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Welchen Einfluss haben Erdöl-, Gas- und Heizölpreise auf die Kosten von Immobilien?
Ein beträchtlicher Teil des Gebäudeparks in der Schweiz wird mit Heizöl oder Gas beheizt. Deshalb ist der Preis für fossile Brennstoffe bei den Betriebskosten der Immobilien, aber auch bei einer Ersatzinvestition in ein alternatives energieeffizientes Heizsystem ein mitentscheidendes ökonomisches Kriterium.
Die Finanzanalysten der LUKB zeigen die Entwicklung des Erdölpreises über die letzten Jahre auf, geben eine mittelfristige Prognose und stellen Zusammenhänge zwischen Erdöl, Heizöl und Erdgas fest.
Wie der untenstehenden Grafik zu entnehmen ist, verläuft der Heizölpreis grösstenteils parallel zum Erdölpreis. Der Heizölpreis fällt jedoch oft weniger stark, da zusätzliche Kosten (Raffinierung, Transport, Steuern) sowie Marktmechanismen (Knappheit, Saisonalität) einen Einfluss haben. Ebenso können strukturelle Belastungen, wie begrenzte Kapitalinvestitionen in Raffinerien und schwankende Vorräte, die Preisanpassung verzögern. Aufgrund der Raffineriekapazitäten und unterschiedlicher Margen kann der Preis von Heizöl auch stärker steigen als der von Rohöl. Die Korrelation zwischen der europäischen Rohölsorte Brent in CHF und dem Heizölpreis in der Schweiz für eine Abnahmemenge von 6.000 bis 9.000 Litern ist mit rund 0.7 dennoch sehr hoch, sodass der Preis von Rohöl einer der bestimmenden Faktoren für den Preis von Heizöl ist.
Die OPEC+-Vereinigung hat im Frühjahr 2025 beschlossen, die seit einiger Zeit bestehenden, massiven Kürzungen der Ölförderquoten deutlich stärker als vorgesehen zu reduzieren. Somit können zusätzliche Mengen des schwarzen Goldes auf den Markt kommen. Es scheint, als hätte sich Saudi-Arabien von dem angestrebten Preis von ca. USD 90 für das Fass (à 159 Liter) der Sorte Brent verabschiedet, den es für die Finanzierung seiner Investitionen in eine nachhaltige Zukunft benötigt. Das Ölkonsortium hat in den letzten Monaten jeweils eine Erhöhung von rund 400 Tausend Fass pro Tag beschlossen. Ab Oktober sollen nochmals 137 Tausend Barrel pro Tag mehr gefördert werden. Damit haben sie einen Grossteil der Kürzungen der letzten Jahre wieder rückgängig gemacht. Dennoch bleibt Spielraum, die Mengen weiter zu erhöhen. Doch unabhängig von den vorgegebenen Quoten sprudelt das schwarze Gold reichlich. Denn einige Länder fördern deutlich mehr, als ihnen zusteht. Einige sind sogar aus dem Verbund ausgetreten, da sie sich mit Kürzungen und den damit verbundenen Umsatzeinbussen nicht zufriedengeben wollten.
Die USA betonen immer wieder, dass sie an einem niedrigen Ölpreis interessiert sind, um die Inflation im Griff zu halten. Dies ist umso wichtiger, da die von Trump verhängten Zollerhöhungen zu höheren Preisen führen dürften. Deshalb hatte die USA, der grösste Ölproduzent ausserhalb der OPEC+, bis vor kurzem seine Fördermengen deutlich erhöht und somit zu einem reichlichen Angebot an Öl beigetragen. Bei einem Preis von rund USD 65 pro Fass scheint die Förderung jedoch für viele Ölförderer nicht mehr besonders attraktiv zu sein. Die Produktionsmenge stagniert auf hohem Niveau, und die Anzahl der betriebenen Ölplattformen (Öl-Rigs) ist sogar rückläufig.
Auch von den Erdöllagern dürfte nur wenig zusätzliches Angebot kommen. Wie die nachfolgende Grafik verdeutlicht, ist der Bestand in Cushing, dem zentralen Öllager der USA, auf einem sehr geringen Niveau.
Auch die strategischen Reserven der Vereinigten Staaten von Amerika sind niedrig und sinken weiter.
Grosse geopolitische Unsicherheitsfaktoren sind der Ukraine-Krieg und der Nahostkonflikt. Sollten Raffinerien oder andere Ölinfrastrukturen unter Beschuss geraten oder beschädigt werden, droht eine Angebotsverknappung, die zu kurzfristigen Preisausschlägen nach oben führen kann.
China ist einer der grossen Ölkäufer. Die Entwicklung der dortigen Industrie ist verhalten. Einer der wichtigen Konjunkturindikatoren, der China Manufacturing PMI-Index, notiert noch immer unter der wichtigen 50er-Marke. Nichtsdestotrotz scheint der Ölverbrauch Chinas gesund und auf hohem Niveau zu sein.
