Sanieren oder neu bauen?

Sie besitzen ein älteres Haus, kaufen oder erben eine baufällige Immobilie. Dann stehen Sie früher oder später vor folgender Frage: Soll das Gebäude saniert und modernisiert werden - oder ist es einfacher, energieeffizienter und langfristig günstiger, die bestehende Liegenschaft abzureissen und einen Ersatzneubau zu realisieren?

Bei so weitreichenden Entscheidungen sind eine gute Vorbereitung, eine saubere Analyse und ein Abwägen der Vor- und Nachteile der unterschiedlichen Varianten zentral.

Schritt 1: Entscheidungsgrundlagen erarbeiten

Die Basis für die Entscheidung basiert auf einer Vielzahl von Faktoren, die Sie einbeziehen sollten:

• Erlangen Sie Klarheit über Ihre Zukunftspläne und Ihre Wohnbedürfnisse. Denn diese stellen die Grundlage für alle anderen Entscheide dar.
• Klären Sie, welche baurechtlichen Rahmenbedingungen für Ihre Liegenschaft berücksichtigt werden müssen. Der ÖREB-Kataster des Kantons Luzern gibt Auskunft über die wichtigsten öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen wie z.B. Zonenplan, Baulinien, Gefahren, Denkmalschutz usw. des entsprechenden Grundstückes.
• Können Sie sich vorstellen, einen Teil ihres Gebäudes zu vermieten? Wenn ja, prüfen Sie mögliche Ausbaureserven. Auch hier hilft der ÖREB-Kataster, die Zone der Liegenschaft und die mit ihr verbunden Ausbaureserven in Kenntnis zu bringen.
• Ermitteln Sie den ungefähren Zeitpunkt und die ungefähren Kosten der anstehenden Erneuerungsmassnahmen. Mit dem LUKB-Renovationskosten- und CO₂Rechner lassen sich anstehende Sanierungsmassnahmen und deren Auswirkungen auf den Energiebedarf sowie den CO₂-Ausstoss feststellen.
• Um unerfreulichen Überraschungen vorzubeugen, lohnt es sich, bei älteren Gebäuden die bestehende Bausubstanz durch einen Profi analysieren zu lassen.
• Beachten Sie, dass die aktuellen Energievorschriften und Abklärungen, wie zeitgemässe Standards in Bezug auf Energieeffizienz, Haustechnik und Heizungsanlage, erfüllt werden (insbesondere auch im Hinblick auf die gestiegenen Energiepreise).
• Prüfen Sie die Verfügbarkeit finanzieller Beihilfen im Rahmen kantonaler und nationaler Förderprogramme, etwa für die Umstellung auf erneuerbare Energieträger, sowie Spezialfinanzierungen/vergünstigte Hypotheken für Investitionen in nachhaltige Energiequellen.
• Achten Sie auch auf den Wert der Liegenschaft. Wie ist das Verhältnis zwischen Gebäude- und Landwert? Ermitteln Sie mit dem Berechnungstool der LUKB den Liegenschaftswert.
• Loten Sie Ihren finanziellen Spielraum aus. Machen Sie einen Termin bei der LUKB und lassen Sie sich einen Kreditrahmen rechnen und die optimale Finanzierungslösung aufzeigen.
   

Schritt 2: Varianten «Sanierung oder Neubau» beurteilen

Neben den erwähnten Entscheidungsgrundlagen sind bei der Analyse auch die Vor- und Nachteile einer Sanierung beziehungsweise eines Ersatzneubaus zu berücksichtigen.

Bausubstanz berücksichtigen

Eine Sanierung steht und fällt mit der Bausubstanz des Hauses. Wenn die Bausubstanz intakt ist, und das Gebäude nicht entkernt werden muss, ist eine Sanierung meist günstiger und schneller durchzuführen.

