigt. Grund: Unter den Vermögenswerten taucht neben dem Bankkonto eine vermietete Liegenschaft auf. Diese findet Eingang in den Zähler. Die Quote ergibt 80% [Zähler = 800'000; Nenner = 1’000'000 => 0,8). 80% von 10'000 Franken führt zu abzugsfähigen Schuldzinsen in der Höhe von 8’000 Franken.
| Eigenheim | 800'000 CHF |
| Ferienwohnung selbstgenutzt | 300'000 CHF |
| vermietete Wohnung | 800'000 CHF |
| Bankkonto | 200'000 CHF |
| Schulden | 500'000 CHF |
| Schuldzinssatz | 2% |
| Schuldzinsen | 10'000 CHF |
| abzugsfähige Schuldzinsen | 3'810 CHF |
| abzugsfähiger Prozentsatz | 38.1% |
Beim vorliegenden Beispiel besteht eine Kombination von unbeweglichen Vermögenswerten. Nur die vermietete Wohnung findet Eingang in den Zähler. Die Quote ergibt 38,1% [Zähler = 800'000; Nenner = 2'100'000). 38,1% von 10'000 Franken führt zu einer abzugsberechtigten Höhe von 3’810 Franken Schuldzinsen. Für die Kalkulation der abzugsfähigen Quote spielt es keine Rolle, auf welcher der drei Immobilien die Schulden lasten.
Als Eigenheimbesitzerin oder -besitzer stellen Sie sich möglicherweise die Frage: «Macht es Sinn nach der Abschaffung des Eigenmietwerts und dem Systemwechsel beim Schuldzinsabzug meine Hypothek teilweise oder vollständig zurückzuzahlen?»
Ihre Entscheidung sollte nicht allein aufgrund des Wegfalls des Schuldzinsabzugs getroffen werden. Berücksichtigen Sie vielmehr auch weitere Aspekte wie Alter, Lebensphase, Einkommens- und Vermögenssituation usw.
Ihre Kundenberaterin bzw. Ihr Kundenberater unterstützt Sie gerne dabei, Ihre individuelle Situation zu überprüfen. Zögern Sie nicht, mit uns Kontakt aufzunehmen.
Immobilien werden als Teil des Vermögens besteuert. Der Steuerwert variiert je nach Kanton und liegt oft unter dem Marktwert. Daneben kann die Hypothek bei den Schulden in Abzug gebracht und das steuerbare Vermögen entsprechend reduziert werden.
Die Steuer wird auf den Wert der Immobilie erhoben und ist Bestandteil der Vermögenssteuer. Im Kanton Luzern wurde die Liegenschaftssteuer 2014 abgeschafft. Ebenfalls keine Liegenschaftssteuer erheben die Kantone Aargau, Schwyz, Zug und Zürich.
Die neue Verfassungsbestimmung erlaubt den Kantonen eine Sondersteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften einzuführen. So können insbesondere die stärker betroffenen Tourismuskantone wie Bern, Graubünden, Tessin, Wallis usw. mögliche Mindereinnahmen bei den Zweitliegenschaften ausgleichen. Bei der konkreten Ausgestaltung haben die Kantone viel Spielraum und können somit ihren unterschiedlichen Situationen gerecht werden. Zudem können die Kantone die Gemeinden ermächtigen, diese Steuer zu erheben. Die besondere Liegenschaftssteuer kann separat oder als Zuschlag zu einer bereits bestehenden Liegenschaftssteuer erhoben werden.
Es liegen noch keine Informationen darüber vor, ob der Kanton Luzern eine Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften einführen wird.
Während der Übergangsfrist können Sie Ihre steuerpflichtigen Einkünfte durch verschiedene Abzüge reduzieren. Allerdings gibt es auch Ausgaben, die sich nicht vom steuerbaren Einkommen abziehen lassen.
Beispiele von Abzügen beim steuerbaren Einkommen, die nach Ablauf der Übergangsfrist angepasst werden:
Beispiele, welche nicht vom steuerbaren Einkommen abziehbar sind:
Wenn bei Ihrer Liegenschaft Unterhaltsmassnahmen anstehen, ist es sinnvoll, diese zeitnah anzugehen. Denn nach Inkrafttreten der Gesetzesänderung sind Unterhaltsmassnahmen nicht mehr steuerlich abzugsfähig. Bitte beachten Sie, dass es aufgrund der zeitlich begrenzten Übergangsfrist zu einem hohen Auftragsvolumen für Handwerksleistungen und somit zu einem Anstieg der Preise für Sanierungsleistungen kommen kann.
