Steuern bei Immobilienkauf
Die steuerlichen Folgen beim Erwerb von Grundeigentum
Für Eigenheim-Besitzer sind bei den Steuern verschiedene Einnahmen und Ausgaben relevant. Neil Hendriks, Hausbesitzer im Kanton Luzern, möchte wissen, worauf zu achten ist, um nicht mehr als nötig zu bezahlen. Thomas Zemp, unser Experte für Steuern, stellt sich seinen Fragen.
Welche Steuern fallen beim Kauf eines Eigenheims an?
Beim Käufer fällt die Handänderungssteuer (1.5% vom Veräusserungswert) an. Zudem müssen die steuerlichen Folgen in der Einkommenssteuer durch die Anrechnung des Eigenmietwertes sowie in der Vermögenssteuer durch den Katasterwert einkalkuliert werden. Grundsätzlich empfehlen wir, alle mit dem Kauf verbundenen Ausgaben für eine allfällige spätere Veräusserung aufzubewahren. Seitens des Verkäufers ist die Grundstückgewinnsteuer zu entrichten. Achten Sie beim Kauf darauf, dass die Grundstückgewinnsteuer sichergestellt wurde (Sperrkonto).
Was ist der Eigenmietwert?
Als Eigenmietwert im Sinne des Steuergesetzes gilt 70% des Mietwertes gem. Katasterschatzung. