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Am 28. September 2025 stimmt das Schweizer Volk über die Einführung einer kantonalen Objektsteuer auf Zweitliegenschaften ab. Wird die Verfassungsänderung angenommen (Volks- und Ständemehr), wird gleichzeitig der Eigenmietwert abgeschafft.
Informieren Sie sich als Eigenheimbesitzerin oder Eigenheimbesitzer über die steuerlichen Auswirkungen einer allfälligen Abschaffung des Eigenmietwerts am 28. September 2025.
Wer ist vom Eigenmietwert betroffen, wie wird er berechnet und welche Abzüge sind möglich?
Der Eigenmietwert betrifft ausschliesslich Eigentümerinnen und Eigentümer von selbstgenutztem Wohneigentum (Einfamilienhaus oder Stockwerkeigentum) oder selbstbewohnten Ferienobjekten. Er entspricht einem fiktiven Mietzins, der als Einkommen zu versteuern ist. Gemäss den geltenden Bestimmungen im Kanton Luzern wird der Eigenmietwert für Liegenschaften mit 70% der mittleren Marktmiete festgelegt.
Vom Eigenmietwert steuerlich abziehbar sind Hypothekarzinsen, Kosten für werterhaltende Renovationen und Reparaturen, Ersatz von fest installierten Haushaltsgeräten sowie spezifische Nebenkosten.
Die Abschaffung des Eigenmietwerts kann für Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer Vor- oder Nachteile bringen – je nach Hypothek, Unterhalt und Zinsniveau.
Auf den ersten Blick betrachtet erscheint die Abschaffung des Eigenmietwerts für Eigenheimbesitzerinnen und Eigenheimbesitzer vorteilhaft, da der Mietwert der selbstbewohnten Immobilie dann nicht mehr als Einkommen angerechnet wird. Ob sie von der Gesetzesänderung profitieren, ist heute nicht eindeutig zu beantworten. Dies hängt einerseits von der finalen Ausgestaltung der Änderungen, andererseits von individuellen Faktoren ab. Daneben ist das Zinsniveau entscheidend. Ein Tiefzinsumfeld, wie wir es aktuell schon länger haben, reduziert die Möglichkeit des Abzugs der effektiven Schuldzinsen. Bei höheren Zinsen reduzieren sich die Nachteile des Eigenmietwerts jedoch wieder.
Grundsätzlich gilt: Das bestehende System kommt Eigenheimbesitzerinnen und -besitzern entgegen, die hohe Ausgaben für Hypothekarzinsen und den Liegenschaftsunterhalt haben. Sie haben die Möglichkeit, entsprechende Abzüge geltend zu machen, die sogar den Eigenmietwert Ihres Eigenheims übersteigen können. Bei einer Abschaffung des Eigenmietwerts würden sie steuerlich schlechter gestellt. Für Eigenheimbesitzerinnen und Eigenheimbesitzer, die ihre Hypothek weitgehend amortisiert haben und keine grösseren Investitionen in den Unterhalt planen, wäre eine Abschaffung des Eigenmietwerts hingegen von Vorteil. Denn das bestehende System bietet ihnen kaum Abzugsmöglichkeiten.
Was würde die Abschaffung des Eigenmietwerts für Besitzerinnen und Besitzer von Ferienhäusern bedeuten – und droht nun eine neue Steuer auf Zweitliegenschaften?
Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts würde auch der Eigenmietwert bei selbstgenutzten Ferienobjekten abgeschafft. Aber Achtung: Gleichzeitig mit dieser Änderung wird es den Kantonen ermöglicht, Steuern auf selbstgenutzte Ferienobjekte (Zweitliegenschaften) einzuführen. Die Bergkantone würden voraussichtlich von dieser neuen Möglichkeit Gebrauch machen, um Ertragsausfälle zu kompensieren.
Es ist davon auszugehen, dass die stark betroffenen Kantone eine entsprechende Steuer auf selbstgenutzte Ferienobjekte einführen würden. Die einzelnen Regelungen würden sich von Kanton zu Kanton unterscheiden. Die konkreten finanziellen Auswirkungen sind heute kaum abschätzbar.
