Das Grundbuch ist das Register über die Grundstücke und die an diesen bestehenden dinglichen Rechte und Lasten wie zum Beispiel Dienstbarkeiten und Grundpfandrechte. Alle Grundstücke werden im Grundbuch eingetragen. Es gibt kein gesamtschweizerisches zentrales Grundbuch. Für die Führung sind die Grundbuchämter der Kantone zuständig.
Wichtig zu wissen:
- Die Kenntnis der Grundbucheinträge wird angenommen. Der Einwand, einen Grundbucheintrag nicht gekannt zu haben, ist ausgeschlossen.
- Dingliche Rechte an Grundstücken entstehen und bestehen grundsätzlich nur dann, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Ausnahmen sind Aneignung, Erbgang, Zwangsvollstreckung, Enteignung oder gerichtliches Urteil.
Dienstbarkeit
Ein Grundstück kann zum Vorteil eines anderen Grundstückes (Grunddienstbarkeit) oder einer bestimmten Person (Personaldienstbarkeit) in der Weise belastet werden, dass sein Eigentümer
- sich bestimmte Eingriffe des Berechtigten gefallen lassen muss (= dulden; positive Dienstbarkeit), oder
- nach gewissen Richtungen sein Eigentumsrecht nicht ausüben darf (= unterlassen; negative Dienstbarkeit).
Bei einer Dienstbarkeit verhält sich der belastete Grundeigentümer passiv. Inhalt einer Dienstbarkeit ist also zwingend ein Dulden oder ein Unterlassen einer Handlung. Eine Verpflichtung zur Vornahme von Handlungen kann mit der Dienstbarkeit nur nebensächlich verbunden werden (z.B. Unterhaltspflicht). Im Gegensatz dazu wird bei der Grundlast ein Grundeigentümer zur Vornahme einer Leistung verpflichtet. Jeder Dienstbarkeitsvertrag muss öffentlich beurkundet werden.
Vormerkungen
Persönliche Rechte:
- Vormerkung von Miet- und Pachtverträgen, Vorkaufsrechten*
Verfügungsbeschränkungen:
- Pfändung des Grundstückes durch das Betreibungsamt*
Vorläufige Eintragungen behaupteter dinglicher Rechte:
*Die aufgezählten Vormerkungen sind nicht abschliessend.
Vormerkungen schaffen zwar keine dinglichen Rechte, aber sie sichern die ihnen zugrunde liegenden Rechte gegenüber später begründeten dinglichen oder vorgemerkten Rechten.
Anmerkungen
Anmerkungen bezwecken die Kundbarmachung von privatrechtlichen oder öffentlich-rechtlichen Rechtsverhältnissen, deren Bestand jedoch nicht vom Vorhandensein der Anmerkung abhängig ist. Angemerkte Rechtsverhältnisse würden also auch ohne Anmerkung existieren. Ebenso besteht bezüglich der Anmerkungen kein öffentlicher Glaube.
Nachstehend eine nicht abschliessende Liste von Anmerkungstatbeständen:
- Flurwegbeteiligungen
- Öffentlich rechtliche Eigentumsbeschränkungen (ÖREB-Kataster)
- Begründung von Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes
- Subjektiv-dingliche Verbindung von Miteigentumsanteilen
- Nutzungs- und Verwaltungsordnung der Miteigentümer
Grundpfandrecht
Ein Grundpfandrecht ist ein beschränktes dingliches Recht, das seinem Inhaber (Grundpfandgläubiger) die Befugnis verleiht, ein Grundstück verwerten zu lassen, um aus dem Erlös die Bezahlung der sichergestellten Forderung zu erhalten.
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