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Die Immobilienexperten begleiten Eigentümer beim Verkauf von Rendite- und Entwicklungsliegenschaften – mit individuellen Lösungen und strukturierten Transaktionsprozessen.
Stefan Heggli, Teamleiter der Immobilienbank, und Roman Lenz, Immobilienexperte, sprechen im Interview darüber, wie Immobilienverkäufer durch einen strukturierten Prozess ein gutes Verkaufsergebnis erzielen können.
Um diese Frage beantworten zu können, lohnt sich ein Blick auf die Eigentumsverhältnisse von Anlageobjekten im Immobilienmarkt. Denn ungefähr die Hälfte aller Liegenschaften sind im Eigentum von Privatpersonen, rund ein Drittel im Besitz von Institutionellen und ein einstelliger Prozentanteil bei Immobilienaktiengesellschaften. Der Rest verteilt sich auf Genossenschaften und die Öffentliche Hand, welche am Verkäufermarkt eher weniger agieren. Die verschiedenen Eigentümergruppen haben meistens auch differenzierte Anreize für Liegenschaftsverkäufe. Während diese bei den Privatpersonen vorwiegend persönlicher oder emotionaler Natur wie zum Beispiel Erbfolgen, Vorsorge, Nachfolge, aber auch finanzielle Last für Investitionen sind, treibt bei den professionellen Eigentümern hauptsächlich das aktuelle Marktumfeld zu Verkäufen.
Zinsänderungen bewegen grundsätzlich immer und dynamisieren den Transaktionsmarkt. Insbesondere ins Alter gekommene Objekte und ökologische Themen veranlassen derzeit vor allem die institutionellen Immobilieneigentümer, ihre Portfolios zu analysieren. Anstehender Investitionsbedarf bei Sanierungsobjekten, zusätzlich befeuert durch ökologische Erfordernisse, veranlasst die Portfoliomanager oft zu Portfoliobereinigungen.
Selbstverständlich spielt die Mikro- und Makrolage für einen langfristigen Erfolg des Immobilienproduktes nach wie vor eine entscheidende Rolle. Einen Kauf erschweren kann aber auch die Finanzierungsfrage. Mit Basel III final haben sich teilweise die Eigenkapitalanforderungen verändert beziehungsweise verschärft.
Ebenso erfolgsentscheidend wie die Lage ist aber auch der Zustand des Zielobjektes. Eine projektive Planung vor dem Kaufentscheid ist deshalb zwingend. Falsche Einschätzungen oder Nichtberücksichtigung der vielen Regulatoren wie Lärmschutz, Vorgaben der Öffentlichen Hand bezüglich Nutzungen (preisgünstige Wohnungen, Erdgeschoss-Nutzung, Anteil STWEG respektive Mietwohnungen etc.) oder ökologische Vorschriften werden unmittelbar mit unplanmässigen Kosten und viel zusätzlichem Zeitaufwand bestraft.
Stefan Heggli: Es ist tatsächlich unerlässlich, dass alle diese Markt- und Immobiliendaten erhoben, analysiert und in einer resultierenden Immobilienstrategie festgehalten werden. Jedes Verkaufsobjekt muss individuell und auf alle Kriterien abgestimmt betrachtet werden. Erst dann können der optimale Marktwert und ein zielgerichteter Verkaufsprozess bestimmt werden. Mit ihrem gesamtheitlichen Immobilien und Finanzierungsfachwissen kennen die Immobilienexperten der LUKB die Eigentümer-, Markt- und Objektthemen ganz genau, um den Verkaufsprozess als Sparringpartner zum gewünschten Ziel zu führen.
Roman Lenz: Die Nachfrage, vor allem für Liegenschaften an städtischer Lage, ist weiterhin gross. Das Angebot hingegen, insbesondere für grössere Investments von mehr als 10 Mio. Franken, ist rar. Seit Jahren stellen wir fest, dass der Zentralschweizer Markt weniger dynamisch als zum Beispiel der Grossraum Zürich ist. Ausserkantonale Investoren wollen zwar in der Zentralschweiz investieren, der Eintritt ist jedoch schwierig, weil eine starke lokale Vernetzung notwendig ist. Hier können wir Investoren ausserhalb der Zentralschweiz sehr gut vermitteln und ihnen den Eintritt in diesen lokalen Markt ermöglichen.
Roman Lenz: Dafür braucht es einen strukturierten, transparenten und professionell geführten Prozess über alle verschiedenen Immobilienthemen. Natürlich sind fachliche Kompetenzen und eine breite Vernetzung Voraussetzung. Erfahrungsgemäss ist eine vertrauensvolle Beziehung zu allen Beteiligten, gespickt mit dem notwendigen Verhandlungsgeschick, genauso entscheidend, um eine Win-Win-Situation für alle Vertragsparteien zu schaffen.
Roman Lenz: Einerseits ist bei vielen Verkäuferparteien Diskretion enorm wichtig, andererseits erhöhen sich für Investoren durch die Zugehörigkeit zu einem exklusiven Käuferkreis die Chancen, ein Zielobjekt zu erwerben.
Mit unserem Investorennetzwerk aus unterschiedlichen potenziellen Immobilieninvestoren, bei welchen wir die individuellen Bedürfnisse bzw. Suchkriterien persönlich kennen, ermöglichen wir eine gezielte Platzierung des Verkaufsobjektes. Dabei unterstützen wir auch den Investor in sämtlichen Immobilien- und Finanzierungsfragen.
Stefan Heggli: Aktuell feuert das mittlerweile deutlich günstigere Finanzierungsumfeld die Nachfrage nach Wohnimmobilien erneut an. Zusätzlich wird das erwartete Bevölkerungswachstum den Bedarf an Wohnraum stetig steigern, mit welchem die Wohnbautätigkeit jedoch nicht Schritt halten kann. Folglich werden wir weiter mit einer Wohnungsknappheit rechnen müssen. Diese Faktoren allein machen den Markt für Renditeliegenschaften für Investorinnen und Investoren weiter attraktiv, was wiederum tendenziell die Preise weiter nach oben treiben wird. Aber: Nicht jede einzelne Liegenschaft wird ohne weiteres im Strom mitschwimmen können. Lokale Faktoren wie Lage, Infrastruktur, spezielle Nachfragemuster und politische Regulatoren können und werden das Preisniveau und die Marktdynamik in den verschiedenen Regionen beeinflussen. Und jeder Liegenschaftseigentümer, welcher seine Hausaufgaben bezüglich zyklischer und energetischer Sanierungen nicht nachkommt, wird bei einem möglichen Verkauf preislich abbestraft.
