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Welchen Einfluss haben Erdöl-, Gas- und Heizölpreise auf die Kosten von Immobilien?
Ein beträchtlicher Teil des Gebäudeparks in der Schweiz wird mit Heizöl oder Gas beheizt. Deshalb ist der Preis für fossile Brennstoffe bei den Betriebskosten der Immobilien, aber auch bei einer Ersatzinvestition in ein alternatives energieeffizientes Heizsystem ein mitentscheidendes ökonomisches Kriterium.
Die Finanzanalysten der LUKB zeigen die Entwicklung des Erdölpreises über die letzten Jahre auf, geben eine mittelfristige Prognose und stellen Zusammenhänge zwischen Erdöl, Heizöl und Erdgas fest.
Update Artikel vom 02.03.2026
Wie der untenstehenden Grafik zu entnehmen ist, verläuft der Heizölpreis grösstenteils parallel zum Erdölpreis. Der Heizölpreis fällt jedoch oft weniger stark, da zusätzliche Kosten (Raffinierung, Transport, Steuern) sowie Marktmechanismen (Knappheit, Saisonalität) einen Einfluss haben. Ebenso können strukturelle Belastungen, wie begrenzte Kapitalinvestitionen in Raffinerien und schwankende Vorräte, die Preisanpassung verzögern. Aufgrund der Raffineriekapazitäten und unterschiedlicher Margen kann der Preis von Heizöl auch stärker steigen als der von Rohöl. Die Korrelation zwischen der europäischen Rohölsorte Brent in CHF und dem Heizölpreis in der Schweiz für eine Abnahmemenge von 6.000 bis 9.000 Litern ist mit rund 0.6 dennoch sehr hoch, sodass der Preis von Rohöl einer der bestimmenden Faktoren für den Preis von Heizöl ist.
Die OPEC+-Vereinigung hat im Jahr 2025 ihre Ölförderquoten überraschend stark und schrittweise erhöht. Mit diesen Erhöhungen will das Konsortium Marktanteile zurückgewinnen und zudem auf die Forderungen von US-Präsident Donald Trump nach niedrigeren Benzinpreisen reagieren. Die OPEC+ begründete die Erhöhungen offiziell jedoch mit einem stabilen Wirtschaftsausblick und niedrigen Lagerbeständen. Zudem haben auch die USA, der grösste Ölproduzent ausserhalb der OPEC+, bis vor kurzem ihre Fördermengen erhöht. Sie sind sehr an tiefen Ölpreisen interessiert, um die Inflation niedrig zu halten.
Das zusätzliche Angebot setzte den Preis von Rohöl jedoch zusehends unter Druck. Der Ölpreis der Sorte Brent notierte überwiegend im Bereich von rund 60 bis 70 USD pro Fass (à 159 Liter). Es scheint, als hätte sich Saudi-Arabien vom ursprünglich angestrebten Preis von ca. USD 90 für das Fass der Sorte Brent verabschiedet, den das Land eigentlich für die Finanzierung seiner Investitionen in eine nachhaltige Zukunft benötigt.
Aufgrund der eher zögerlichen Konjunkturerholung beschlossen die OPEC+-Länder, weitere Erhöhungen im 1. Quartal 2026 zu pausieren. Von den anfangs eingeführten freiwilligen Förderkürzungen sind noch 1.65 Mio. Fass übrig, die zusätzlich gefördert werden können, bis das ursprüngliche Förderniveau wieder erreicht ist.
Der Angriff Israels und der USA auf den Iran am 28. Februar 2026 hat in der Folge zu einem deutlichen Anstieg des Ölpreises geführt: Die Sorte Brent stieg auf über USD 80 pro Fass. Der Verkehr über die vom Iran kontrollierte und für die globalen Öllieferungen wichtige Strasse von Hormus kam zum Erliegen. Sollte diese Situation länger anhalten, könnte es auf dem Rohölmarkt zu deutlichen Angebotsverwerfungen und einer Ölknappheit kommen. Denn rund 20 % des gesamten Angebots werden über diese Meerenge abgewickelt. Ein weiterer Beschuss und der Ausfall von Ölinfrastruktur im Nahen Osten würden die Situation noch verschärfen.
Die USA sind jedoch nicht daran interessiert, dass zu viel Schaden entsteht, da dies ihrem Ziel eines niedrigen Ölpreises widersprechen würde.
Kurz nach dem Angriff beschloss die OPEC+-Vereinigung an ihrem regelmässigen Treffen, die Förderquote deutlich anzuheben. Um den aktuellen Marktverwerfungen zu begegnen, ist es nicht überraschend, dass eine Erhöhung der Förderquote beschlossen wurde. Sie wird nun im April um 206'000 Fässer (à 159 Liter) pro Tag und somit deutlich mehr als die vom Markt im Vorfeld erwarteten 137'000 Fässer erhöht. Interessanterweise erwähnte die Gruppe den Konflikt in ihrer Begründung mit keinem Wort, sondern führte die globale Wirtschaftslage und die niedrigen Ölvorräte als Gründe an.
Von Seiten der Lagerbestände kann momentan keine Entspannung beim Rohölpreis erwartet werden. Diverse Indikatoren befinden sich auf sehr niedrigen Niveaus. Sowohl der Bestand in Cushing, dem zentralen Öllager der USA, als auch die strategischen Reserven der USA und die aktuell auf Öltankern transportierten Ölbestände sind sehr niedrig.
Insofern wird angebotsseitig viel durch die geopolitischen Aktivitäten und den Kriegsverlauf bestimmt. Dies spricht für starke Preisbewegungen in den nächsten Monaten.
