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Am 28. September 2025 stimmt das Schweizer Volk über die Einführung einer kantonalen Objektsteuer auf Zweitliegenschaften ab. Wird die Verfassungsänderung angenommen (Volks- und Ständemehr), wird gleichzeitig der Eigenmietwert abgeschafft.
Informieren Sie sich als Eigenheimbesitzerin oder Eigenheimbesitzer über die steuerlichen Auswirkungen einer allfälligen Abschaffung des Eigenmietwerts am 28. September 2025.
Wer ist vom Eigenmietwert betroffen, wie wird er berechnet und welche Abzüge sind möglich?
Der Eigenmietwert betrifft ausschliesslich Eigentümerinnen und Eigentümer von selbstgenutztem Wohneigentum (Einfamilienhaus oder Stockwerkeigentum) oder selbstbewohntem Ferienobjekten. Er entspricht einem fiktiven Mietzins, der als Einkommen zu versteuern ist. Gemäss den geltenden Bestimmungen im Kanton Luzern wird der Eigenmietwert für Liegenschaften mit 70% der mittleren Marktmiete festgelegt.
Vom Eigenmietwert steuerlich abziehbar sind Hypothekarzinsen, Kosten für werterhaltende Renovationen und Reparaturen, Ersatz von fest installierten Haushaltsgeräten sowie spezifische Nebenkosten.
Die Abschaffung des Eigenmietwerts kann für Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer Vor- oder Nachteile bringen – je nach Hypothek, Unterhalt und Zinsniveau.
Auf den ersten Blick betrachtet erscheint die Abschaffung des Eigenmietwerts für Eigenheimbesitzer vorteilhaft, da der Mietwert der selbstbewohnten Immobilie dann nicht mehr als Einkommen angerechnet wird. Die Frage, ob Hauseigentümer von der Gesetzesänderung profitieren, ist heute nicht eindeutig zu beantworten. Dies hängt einerseits von der finalen Ausgestaltung der Änderungen, andererseits von individuellen Faktoren ab. Daneben ist das Zinsniveau entscheidend. Ein Tiefzinsumfeld, wie wir es aktuell schon länger haben, reduziert die Möglichkeit des Abzugs der effektiven Schuldzinsen. Bei höheren Zinsen reduzieren sich die Nachteile des Eigenmietwerts jedoch wieder.
Grundsätzlich gilt: Das bestehende System kommt Eigenheimbesitzerinnen und -besitzern entgegen, die hohe Ausgaben für Hypothekarzinsen und den Liegenschaftsunterhalt haben. Sie haben die Möglichkeit, entsprechende Abzüge geltend zu machen, die sogar den Eigenmietwert Ihres Eigenheims übersteigen können. Bei einer Abschaffung des Eigenmietwerts würden sie steuerlich schlechter gestellt. Für Eigenheimbesitzerinnen und Eigenheimbesitzer, die ihre Hypothek weitgehend amortisiert haben und keine grösseren Investitionen in den Unterhalt planen, wäre eine Abschaffung des Eigenmietwerts hingegen von Vorteil. Denn das bestehende System bietet ihnen kaum Abzugsmöglichkeiten.
Was bedeutet die Abschaffung des Eigenmietwerts für Besitzerinnen und Besitzer von Ferienhäusern – und droht nun eine neue Steuer auf Zweitliegenschaften?
Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts wird auch der Eigenmietwert bei selbstgenutzten Ferienobjekten abgeschafft. Aber Achtung: Gleichzeitig mit dieser Änderung wird es den Kantonen ermöglicht, Steuern auf selbstgenutzte Ferienobjekte (Zweitliegenschaften) einzuführen. Die Bergkantone werden voraussichtlich von dieser neuen Möglichkeit Gebrauch machen, um Ertragsausfälle zu kompensieren.
Es ist davon auszugehen, dass die stark betroffenen Kantone eine entsprechende Steuer auf selbstgenutzte Ferienobjekte einführen werden. Die einzelnen Regelungen werden sich von Kanton zu Kanton unterscheiden. Die konkreten finanziellen Auswirkungen sind heute kaum abschätzbar.
Wird die Verfassungsänderung angenommen, könnte ein Sanierungsboom starten. Handwerker werden gefragter und teurer, weshalb sich eine frühzeitige Planung für Hauseigentümer lohnen dürfte.
Sollte das Ergebnis des Volksentscheids positiv ausfallen, könnte ein Anreiz bestehen, sanierungsbedürftige Wohnobjekte noch vor dem Inkrafttreten der neuen Regelung zu modernisieren. Dies könnte einen vorübergehenden Anstieg der Sanierungsaktivitäten zur Folge haben. Aufgrund des zu erwartenden hohen Auftragsvolumens für Handwerksleistungen ist auch mit einem Anstieg der Preise für Sanierungsleistungen zu rechnen. Zudem werden die freien Handwerkskapazitäten sinken. Um sich nötige Kapazitäten und günstigere Preise zu sichern, empfiehlt es sich, die Modernisierung des Wohneigentums frühzeitig zu planen. Langfristig sinken jedoch die Anreize für Unterhaltsarbeiten, da diese bei der Steuer nicht mehr zum Abzug gebracht werden können.
Der Bund unterstützt den erstmaligen Kauf einer selbstgenutzten Liegenschaft. So können Erstkäufer zehn Jahre lang einen begrenzten Schuldzinsabzug geltend machen. Für Ehegatten sind es im ersten Jahr bis zu 10'000 Franken, für alle anderen Steuerpflichtigen bis zu 5'000 Franken. Dieser Betrag sinkt jedes Jahr um 1'000 Franken (Ehegatten) bzw. 500 Franken (übrige Steuerpflichtige).
Die Übergangsbestimmung sieht vor, dass erstmalige Käufer, die ihre Liegenschaft vor dem Inkrafttreten der Abschaffung des Eigenmietwerts erworben haben, die Schuldzinsen für die nach dem Inkrafttreten verbleibenden Steuerjahre anteilmäßig abziehen können.
Ja, bei den Bundessteuern können die Nettokosten der Denkmalpflege weiterhin vom Einkommen abgezogen werden. Die Kantone können jedoch anderslautende Bestimmungen erlassen. Im Kanton Luzern können die Kosten für denkmalpflegerische Arbeiten an Privatliegenschaften unbegrenzt abgezogen werden.
Das Datum wurde noch nicht festgelegt.
Nein, Sie können bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften im Privatvermögen weiterhin folgende Kosten abziehen:
Eine allgemein gültige Empfehlung lässt sich hier nicht machen. Die Antwort hängt nicht nur von Ihrer Einkommens- und Vermögenssituation, sondern auch von Ihrer aktuellen Lebensphase und Ihrer Lebensplanung ab. Bei der Überprüfung Ihrer individuellen Situation unterstützt Sie Ihre Kundenberaterin bzw. Ihr Kundenberater gerne. Zögern Sie nicht mit uns Kontakt aufzunehmen.
