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Das müssen Sie bei «Buy-to-let» bzw. «kaufen, um zu vermieten» beachten, damit die Investition nicht zu einem bösen Erwachen führt:
Sie haben freies Kapital auf der Seite und Schwankungen an den Finanzmärkten keine Lust? Eine mögliche Lösung: Sie kaufen eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus und vermieten die Immobilie, kurz «Buy-to-let» genannt. Damit diese Investition die gewünschte Rendite bringt, müssen Sie allerdings einige zentrale Punkte beachten – und beziehen am besten von Anfang an Ihre Kundenberaterin bzw. -berater ein.
Angesichts von günstigen Finanzierungsmöglichkeiten überlegen sich immer mehr private Anlegerinnen und Anleger, eine oder gleich mehrere Immobilien zu erwerben, um sie zu vermieten. Das Konzept nennt sich «Buy-to-let» – in der Praxis handelt es sich meist um Stockwerkeigentum oder ein Einfamilienhaus. Die Überlegung dahinter ist gut nachvollziehbar: Immer weiter steigende Immobilienpreise und die Aussicht auf ein regelmässiges Mieteinkommen lassen eine solche Investition attraktiv erscheinen. Doch aufgepasst: Nicht in jedem Fall lässt sich mit «Buy-to-let» die gewünschte Rendite erzielen; und da verschiedene Risikofaktoren mitwirken, sind auch Negativrenditen und Verluste nicht ausgeschlossen. Grundsätzlich muss von Fall zu Fall entschieden werden, ob sich die Investition lohnt. Ganz wesentliche Einflussfaktoren sind dabei die Lagequalität der Immobilie (Region, Nähe zu öffentlichem Verkehr, Zustand des Mietwohnungsmarkts) und ihre baulichen Qualitäten (Alter, Zustand, Grundriss) aber auch das Konkurrenzangebot in unmittelbarer Nähe.
Wer in «Buy-to-let» investiert, muss die Immobilienrisiken sorgfältig prüfen und beurteilen wie bei anderen Geldanlagen. Zu den Risiken gehören insbesondere:
Im aktuellen Umfeld sollten «Buy-to-let»-Investoren die Marktattraktivität genau prüfen. In peripheren, eher schlecht erschlossenen Lagen kann sich momentan aufgrund der hohen Bautätigkeit ein Überangebot an Mietwohnungen aufbauen. Generell gilt zudem, dass viele Mieter Neubauwohnungen mit zeitgerechten Grundrissen bevorzugen.
Jede Immobilie generiert nebst Einnahmen auch Ausgaben. Zu diesen gehören:
Privatpersonen, die eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück als Kapitalanlage kaufen, müssen öffentliche Abgaben entrichten. So fallen beispielsweise Handänderungssteuern, Grundbuch- und Notariatsgebühren beim Erwerb an. Während der Haltedauer ist dem Staat die Vermögenssteuer zu zahlen. Luzern und einige weitere Kantone verzichten auf die Erhebung der Liegenschaftsteuer. In verschiedenen Kantonen gibt es eine sogenannte Minimalsteuer auf den Liegenschaftsbesitz von juristischen Personen und/oder natürlichen Personen. Diese wird statt der ordentlichen Gewinn- und Kapitalsteuern (bzw. Einkommens- und Vermögenssteuern) geschuldet, sofern sie höher ist als letztere. Die Mietzinseinnahmen sind als Einkommen zu deklarieren und werden besteuert. Die zeitlich geschickte Planung der Unterhaltskosten hilft, die Einkommenssteuer zu optimieren.
Im Zusammenhang mit der Einführung der Möglichkeit einer kantonalen Objektsteuer auf Zweitliegenschaften, kommt es nach der Übergangsfrist zu einem Systemwechsel beim Abzug von Schuldzinsen der sämtliche Schuldner trifft.
Neu können Personen ohne steuerbare Miet- oder Pachterträge keinen Abzug von Schuldzinsen mehr geltend machen. Hingegen bleiben im Rahmen des allgemeinen Abzugs die privaten Schuldzinsen von Personen, die Liegenschaften vermieten und/oder verpachten, bis zu einem gewissen Grad abzugsfähig.
