Stockwerkeigentum sanieren
Gemeinsame Planung als A und O der Renovation
Die Sanierung von älteren Immobilien ist anspruchsvoll. Handelt es sich um Stockwerkeigentum, wird es noch komplexer. Eine sorgfältige Planung ist unabdingbar, damit am Ende alle Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer zufrieden sind.
Komplexe Fragen klären
Sind Gebäude 40 bis 50 Jahre alt, steht meist eine Gesamtsanierung an. Im Kanton Luzern betrifft dies in den nächsten Jahren Tausende von Liegenschaften. Das seit 2019 geltende Energiegesetz hat zudem viele Eigentümer dazu veranlasst, sich bereits früher als geplant Gedanken zur Zukunft ihrer Gebäude zu machen. Dabei gilt es komplexe Fragen zu beantworten, dies nur schon im Bereich der energetischen Sanierung einer Liegenschaft:
- Welche Eingriffstiefe braucht es (Teil- oder Gesamtsanierung)?
- Welche (neuen) Energievorschriften und -gesetze von Kanton und Bund sind zu beachten?
- Welches Heizsystem eignet sich am besten?
- Soll auch die Gebäudehülle inkl. Dach energetisch saniert werden?
- Welche finanziellen Beihilfen sind im Rahmen nationaler und kantonaler Förderprogramme verfügbar?
Am Anfang steht eine grundlegende Analyse des Gebäudezustandes. Auf dieser Basis kann geklärt werden, welche Massnahmen aus baulicher Sicht unbedingt nötig und welche zusätzlich wünschbar sind. Kombiniert mit dem Kostengerüst kann der Alleineigentümer danach das für ihn massgeschneiderte Sanierungsprojekt definieren. Anders bei Liegenschaften mit Stockwerkeigentum: Dort kommen spezifische rechtliche, finanzielle und organisatorische Themen dazu. Dies macht sie deutlich anspruchsvoller und komplexer.
Für energetische Sanierung qualifiziertes Mehr notwendig
Stockwerkeigentum (StWE) stellt rechtlich Miteigentum dar. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft muss die Beschlüsse zum Sanierungsumfang und zur Finanzierung gemeinsam fällen. Je nach baulicher Eingriffstiefe und finanzieller Tragweite des Projekts gelten dabei andere Mehrheiten. Für eine reine Erneuerung wie etwa einen Heizungsersatz mit demselben System genügt das einfache Mehr der Anwesenden. Bereits eine wärmetechnische Sanierung der Gebäudehülle bedingt jedoch eine Mehrheit nach Köpfen und nach Wertquoten, ein sogenanntes qualifiziertes Mehr. Zusätzliche Vorgaben im StWE-Reglement sind ebenfalls zu beachten.
Die beste Voraussetzung für ein erfolgreiches Projekt ist, wenn sich die Eigentümerinnen und Eigentümer auf ein Projekt verständigen können, dem alle zustimmen.
Finanzierung im Auge behalten
Zur Finanzierung gibt es bei StWE-Liegenschaften zwei Quellen: den Erneuerungsfonds und direkte Beiträge der Stockwerkeigentümer. Da die Erneuerungsfonds meist nicht auf Gesamtsanierungen ausgelegt sind, braucht es in der Regel beide Quellen. Zur Deckung ihrer direkten Beiträge können die Eigentümer eine Hypothek aufnehmen oder eine bestehende Hypothek aufstocken. Wie die Praxis zeigt, genügen bereits geringe Unterschiede bei den finanziellen Möglichkeiten, um aus einer Gesamtsanierung einen Streitfall zu machen. Entspannung bringen können in solchen Fällen Förderbeiträge der öffentlichen Hand (z.B. auf Basis einer GEAK-Analyse – dem Gebäudeenergieausweis der Kantone).
Um Konflikten rund um die Finanzierung vorzubeugen, empfiehlt es sich, den Erneuerungsfonds frühzeitig aufzustocken. Wenn die Beiträge für spätere Erneuerungen und Instandhaltungsmassnahmen zweckgebunden sind (nicht für Wertvermehrung), können die Stockwerkeigentümer ihre Einlage steuerlich abziehen.
Langfristig planen
Damit die Sanierung einer StWE-Liegenschaft gelingt, braucht es eine langfristige Planung, die neben den baulichen auch die rechtlichen und finanziellen Aspekte umfasst. Ebenfalls notwendig ist ein transparentes Vorgehen, das alle StWE-Eigentümer als fair empfinden. StWE-Gemeinschaften sollten deshalb eine Verwaltung beauftragen, welche diesen Aufgaben gewachsen ist und sowohl die Anliegen der Gemeinschaft als auch jene der einzelnen Eigentümerschaften im Auge behält. Bei Liegenschaften mit einer grösseren Zahl von Wohnungen kann es zudem sinnvoll sein, für ein Sanierungsprojekt einen Ausschuss zu bilden, der sich vertieft mit der Materie befasst.
Selbst bei einer sorgfältigen Planung bleibt eine umfassende Gebäudesanierung ein komplexes Vorhaben. Deshalb lohnt sich der frühzeitige Beizug von Fachleuten mit breit abgestütztem Know-how.