Kaufen oder mieten – was zahlt sich aus?

Ist der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung langfristig eine gute Investition?

Viele Schweizerinnen und Schweizer träumen vom Eigenheim. Doch wie sieht es finanziell aus? Bei der Frage nach kaufen oder mieten lässt sich keine pauschale Antwort geben. Die letzten Jahre war es wirtschaftlich lukrativer eine Wohnung zu kaufen als zu mieten. Denn während die Hypothekarzinsen wiederholt sanken und sich auf einem historisch tiefen Niveau bewegten, blieben die Mieten hoch oder erfuhren nur leichte Reduktionen. Trotz den jüngsten Zinserhöhungen ist die Eigenheim-Finanzierung im Mehrjahresvergleich immer noch relativ attraktiv. 

Wer nachrechnet, kommt zum Schluss: Wohneigentum ist im Vergleich mit dem sehr niedrigen Zinsumfeld der vergangenen Jahre wieder etwas teurer geworden. Ungeachtet der finanziellen Aspekte ist der Haus- oder Wohnungskauf vielfach auch eine emotionale Angelegenheit. Oft steht der Nutzwert der Immobilie sowie die Gewissheit, in den eigenen vier Wänden zu wohnen vor der Wirtschaftlichkeit oder einer möglichen Wertsteigerung. Ein Kostenvergleich von Miete und Kauf ist abgestützt auf die individuellen Verhältnisse zu berechnen, wobei der aktuelle Mietzins mit den Kosten eines Kaufobjektes (Zinsen, Amortisation, Nebenkosten) verglichen werden kann.

Entwicklung der Hypothekarzinsen und des Referenzzinssatzes

In den letzten 10 bis 15 Jahre sind die Hypothekarzinsen stetig gesunken. Davon haben in erster Linie die Eigentümer von Immobilien profitiert; denn wegen der geringen Zinskosten ist der Besitz von Liegenschaften erheblich vergünstigt worden. Seit Anfang 2022 beobachten wir steigende Zinsen. Infolgedessen haben sich auch die Hypotheken verteuert. Im Sog der aktuellen Marktentwicklungen hat das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) per 2. Dezember 2023 den Referenzzinssatz um 0,25 Punkte auf neu 1,75 Prozent angehoben. Das ist der zweite Anstieg seit Einführung des schweizweiten Referenzzinssatzes im Jahr 2008. Dies wird bei einem grossen Teil der Mietverhältnisse zu steigenden Mietzinsen führen.

Die Zinsentwicklung in den vergangenen Jahren. 

Höhere Liegenschaftenpreise

Der Verkehrswert vieler Liegenschaften und Eigentumswohnungen ist in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen. Ob die Immobilienpreise im gleichen Umfang weiter steigen, ist offen. In diesem Zusammenhang unser erster Tipp: Bleiben Sie auf der sicheren Seite und setzen Sie Wertzuwachs – oder nur schon Wertstabilität – beim Kauf von Wohneigentum nicht als Selbstverständlichkeit voraus. Trotzdem: Unter dem Gesichtspunkt der Rendite waren Besitzerinnen und Besitzer von Wohneigentum in den vergangenen Jahren klar im Vorteil.

Hypothekarzins ist nur ein Kostenfaktor

Die laufenden Kosten für Wohneigentum werden – je nach gewähltem Kreditmodell – mehr oder weniger stark von den Hypothekarzinsen beeinflusst. Ein höheres Zinsniveau verteuert das Eigenheim. Daneben spielen auch der Liegenschaftsunterhalt, Steuern, die Inflation, Anlagealternativen und der lokale Wohnungsmarkt eine Rolle. Weiter gilt es zu beachten, dass seit Anfang 2022 auch die Preise für Heizöl und Gas kräftig angestiegen sind und die Heizkosten insbesondere bei nicht energetisch sanierten Liegenschaften nach oben treiben dürften. Eine gute Planung und der Beizug eines neutralen Beraters – speziell für die Beurteilung des Verkehrswertes und des Objektzustandes – lohnen sich. Ein weiterer Tipp aus der Praxis: Stellen Sie sicher, dass Sie auch nach dem Erwerb Ihrer Immobilie über eine genügende Liquidität verfügen, um laufende Kosten und Sonderausgaben für Notfälle (z.B. Zahnarztrechnung, etc.) decken zu können.

Nicht nur finanzielle Aspekte zählen

Die eigenen vier Wände bringen viele Vorteile mit sich. Sie sind aber auch mit zusätzlichen Verpflichtungen und Aufgaben verbunden. Es lohnt sich, diese Punkte vor dem Erwerb von Wohneigentum abzuwägen.

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