China ist einer der grossen Ölkäufer. Die Entwicklung der dortigen Industrie ist verhalten. Einer der wichtigen Konjunkturindikatoren, der China Manufacturing PMI-Index, notiert weiterhin unter der wichtigen 50er-Marke und deutet somit auf eine Kontraktion hin. Dies scheint sich auch auf den Ölverbrauch des Landes auszuwirken.
Grosse Organisationen wie die OPEC+ oder die Internationale Energieagentur (IEA) gehen davon aus, dass das Nachfragewachstum in nächster Zeit eher verhalten ausfallen wird. Die aktuelle Angebots-Nachfrage-Situation zeigt, dass das Angebot derzeit die Nachfrage übersteigt. Dennoch erwarten wir für die nächsten Quartale eine verhaltene Wachstumsentwicklung in den westlichen Ländern.
Angesichts dieser Gemengelage und der Unsicherheiten bezüglich des Kriegs im Nahen Osten gehen wir davon aus, dass sich der Preis für Öl in den kommenden Monaten auf erhöhten Niveaus volatil bewegen dürfte.
Der Gaspreis unterliegt oft starken Schwankungen, insbesondere seit dem Angriff Russlands auf die Ukraine und dem Beschuss einiger Flüssiggas-Anlagen in Katar Anfang März 2026. Mitte 2022 kletterte der Preis für europäisches Gas aufgrund von Versorgungsängsten auf fast 350 EUR pro MWh. Der jüngste Ausfall von Produktion im Nahen Osten führte zu einem unmittelbaren Preisanstieg von rund 40 %. Da Gas aus Russland sanktioniert ist und es an Alternativen mangelt, sind die Gaslager in Europa stark zurückgegangen und es kommt zu einem Wettrüsten bei neuen Gas-Entladestationen (LNG-Terminals). Trotz der Sanktionen gegenüber Russland stammen immer noch rund 13 % der europäischen Gasimporte aus Russland. Vor allem Ungarn und die Slowakei beziehen noch viel russisches Gas. Der Rest Europas kauft mittlerweile den Grossteil des Gases in den USA, wodurch sich der Exportanteil in Richtung Europa zu Lasten von Asien erhöht hat. Um den stark wachsenden Gashunger zu decken, hat China vor allem neue Verträge mit Russland ausgehandelt. Grundsätzlich schien die Situation in Europa recht entspannt, auch wenn die Gaslager im Winter 2025/26 deutlich unter dem Durchschnitt der Jahre zuvor lagen. Deshalb bewegte sich der europäische Gaspreis in den letzten drei Jahren in einer Spanne zwischen 30 und 50 EUR pro MWh. Kaltwetterperioden, insbesondere im Winter, führten jedoch immer wieder zu kurzfristigen Preisaufschlägen. Der Krieg im Nahen Osten bringt nochmals etwas mehr Unsicherheit. Produktions- oder Lieferausfälle aufgrund von Blockaden in der Strasse von Hormus werden den europäischen Gaspreis in die Höhe treiben, auch wenn der Grossteil des Angebots aus dieser Region direkt nach Asien verschifft wird. Im Vergleich zum massiven Preisanstieg zu Beginn des Ukraine-Kriegs erscheint der aktuelle Aufschlag bescheiden.
Die Rohöl- und damit auch die Heizölpreise sind stark von politischen Entscheidungen und kriegerischen Auseinandersetzungen beeinflusst. Einerseits sorgt die OPEC+ und die USA für ein reichliches Angebot an Erdöl, andererseits ist die Nachfrage eher gering. Zudem sind kriegsbedingte Ausfälle von Produktionsanlagen möglich, die sich über einen kürzeren oder längeren Zeitraum erstrecken können. Auch wenn der Anteil der Produktion aus den Kriegsländern im Nahen Osten in den letzten Jahren immer kleiner geworden ist, können Produktionsstopps dennoch zu einem raschen Anstieg des Ölpreises führen.
Der europäische Gaspreis reagiert empfindlich auf Störungen. Obwohl die Versorgung Europas mit LNG-Gas verbessert wurde und aktuell keine Wetterkapriolen zu erwarten sind, haben Versorgungsunterbrüche durch die Strasse von Hormus zu einem drastischen Preisanstieg geführt. Tiefe Lagerbestände verschärfen die Situation zusätzlich. Je nach Verlauf der Kriegshandlungen können mehr oder weniger schwerwiegende Angebotsverwerfungen resultieren. Der Gaspreis dürfte somit volatiler als in den letzten Jahren werden und hauptsächlich durch Kriegsereignisse und kaltes Wetter beeinflusst werden.
Fazit für Sie als Immobilien-Eigentümer
Die vorangegangene Analyse zeigt, dass eine Preisprognose schwierig ist. Wer mit fossilen Brennstoffen heizt, ist somit vom Zufall oder dem leeren Tank abhängig, ob ein Einkauf zu guten Konditionen möglich ist (Heizöl) oder mit welchen Energiepreisen zu kalkulieren ist (Erdgas). Basierend auf der Energiestrategie des Bundes ist es jedoch sicher, dass die Abgaben/Steuern auf fossilen Energieträgern nicht sinken werden, sondern im Gegenteil. Die Schweiz hat die Ziele des Pariser Klimaabkommens unterzeichnet und sich verpflichtet bis 2030 den CO2-Ausstoss gegenüber 1990 zu halbieren und bis im Jahr 2050 CO2-neutral zu sein. Es lohnt sich bereits heute oder spätestens bei einer Ersatzinvestition, die ökonomische aber auch die ökologische Rechnung zu machen.
Wichtig ist dabei, dass die Immobilie gesamtheitlich betrachtet wird.