Wird die Verfassungsänderung angenommen, könnte bis zu deren Inkrafttreten ein Sanierungsboom ausgelöst werden. Handwerker würden gefragter und teurer, weshalb sich eine frühzeitige Planung für Hauseigentümer lohnen dürfte.
Sollte das Ergebnis des Volksentscheids positiv ausfallen, könnte ein Anreiz bestehen, sanierungsbedürftige Wohnobjekte noch vor dem Inkrafttreten der neuen Regelung zu modernisieren, weil werterhaltende Renovationen und Reparaturen nach der Gesetzesänderung steuerlich nicht mehr abzugsfähig wären. Dies könnte einen vorübergehenden Anstieg der Sanierungsaktivitäten zur Folge haben. Aufgrund des zu erwartenden hohen Auftragsvolumens für Handwerksleistungen ist auch mit einem Anstieg der Preise für Sanierungsleistungen zu rechnen. Zudem würden freien Handwerkskapazitäten sinken. Um sich nötige Kapazitäten und günstigere Preise zu sichern, empfiehlt es sich deshalb, die Modernisierung des Wohneigentums frühzeitig zu planen. Langfristig würden jedoch die Anreize für Unterhaltsarbeiten sinken, weil diese steuerlich nicht mehr abzugsfähig wären.
Die Abschaffung des Eigenmietwerts hat weitreichende Folgen für Schuldzinsenabzüge und kann alle Schuldner betreffen.
Die Vorlage beinhaltet jedoch nicht nur die Abschaffung des Eigenmietwerts, sondern auch einen generellen Systemwechsel bei der Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen, der sämtliche Schuldner betreffen kann. Private Schuldzinsen (Hypotheken, Privatdarlehen, Kleinkredite, Lombardkredite usw.) können heute im Umfang des Ertrages aus beweglichem und unbeweglichem Vermögen und weiteren 50'000 Franken steuerlich in Abzug gebracht werden. Würde die Vorlage angenommen, wäre dies nicht mehr bzw. nur noch eingeschränkt möglich.
So könnten Personen ohne steuerbare Miet- oder Pachterträge künftig keinen Abzug von Schuldzinsen mehr geltend machen. Hingegen blieben im Rahmen des allgemeinen Abzugs die privaten Schuldzinsen von Personen, die Liegenschaften vermieten und/oder verpachten, bis zu einem gewissen Grad abzugsfähig.
Entscheidend ist dabei das Verhältnis zwischen vermieteten oder verpachteten Liegenschaften und dem gesamten Vermögen (sog. quotal-restriktive Methode). Aus dieser Quote wird die Höhe des künftigen Schuldzinsenabzugs bestimmt. Die Quote umfasst im Zähler die fremdgenutzten Grundstücke (vermietete und verpachtete Liegenschaften), während der Nenner das Total der beweglichen und unbeweglichen Vermögenswerte umfasst. Je mehr sich der Wert des Zählers dem Nenner annähert, desto höher ist der Anteil der abzugsberechtigten Schuldzinsen.
| vermietete Liegenschaft | 800'000 CHF |
| Bankkonto | 200'000 CHF |
| Schulden | 500'000 CHF |
| Zins | 2% |
| Schuldzinsen | 10'000 CHF |
| abzugsfähige Schuldzinsen | 8'000 CHF |
| abzugsfähiger Prozentsatz | 80% |
Hier besteht eine neue Ausgangslage, die dazu führt, dass ein Teil der Schuldzinsen zum Abzug berechtigt. Grund: Unter den Vermögenswerten taucht neben dem Bankkonto eine vermietete Liegenschaft auf. Diese findet Eingang in den Zähler. Die Quote ergibt 80% [Zähler = 800'000; Nenner = 1’000'000 => 0,8). 80% von 10'000 Franken führt zu abzugsfähigen Schuldzinsen in der Höhe von 8’000 Franken.
