Wohnungsmarkt: Mehr als eine Preisfrage

Stefan Jönsson, die Diskussion über Wohnraum dreht sich häufig um die an vielen Orten stark gestiegenen Mieten. Weshalb greift diese Perspektive zu kurz?

Ja, die Debatte fokussiert stark auf das Preisniveau. Entscheidend für eine saubere Analyse sind aber nicht die absoluten Preise allein, sondern vor allem, wie gross die Auswahl innerhalb eines bestimmten Budgets ist und wie viele Wohnungen tatsächlich neu auf den Markt kommen.

Sie unterscheiden in Ihrer Analyse zwischen Bezahlbarkeit und Verfügbarkeit. Warum ist diese Unterscheidung wichtig?

Bezahlbarkeit beschreibt, welche Wohnungen sich Haushalte mit einem bestimmten Budget leisten können. Verfügbarkeit hingegen zeigt, wie viele Wohnungen überhaupt angeboten werden und wie durchlässig der Markt ist. Erst wenn man beide Dimensionen zusammen betrachtet, erkennt man, ob es sich nur um eine temporäre Preisbewegung handelt oder um eine strukturelle Veränderung des Marktes.

Welche Entwicklungen haben den Mietwohnungsmarkt im Kanton Luzern in den letzten drei Jahren besonders geprägt?

Wir beobachten, dass sich vor allem im mittleren Preissegment der Zugang zum Markt erschwert. Das betrifft genau jenen Bereich, in dem sich ein grosser Teil der Nachfrage bewegt. Für Haushalte mit durchschnittlichem Einkommen wird es damit zunehmend anspruchsvoller, eine passende Wohnung zu finden.

Gibt es Unterschiede zwischen der Stadt Luzern und den übrigen Regionen im Kanton?

Ja, die Unterschiede sind deutlich. Der Preisdruck ist im urbanen Raum besonders stark. In der Stadt Luzern und im engeren Agglomerationsraum hat sich die Auswahl innerhalb gleicher Budgets stärker reduziert als in ländlicheren Regionen. Gleichzeitig zeigt sich aber auch: Die Ausweichbewegung ins Umland funktioniert nur begrenzt, weil sich die Entwicklung zunehmend auf den gesamten Verdichtungsraum Luzern ausdehnt.

Was sind die wichtigsten Ursachen für diese Entwicklung?

Mehrere Faktoren wirken zusammen. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch, während das Angebot nur langsam wächst. Gleichzeitig gelangen relativ wenige Wohnungen auf den Markt, weil bestehende Mietverhältnisse oft lange bestehen bleiben. Auch lange Planungs- und Bewilligungsverfahren sowie begrenzte Bauzonen spielen eine Rolle.

Was bedeutet diese Entwicklung für Politik und Marktakteure?

Die Diskussion sollte stärker den gesamten Marktmechanismus berücksichtigen. Neben der Frage der Preise geht es auch darum, wie genügend Angebot entstehen kann und wie der Wohnungsmarkt funktionsfähig bleibt. Langfristig braucht es deshalb Rahmenbedingungen, die Investitionen ermöglichen und gleichzeitig die Entwicklung von Wohnraum erleichtern.

Wir danken Ihnen für das Interview, Stefan Jönsson.