Es lohnt sich, die Immobilien- und Unternehmensstrategie langfristig abzustimmen.
Immobilien bilden bei vielen KMU einen wesentlichen Teil des betrieblichen Anlagevermögens. Zusätzlich sind nicht-betriebsnotwendige Immobilien auch bei KMU ein beliebtes Instrument zur Kapitalanlage («Renditeobjekte»). Das verlangt nach einer umfassenden Betrachtung des Themas.
Eigentümer wollen ihre Immobilien so effizient wie möglich nutzen. Das gilt besonders für Immobilien, die für den Betrieb eines KMU direkt relevant sind. Gleichzeitig soll sich das in die Immobilien investierte Vermögen langfristig erhalten und weiterentwickeln. Dies lässt sich durch die Planung und Steuerung von zukünftigen Cashflows und Investitionen sowie eine darauf abgestimmte Finanzierung erreichen.
Suboptimale Nutzung bei betriebsrelevanten Objekten bzw. Leerstände bei Renditeobjekten führen früher oder später zu Ertragseinbussen. Bleiben oder steigen die Leerstände über die Zeit oder werden die Betriebsflächen für den operativen Bereich nicht effizient genutzt, reduziert das den (Unternehmens-)Cashflow. Sinkende Objektwerte schränken die Möglichkeit ein, zusätzliches Fremdkapital für notwendige Investitionen zu generieren. Bleiben die Investitionen aus, wird die Attraktivität des Objekts zusätzlich abnehmen. So kommt ein Teufelskreis in Gang. Es empfiehlt sich somit für KMU, eine Immobilienstrategie zu formulieren, die abgestimmt auf die eigene Unternehmensstrategie ist und einen Zeithorizont von circa 20 Jahren hat. Daraus lassen sich die notwendigen Investitionen und die zu erwarteten Cashflows ableiten. Die KMU als Eigentümer können so ohne Zeitdruck in Alternativen denken, auch bezüglich Finanzierung.
Kreditgeber beurteilen unverändert die Bonität des Eigentümers sowie den nachhaltigen Cashflow eines Objektes und/oder eines Unternehmens. Sie wollen zudem sämtliche Cashflowrelevanten Faktoren (Standort, Gebäude, Nutzungsmix, Mietersegment, Mietertrag und Mietverträge) sowie Massnahmen gegen den Wertverzehr des Objekts kennen. Selbstredend ist auch auf Seite des Eigentümers eine ausreichende Eigenkapitalbasis notwendig, um eine mögliche Überschuldung des KMU zu verhindern.
Eine Hypothek oder ein Hypothekenportfolio sollte nie die Handlungsfreiheit des Eigentümers einschränken. Der Zinssatz einer Hypothek ist zwar eine wichtige Aufwandskomponente. Es nützt dem Eigentümer aber nichts, wenn er zwar langfristige Hypotheken zu einem günstigen Zinssatz abschliesst, überschüssige Cashflows jedoch nicht für Amortisationen verwenden kann bzw. bei einem erwünschten Verkauf eingeschränkt ist. Zusätzlich gilt es auch verschiedene Zinsszenarien und Laufzeiten zu prüfen, um mit unterschiedlichen Fälligkeiten das Risiko von Zinsschwankungen zu reduzieren. Die passende Immobilienfinanzierung für KMU berücksichtigt stets die aktuellen und künftigen (Unternehmens-)Cashflows sowie den Investitionsbedarf des einzelnen Objekts bzw. des ganzen Portfolios. Ebenfalls im Auge zu behalten sind zu erwartende Veränderungen bei den Rahmenbedingungen, zum Beispiel Ein- oder Aufzonungen, die zusätzliche Potenziale erschliessen.
