Eigenheim im Alter
Mit dem Alter verändern sich die Ansprüche an die Wohnsituation – überprüfen Sie diese und kümmern Sie sich frühzeitig um den allfälligen Verkauf Ihres Wohneigentums
Bedürfnisse ändern sich
Das Leben ist immer im Fluss – auch was das Eigenheim betrifft. War ein Haus mit Garten vielleicht die passende Wohnform als Familie, wird es nach dem Auszug der Kinder zu gross – und die Gartenarbeit mit dem Alter zu aufwändig. Wer mit Entscheiden zuwartet, sieht sich plötzlich vor Zwänge gestellt, etwa wenn im Alter das Treppensteigen nicht mehr wie früher funktioniert.
Machen Sie sich frühzeitig Gedanken, ob Ihre momentane Wohnform stimmig ist – und vor allem wie lange noch.
Varianten, die sich anbieten
In einem ersten Schritt empfiehlt sich, die denkbaren Optionen emotionslos aufzulisten und zu bewerten. Für Eigentümerinnen und Eigentümer, die sich dem Pensionsalter nähern kommen grundsätzliche folgende Lösungen in Frage:
- Verbleib im eigenen Haus oder in der Eigentumswohnung
- Verkauf des Eigenheims – Kauf einer kleineren Eigentumswohnung
- Verkauf des Eigenheims – Umzug in eine Mietlösung
Bei der Bewertung der Optionen kommt finanziellen Aspekten eine Schlüsselrolle zu – allen voran der Tragbarkeit. Die Wohnkosten sollten auch nach der Pensionierung nicht über einem Drittel des Einkommens liegen.
Ältere Immobilienbesitzerinnen und -besitzer tun gut daran, mit einem Teil der eingesparten Hypothekarzinsen Reserven zu bilden. Dank der erhöhten Liquidität können Sie bei steigenden Zinsen die Hypothek reduzieren. Die Hypothek vollständig abzuzahlen, lohnt sich jedoch nur selten.
Weitere Entscheidungsfaktoren
Neben der finanziellen Planung sind folgende weiteren Aspekte zu berücksichtigen:
- Raumbedarf nach der Pensionierung
- Machbarkeit baulicher Massnahmen (Treppenlift, Rollstuhlgängigkeit etc.)
- wichtige Infrastrukturen (Läden, medizinische Versorgung, Post etc.)
- kulturelle Angebote (ohne Auto erreichbar)
- soziale Aspekte, persönliches Netzwerk
Naheliegende Lösung nicht immer die beste
Auf den ersten Blick erscheint es einfachsten, am bisherigen Haus oder an der Eigentumswohnung festzuhalten: Kein mühseliger Umzug, man bleibt in der gewohnten Umgebung und nahe bei Freunden und Bekannten. Ein Verkauf dagegen kann emotional schwierig sein, ist aber aus finanzieller Warte meist die beste Lösung. Die Wertsteigerung, die Immobilien in der Schweiz in den letzten Jahren erfahren haben, können so realisiert werden. Die im Eigenheim gebundenen Mittel sind wieder frei und können zur Erhöhung des Lebensstandards eingesetzt werden.
Aus der Gesamtwarte erweist sich ein Verkauf häufig als der beste Weg.
Finanzielle Fragen genau klären
Vor dem Entscheid über die Wohnzukunft sollten Eigenheimbesitzer auf jeden Fall mit ihrer Bank sprechen. Vor allem bei Festhypotheken mit langer Restlaufzeit sind die Möglichkeiten genau abzuklären (Weitergabe an die Käuferschaft, vorzeitige Auflösung der Hypothek, Übertrag auf eine neue Liegenschaft). Auch das Thema Grundstückgewinnsteuer ist zu bedenken: deren Höhe wird u.a. durch die Besitzdauer beeinflusst. Wer nach dem Immobilienverkauf innert einer bestimmten Zeitspanne eine neue Liegenschaft erwirbt (z.B. Kanton Luzern innert zwei Jahren), kann die Grundstückgewinnsteuer ganz oder teilweise aufschieben.