Ausführliche Informationen dazu finden Sie in unserem Ratgeber «Abschaffung des Eigenmietwerts».
Beim Immobilienverkauf fällt auf den Gewinn die Grundstückgewinnsteuer an, deren Höhe vom Kanton und der Besitzdauer abhängt. Zudem kann eine Handänderungssteuer fällig werden, die meist von der Käuferschaft übernommen wird.
Diese Steuer wird auf den Gewinn erhoben, der beim Verkauf Ihrer Immobilie erzielt wird. Sie ist durch die Verkäuferschaft zu entrichten. In der Regel muss zur Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer ein entsprechender Anteil des Verkaufsvertrags beim entsprechenden Steueramt hinterlegt werden.
Der Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis, abzüglich nachweisbarer Kosten, die im Zusammenhang mit dem Kauf- bzw. Verkauf stehen sowie den im Laufe der Besitzdauer getätigten wertsteigernder Investitionen. Die Höhe der Steuer variiert je nach Kanton und Besitzdauer.
Auch beim Verkauf kann diese Steuer anfallen. Je nach Kanton und vertraglicher Vereinbarung kann sie zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. In der Regel wird diese aber vom Käufer getragen.
Neben wertsteigernden Investitionen können vom Gewinn zusätzlich Kosten in Abzug gebracht werden, die dem Verkäufer bei der Veräusserung angefallen sind, zum Beispiel:
Ebenfalls abzugsfähig sind jene Auslagen, die beim Erwerb des Grundstücks entstanden sind, zum, Beispiel:
Erwerben Sie vor oder nach dem Verkauf Ihres Eigenheims ein neues Wohneigentum, so ist von der Ersatzbeschaffung die Rede. Sofern der Kauf der neuen Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist vor oder nach dem Verkauf des Eigenheims erfolgt, kann unter Umständen die Grundstückgewinnsteuer ganz oder teilweise aufgeschoben werden. Die Frist liegt - je nach Kanton - zwischen ein bis fünf Jahren.
Klären Sie ab, ob beim Verkauf die Grundstückgewinnsteuer wegen Schenkung oder Erbvorbezug aufgeschoben werden kann. Prüfen Sie zudem, ob mit Zuwarten des Verkaufs die zu berechnende Grundstückgewinnsteuer reduziert werden kann.
Bewahren Sie mit Blick auf einen künftigen Immobilienverkauf die für die Berechnung der Anlagekosten notwendigen Belege (zum Beispiel Rechnungen oder Leistungsbeschriebe von getätigten wertvermehrenden Investitionen) auf.
Bei Schenkungen oder Erbschaften von Immobilien können je nach Kanton Schenkungs-, Erbschafts-, Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuern anfallen, deren Höhe vom Verwandtschaftsgrad und den kantonalen Regelungen abhängt.
Wenn die Immobilie verschenkt wird, kann je nach Kanton und Verwandtschaftsgrad eine Schenkungssteuer anfallen. Der Kanton Luzern kennt grundsätzlich keine Schenkungssteuer. Allerdings unterliegen Schenkungen und Erbvorempfänge, die innert fünf Jahre nach dem Tod einer Person ausgerichtet worden sind, nachträglich einer Erbschaftssteuer. Voraussetzung dafür ist, dass diese Person zum Zeitpunkt der Schenkung ihren Wohnsitz im Kanton Luzern hatte oder, bei Grundstücken, dass ein «luzernerisches» Grundstück verschenkt wurde.
Bei der Vererbung einer Immobilie kann eine Erbschaftssteuer fällig werden. Die Höhe und Anwendung variieren je nach Kanton und Verwandtschaftsgrad stark.
Im Kanton Luzern sind unter anderem Handänderungen zwischen Verwandten in auf- und absteigender Linie und deren Partnern (Ehegatten, eingetragene Partner, Lebenspartner), Rechtsgeschäfte zwischen Ehegatten oder eingetragenen Partnern und Rechtsgeschäfte zwischen Lebenspartnern (gleichen oder unterschiedlichen Geschlechts), die während mindestens 2 Jahren in einer eheähnlichen Beziehung gelebt haben, von der Handänderungssteuer befreit.
In einigen Kantonen kann auch bei einer Schenkung oder Vererbung eine Grundstückgewinnsteuer anfallen, wenn der Erwerber die Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist weiterverkauft wird.
In beiden Fällen sind die Unterhaltskosten normalerweise von der Person absetzbar, welche die Kosten effektiv trägt.