Vorteile Sanierung

• Manchmal günstiger und schneller als ein Abriss und Neubau (hängt aber vom Zustand ab).
• Schrittweise Sanierung ist möglich, so dass man im Haus bleiben kann.
• Sanierungen können von den Steuern abgezogen und allenfalls über mehrere Jahre verteilt werden.
• Seele und Charme des Hauses bleiben erhalten.
• Garten inklusive alter Bäume und Pflanzen muss nicht entfernt werden.
   

Nachteile Sanierung

• Eine Vollmodernisierung kostet meist mehr als ein Neubau.
• Das Leben auf einer ewigen Baustelle kann belasten.
• Vor Sanierungsbeginn braucht es eine Überprüfung durch einen Profi; dennoch besteht das Risiko von unvorhergesehenen technischen Herausforderungen mit entsprechenden finanziellen Konsequenzen.
• Die Energieeffizienz ist auch nach der Sanierung nicht vergleichbar mit einem Neubau.
• Oft stossen Umbauwünsche aufgrund der vorhandenen Bausubstanz an technische oder finanzielle Grenzen; deshalb müssen bei Umbauten gewisse Kompromisse eingegangen werden.
   

Zahlreiche ältere Häuser stehen auf grossen Parzellen mit viel Umschwung. Hat man das ungenutzte Potenzial erkannt, ist nicht nur der Neubau eines Einfamilienhauses eine Möglichkeit, sondern auch die Realisierung eines Mehrfamilienhauses. Dies ist besonders für Investoren und Projektentwickler eine interessante Nutzungsmöglichkeit. Ebenso ist es möglich, einzelne Parzellen zu verkaufen.

Vorteile Neubau

• Moderner und individueller Baustil ist möglich.
• Ist oft kostengünstiger als das Sanieren von alten Gebäuden.
• Erfüllt alle zeitgemässen Standards in Bezug auf Energieeffizienz, Haustechnik und Heizungsanlage.
• Falls die Ausnützungsziffer höher als der Bedarf ist, sind eine Aufstockung oder ein (Teil-) Verkauf möglich.
   

Nachteile Neubau

• Kosten lassen sich nicht auf mehrere Jahre verteilen (steuerlicher Nachteil zur Variante Sanierung).
• Eventuelle Überforderung durch architektonischen und gestalterischen Spielraum; es braucht ein zur Eigentümerschaft passendes Architektenteam.
• Allenfalls temporärer Umzug mit entsprechender finanzieller Doppelbelastung.
   

Schritt 3: Entscheidung treffen

Abklärungen und Entscheidungen rund um die Zukunft von Bestandsgebäuden sind komplex. Ob energetisch sanieren oder neu bauen: Geduld und Durchhaltewillen sind Voraussetzungen für eine erfolgreiche Liegenschaftsentwicklung. Auch wenn sich Immobilienbesitzerinnen und -besitzer umfassend informiert haben und wissen, in welche Richtung sie gehen wollen, macht es Sinn, spezialisierte Fachleute beizuziehen. Denn Standardlösungen gibt es nicht. Jedes Gebäude hat seine eigene Geschichte, muss individuell betrachtet werden und verdient eine massgeschneiderte Lösung.

Schritt 4: Realisierung vorantreiben

Sind der Weg geklärt und die Finanzierung gesichert, stellen Architekten und Baufachleute die Baupläne fertig, holen die Baubewilligung ein, vergeben die Aufträge und begleiten die Realisierung Ihrer Immobilie. Dabei ist die Einhaltung der Kostenvorgaben, der gewünschten Qualität und des Zeitplanes besonders wichtig.

Die Kundenberaterinnen und -berater der LUKB kennen die wichtigsten Förderquellen und wissen Bescheid über aktuelle Entwicklungen am Immobilienmarkt. Sie erarbeiten gerne ein passendes Finanzierungsangebot für Sie. Benötigen Sie als Baulandbesitzer oder Inhaberin einer Liegenschaft Unterstützung bei der Beurteilung des Bebauungspotenzials sowie der Schätzung von Baukosten, Erträgen, Renditen sowie des Landwerts des Grundstücks, ist Ihre Anfrage bei den LUKB-Immobilien-Experten richtig adressiert.

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