Entscheidend ist dabei das Verhältnis zwischen vermieteten oder verpachteten Liegenschaften und dem gesamten Vermögen (sog. quotal-restriktive Methode). Aus dieser Quote wird die Höhe des Schuldzinsenabzugs bestimmt. Die Quote umfasst im Zähler den Wert die fremdgenutzten Grundstücke (vermietete und verpachtete Liegenschaften), während der Nenner das Total der beweglichen und unbeweglichen Vermögenswerte umfasst. Je mehr sich der Wert des Zählers dem Nenner annähert, desto höher ist der Anteil der abzugsberechtigten Schuldzinsen.
| vermietete Liegenschaft | 800'000 CHF |
| Bankkonto | 200'000 CHF |
| Schulden | 500'000 CHF |
| Schuldzinssatz | 2% |
| Schuldzinsen | 10'000 CHF |
| abzugsfähige Schuldzinsen | 8'000 CHF |
| abzugsfähiger Prozentsatz | 80% |
Hier besteht eine neue Ausgangslage, die dazu führt, dass ein Teil der Schuldzinsen zum Abzug berechtigt. Grund: Unter den Vermögenswerten taucht neben dem Bankkonto eine vermietete Liegenschaft auf. Diese findet Eingang in den Zähler. Die Quote ergibt 80% [Zähler = 800'000; Nenner = 1’000'000 => 0,8). 80% von 10'000 Franken führt zu abzugsfähigen Schuldzinsen in der Höhe von 8’000 Franken.
| Eigenheim | 800'000 CHF |
| Ferienwohnung selbstgenutzt | 300'000 CHF |
| vermietete Wohnung | 800'000 CHF |
| Bankkonto | 200'000 CHF |
| Schulden | 500'000 CHF |
| Schuldzinssatz | 2% |
| Schuldzinsen | 10'000 CHF |
| abzugsfähige Schuldzinsen | 3'810 CHF |
| abzugsfähiger Prozentsatz | 38.1% |
Beim vorliegenden Beispiel besteht eine Kombination von unbeweglichen Vermögenswerten. Nur die vermietete Wohnung findet Eingang in den Zähler. Die Quote ergibt 38,1% [Zähler = 800'000; Nenner = 2'100'000). 38,1% von 10'000 Franken führt zu einer abzugsberechtigten Höhe von 3’810 Franken Schuldzinsen. Für die Kalkulation der abzugsfähigen Quote spielt es keine Rolle, auf welcher der drei Immobilien die Schulden lasten.
Wer ein «Buy-to-let»-Objekt ersteht, wird zum Vermieter. Dies bringt nicht nur Rechte und Pflichten mit sich, sondern auch eine emotionale Beziehung und benötigt Zeit. Spezialisten raten daher eher davon ab, eine «Buy-to-let»-Wohnung im gleichen Haus zu erwerben, in dem man selbst lebt.
Wichtig sind auch Überlegungen für eine spätere eigene Nutzung des Objekts, etwa durch die Kinder oder die Eigentümerschaft selbst nach der Pensionierung. Die Vermietung des Wohneigentums kann in diesen Fällen eine gute Übergangslösung sein. Allerdings sollte man sich einen klaren Zeithorizont geben und den Mietvertrag je nach Fall zeitlich befristen, um Rechtssicherheit zu schaffen.
Solange das Tiefzinsumfeld anhält, kann «Buy-to-let» spannende Investitionsmöglichkeiten bieten. Die obigen Überlegungen zeigen jedoch, dass es für einen Investitionsentscheid eine sorgfältige Abwägung zwischen Chancen und Risiken sowie Fachwissen aus Finanz- und Immobiliensicht braucht. Man sollte deshalb für einen solchen Entscheid frühzeitig die Kundenberaterin bzw. -berater der Bank beiziehen.
Für eine erfolgreiche «Buy-to-let»-Investition ist es wichtig, die richtige Mieterschaft für das Objekt zu finden und eine möglichst lange Mietdauer zu erreichen. So können Leerstandskosten minimiert werden. Die folgende Checkliste zeigt, auf welche Punkte es bei der Suche nach einer geeigneten Mieterschaft ankommt.
Hat ein Eigentümer oder eine Eigentümerin mehrere Objekte, ist die Zusammenarbeit mit Spezialistinnen und Spezialisten auf jeden Fall angezeigt. So finden Sie eine für Sie geeignete Immobilienverwaltung:
