Zwischen steigender Nachfrage und zusätzlichem Angebot liegen oft Jahre. Welche Hintergründe und Zusammenhänge führen zur anhaltenden Knappheit auf dem Wohnungsmarkt?
Am 10. September 2026 hat das Bundesamt für Statistik seine jüngste Leerwohnungszählung publiziert. Demnach standen per 1. Juni im Kanton Luzern lediglich 1'503 Wohnungen leer. Dies entspricht einer Leerwohnungsziffer von 0.70% und liegt unter dem Schweizer Durchschnitt von 0.93%. Trotz anhaltender Bautätigkeit bleibt das verfügbare Wohnungsangebot knapp.
Die aktuelle Leerwohnungsziffer von 0.70% ist tief, stellt für den Kanton Luzern im historischen Vergleich jedoch keine völlig neue Situation dar. Zur Einordnung: Seit 2020 lag die kantonale Leerwohnungsziffer im Durchschnitt bei rund 0.99%. In der Dekade davor waren es 0.98%, in den zehn Jahren zuvor 0.96%. Ist die Situation am Mietwohnungsmarkt also «business as usual»?
Ein Blick auf die Angebotsquote zeigt ein differenzierteres Bild. Sie misst den Anteil der ausgeschriebenen Wohnungen am geschätzten Gesamtbestand und gibt Aufschluss darüber, wie viel Wohnraum Wohnungssuchenden tatsächlich zur Verfügung steht. Während 2022 rund 8% des Bestands am Markt angeboten wurden, waren es 2025 nur noch ungefähr 4%. Oder in absoluten Zahlen ausgedrückt: Im Jahr 2022 konnten Wohnungssuchende auf etwa 13'700 Inserate zurückgreifen. Drei Jahre später waren es nur noch circa 7'200.
Damit hat sich das effektiv verfügbare Angebot innerhalb weniger Jahre deutlich reduziert. Wohnungen gelangen seltener auf den Markt und ein kleinerer Teil des Bestands steht Wohnungssuchenden zur Verfügung. Die Herausforderung liegt somit nicht allein in der Zahl leerstehender Wohnungen, sondern zunehmend auch in der geringeren Liquidität des Mietwohnungsmarktes.
Zwischen 2010 und 2024 nahm die mittlere Wohnbevölkerung im Kanton Luzern um rund 59'100 Personen beziehungsweise 16.9% zu. Im gleichen Zeitraum wuchs der Wohnungsbestand um etwa 38'200 Einheiten oder 21.8%. Prozentual betrachtet hat sich das Wohnungsangebot sogar stärker entwickelt als die Bevölkerung.
Für die Nachfrage nach Wohnraum ist allerdings nicht allein die Bevölkerungszahl entscheidend. Massgebend ist die Zahl der Haushalte, da jeder Haushalt eine eigene Wohnung nachfragt. Zwischen 2010 und 2024 stieg die Zahl der Haushalte im Kanton Luzern um ungefähr 34'400 beziehungsweise 21.7%. Wohnungsbestand und Haushaltszahl entwickelten sich über diesen Zeitraum nahezu im Gleichschritt.
Die heutige Knappheit lässt sich folglich nicht allein mit einem langfristig zu geringem Wachstum des Wohnungsbestands erklären. Entscheidend ist vielmehr, wie sich die Dynamik von Angebot und Nachfrage entwickelt haben – und wie schnell neuer Wohnraum auf zusätzliche Nachfrage reagieren kann.
Ein funktionierender Mietwohnungsmarkt lebt von Bewegung: Haushalte ziehen um, Wohnungen werden frei und veränderte Lebenssituationen führen zu neuen Wohnbedürfnissen. Hinweise wie die rückläufige Angebotsquote aber auch die offiziellen Umzugsstatistiken sprechen dafür, dass diese Zirkulation in den vergangenen Jahren abgenommen hat.
Dafür kommen verschiedene Faktoren infrage:
Das Ergebnis ist eine geringere Marktliquidität: Selbst, wenn genügend Wohnungen im Bestand vorhanden sind, steht Wohnungssuchenden zu einem bestimmten Zeitpunkt nur ein kleiner Teil davon tatsächlich zur Verfügung.
Neben der geringeren Zirkulation im Bestand stellt sich die Frage, wie schnell neuer Wohnraum geschaffen wird. Hinweise darauf liefert die Entwicklung der Baubewilligungen für Mehrfamilienhäuser mit Baukosten von mindestens CHF 3 Mio.
Zwischen 2010 und 2025 entwickelten sich sowohl die Zahl der Baubewilligungen als auch die durchschnittlichen Projektvolumen tendenziell leicht rückläufig. Während die Nachfrage nach Wohnraum durch das Wachstum von Bevölkerung und Haushalten kontinuierlich zunahm, fehlte auf der Angebotsseite somit eine vergleichbare Dynamik.
Hinzu kommt, dass die Realisierung neuer Bauprojekte mehr Zeit beansprucht. Vor ungefähr 15 Jahren vergingen im Durchschnitt circa 150 Tage zwischen Baueingabe und Baubewilligung. In den vergangenen fünf Jahren waren es durchschnittlich etwa 270 Tage ‒ eine Zunahme von rund 80%.
Längere Bewilligungsverfahren bedeuten nicht unmittelbar weniger Wohnungsbau. Sie verlängern jedoch die Reaktionszeit des Angebots: Selbst, wenn Investoren auf eine steigende Nachfrage mit neuen Projekten reagieren, dauert es länger, bis daraus tatsächlich zusätzlicher Wohnraum entsteht.
Die aktuelle Situation am Luzerner Wohnungsmarkt lässt sich nicht auf eine einzelne Ursache reduzieren. Langfristig sind Wohnungsbestand und Zahl der Haushalte zwar in ähnlichem Umfang gewachsen. Gleichzeitig hat sich jedoch die Verfügbarkeit von Wohnraum am Markt deutlich reduziert: Die Angebotsquote ist gesunken, bestehende Mietverhältnisse werden tendenziell attraktiver gegenüber einem Wohnungswechsel und die Schaffung neuen Wohnraums benötigt zunehmend Zeit.
Die entscheidende Frage ist somit nicht «Gibt es genügend Wohnungen?» sondern «Wie viel Wohnraum steht Wohnungssuchenden tatsächlich zur Verfügung ‒ und wie schnell kann das Angebot auf zusätzliche Nachfrage reagieren?». Genau darin liegt der strukturelle Engpass: Ein zunehmend illiquider Bestandsmarkt trifft auf eine Angebotsseite, die nur verzögert auf Veränderungen der Nachfrage reagieren kann. Solange sich diese beiden Faktoren nicht verändern, dürfte Wohnraum im Kanton Luzern knapp bleiben.