Ist ein Entscheid für den Verkauf gefallen, braucht es eine seriöse Zeitplanung. Denn ein Verkauf unter Zeitdruck wirkt sich immer negativ auf den Preis aus. Vor allem bei einem Verkauf an Dritte ist zudem eine professionelle Begleitung ratsam.
Nahtlosen Übergang anstreben
Die durch einen Verkauf des bisherigen Eigenheims freiwerdenden Eigenmittel ermöglichen es, eine neue Liegenschaft zu erwerben, die den veränderten Bedürfnissen entspricht. Dabei sollte man sich vor dem Kauf klar werden, welche Kriterien künftig wichtig sind: eine altersgerechte Ausstattung, Lage, Grösse etc. Die Übergabe des Verkaufsobjekts an die Käuferschaft muss mit dem Bezugstermin des neuen Eigenheims genau abgestimmt werden. Ideal ist ein nahtloser Übergang. Klappt dies nicht, sollten die finanziellen Konsequenzen frühzeitig mit der Bank besprochen werden.
Weitergabe an Nachkommen: Streitigkeiten vermeiden
Viele Eigenheimbesitzer möchten ihr Haus oder ihre Eigentumswohnung an die Nachkommen übertragen – sei es durch einen Verkauf oder durch eine Schenkung zu Lebzeiten. Für diese emotional stimmige Lösung muss allerdings sichergestellt sein, dass die neuen Besitzer die Liegenschaft tragen können. Doch aufgepasst: Besonders wenn mehrere Nachkommen da sind, ist auf eine gerechte Verteilung zu achten, die testamentarisch abgesichert sein sollte. Sonst sind Streitigkeiten vorprogrammiert.
Lesen Sie dazu auch unsere Ratgeber «Wohneigentum innerhalb der Familie übertragen» und «Erbteilung».
Die Weitergabe innerhalb der Familie bietet die Möglichkeit, weiterhin im Eigenheim zu verbleiben – indem man sich das Wohnrecht oder das Nutzniessungsrecht auf Lebzeiten durch einen Eintrag im Grundbuch sichert.
Alternative: Vermietung des Eigenheims
Die Alternative zu einem Verkauf ist die Vermietung des Eigenheims. Diese Variante lässt die Option offen, die Liegenschaft später an die Nachkommen weiterzugeben. Sie ist allerdings mit einem nicht zu unterschätzenden administrativen Aufwand verbunden und verlangt einiges an Know-how. Der erzielte Mietertrag muss die laufenden Kosten (Hypothekarzins, Amortisationen, Unterhalt, Steuern etc.) decken. Zudem sollten Reserven gebildet werden können, um künftige Investitionen zu finanzieren.
Bei einer Vermietungslösung ist das Leerstandrisiko mitzukalkulieren. Wenn die Liegenschaft nicht vermietet werden kann, müssen die Kosten aus dem Renteneinkommen gedeckt werden.
Umzug in Mietwohnung bietet Vorteile
Viele Eigenheimbesitzer entscheiden sich, bereits vor der Pensionierung oder kurz danach in eine Mietwohnung umzuziehen. Diese Lösung bietet durchaus Vorteile, etwa eine viel grössere Flexibilität und den wegfallenden Aufwand für Eigentümerpflichten.
In den letzten Jahren sind Miet-Wohnformen entstanden, die auf ältere Menschen ausgerichtet sind. Dazu gehören Alters-Wohngemeinschaften oder Alterssiedlungen, die neben geeignetem Wohnraum auch Service-Dienstleistungen anbieten.
Massgeschneiderte Lösung entwerfen
Das Wohnen im Alter wirft viele Fragen auf. Damit eine massgeschneiderte und nachhaltige Lösung resultiert, braucht es eine sorgfältige Klärung und Planung – und diese braucht Zeit.
Wie Ihre Wohnsituation später aussehen soll, sollten Sie selbst bestimmen. Es lohnt sich, sich rechtzeitig mit diesem Thema auseinanderzusetzen. Denn so haben Sie die Möglichkeit, Ihr Leben aktiv mitzugestalten.