| Eigenheim | 800'000 CHF |
| Ferienwohnung selbstgenutzt | 300'000 CHF |
| vermietete Wohnung | 800'000 CHF |
| Bankkonto | 200'000 CHF |
| Schulden | 500'000 CHF |
| Zins | 2% |
| Schuldzinsen | 10'000 CHF |
| abzugsfähige Schuldzinsen | 3'810 CHF |
| abzugsfähiger Prozentsatz | 38.1% |
Beim vorliegenden Beispiel besteht eine Kombination von unbeweglichen Vermögenswerten. Nur die vermietete Wohnung findet Eingang in den Zähler. Die Quote ergibt 38,1% [Zähler = 800'000; Nenner = 2'100'000). 38,1% von 10'000 Franken führt zu einer abzugsberechtigten Höhe von 3’810 Franken Schuldzinsen. Für die Kalkulation der abzugsfähigen Quote spielt es keine Rolle, auf welcher der drei Immobilien die Schulden lasten.
Was ändert sich mit der Reform? Erfahren Sie auf einen Blick, was heute gilt und was künftig vorgesehen ist.
Der Bund unterstützt den erstmaligen Kauf einer selbstgenutzten Liegenschaft. So können Erstkäufer zehn Jahre lang einen begrenzten Schuldzinsabzug geltend machen. Für Ehegatten sind es im ersten Jahr bis zu 10'000 Franken, für alle anderen Steuerpflichtigen bis zu 5'000 Franken. Dieser Betrag sinkt jedes Jahr um 1'000 Franken (Ehegatten) bzw. 500 Franken (übrige Steuerpflichtige).
Die Übergangsbestimmung sieht vor, dass erstmalige Käufer, die ihre Liegenschaft vor dem Inkrafttreten der Abschaffung des Eigenmietwerts erworben haben, die Schuldzinsen für die nach dem Inkrafttreten verbleibenden Steuerjahre anteilmässig abziehen können.
Ja, bei den Bundessteuern können die Nettokosten der Denkmalpflege weiterhin vom Einkommen abgezogen werden. Die Kantone können jedoch anderslautende Bestimmungen erlassen. Im Kanton Luzern können die Kosten für denkmalpflegerische Arbeiten an Privatliegenschaften unbegrenzt abgezogen werden.
Die Übergangsfrist für das Inkrafttreten ist noch zu definieren und beträgt in der Regel mindestens zwei Jahre.
Ja. Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts erfolgt auch ein Systemwechsel bei den Schuldzinsen. Weiterhin können Sie bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften im Privatvermögen folgende Kosten abziehen:
Neu ist der Abzug der Hypothekarzinsen vom Verhältnis zwischen vermieteten oder verpachteten Liegenschaften und dem gesamten Vermögen (sog. quotal-restriktive Methode) abhängig.
| vermietete Liegenschaft | 800'000 CHF |
| Bankkonto | 200'000 CHF |
| Schulden | 500'000 CHF |
| Zins | 2% |
| Schuldzinsen | 10'000 CHF |
| abzugsfähige Schuldzinsen | 8'000 CHF |
| %-Satz abzugsfähig | 80% |
Hier besteht eine neue Ausgangslage, die dazu führt, dass ein Teil der Schuldzinsen zum Abzug berechtigt. Grund: Unter den Vermögenswerten taucht neben dem Bankkonto eine vermietete Liegenschaft auf. Diese findet Eingang in den Zähler. Die Quote ergibt 80% [Zähler = 800'000; Nenner = 1’000'000 => 0,8). 80% von 10'000 Franken führt zu abzugsfähigen Schuldzinsen in der Höhe von 8’000 Franken.
Eine allgemein gültige Empfehlung lässt sich hier nicht machen. Die Antwort hängt nicht nur von Ihrer Einkommens- und Vermögenssituation, sondern auch von Ihrer aktuellen Lebensphase und Ihrer Lebensplanung ab. Bei der Überprüfung Ihrer individuellen Situation unterstützt Sie Ihre Kundenberaterin bzw. Ihr Kundenberater gerne. Zögern Sie nicht mit uns Kontakt aufzunehmen.