Grosse Organisationen wie die OPEC+ oder die Internationale Energieagentur (IEA) gehen jedoch davon aus, dass das Nachfragewachstum in nächster Zeit eher verhalten ausfallen dürfte. Die aktuelle Angebots-Nachfrage-Situation zeigt, dass das Angebot derzeit die Nachfrage übersteigt.
Angesichts dieser Gemengelage gehen wir davon aus, dass sich der Preis des schwarzen Goldes in den kommenden Monaten eher seitwärts bewegen dürfte.
Der Gaspreis verläuft oft deutlich volatiler, insbesondere seit dem Angriff Russlands auf die Ukraine. Mitte 2022 kletterte der Preis für europäisches Gas aufgrund von Ängsten über die Versorgungssicherheit auf fast EUR 350 pro MWh. Das Gas aus Russland wurde sanktioniert, was in Verbindung mit dem Mangel an Alternativen zu einer starken Abnahme der Gaslager in Europa und zu einem Wettrüsten bei neuen Gas-Entladestationen (LNG-Terminals) geführt hat. Trotz der Sanktionen gegenüber Russland stammen immer noch rund 13% der europäischen Gasimporte aus Russland. Vor allem Ungarn und die Slowakei beziehen noch viel russisches Gas. Das restliche Europa kauft mittlerweile den Grossteil des Gases aus den USA, wodurch sich der Exportanteil in Richtung Europa zu Lasten von Asien erhöht hat. Um ihren stark wachsenden Gashunger zu decken, hat China vor allem neue Verträge mit Russland ausgehandelt. Insgesamt scheint in Europa Gas reichlich vorhanden zu sein. Deshalb haben sich die Gaspreise in den letzten Jahren wieder deutlich entspannt. Seit über zwei Jahren bewegt sich der Gaspreis in einer Spanne zwischen 30 und 50 EUR pro MWh. Kaltwetterperioden, insbesondere im Winter, führen jedoch immer wieder zu kurzfristigen Preisaufschlägen. Die europäischen Gasspeicher sind aktuell zwar mit fast 80% eher unterdurchschnittlich gefüllt, doch die Marktteilnehmer scheinen sich davon nicht sonderlich beunruhigen zu lassen. In den letzten Jahren wurden Erfahrungen gesammelt, und LNG-Gas war oft rechtzeitig verfügbar. Aufgrund dessen und des erfolgten Ausbaus von LNG-Terminals dürfte Gas weiterhin seitwärts tendieren.
Die Rohöl- und damit auch die Heizölpreise sind stark von politischen Entscheidungen und kriegerischen Auseinandersetzungen geprägt. Während einerseits die OPEC+ und die USA aktuell für ein reichliches Angebot an Erdöl sorgen, wird andererseits eine robuste Nachfrage erwartet. Zudem wirken sich die Leitzinssenkungen der USA unterstützend aus. Insgesamt gehen wir deshalb davon aus, dass sich der Ölpreis in relativ engen Bandbreiten seitwärts bewegen wird.
Auch für den europäischen Gaspreis erwarten wir keine grossen Bewegungen: Die Gasspeicher sind relativ gut gefüllt und der Nachschub über die neuen LNG-Terminals oder aus den USA scheint zu funktionieren. Trotz des generell ansteigenden Energiebedarfs kann davon ausgegangen werden, dass die Gassituation in Europa unter Kontrolle ist.
Aufgrund all dieser Faktoren gehen wir davon aus, dass sich die Öl- und Gaspreise weiterhin auf den derzeitigen Niveaus bewegen werden. Unerwartete politische Ereignisse oder ein ungewöhnlich kalter Winter könnten jedoch zu Schwankungen führen.
Fazit für Sie als Immobilien-Eigentümer
Wer mit fossilen Brennstoffen heizt, dürfte für die nächsten Monate eher seitwärts tendierende Heizöl- und Erdgaspreise erwarten. Die vorangehende Analyse zeigt, dass eine Preisprognose schwierig ist, und es somit der Zufall oder ein leerer Tank übernimmt, ob ein Einkauf zu guten Konditionen möglich ist (Heizöl) oder mit welchen Energiepreisen zu kalkulieren ist (Erdgas). Basierend auf der Energiestrategie des Bundes ist es jedoch sicher, dass die Abgaben/Steuern auf fossilen Energieträgern nicht sinken werden, sondern im Gegenteil. Die Schweiz hat die Ziele des Pariser Klimaabkommens unterzeichnet und sich verpflichtet bis 2030 den CO2-Ausstoss gegenüber 1990 zu halbieren und bis im Jahr 2050 CO2-neutral zu sein. Es lohnt sich bereits heute oder spätestens bei einer Ersatzinvestition, die ökonomische aber auch die ökologische Rechnung zu machen.
Wichtig ist dabei, dass die Immobilie gesamtheitlich betrachtet wird.
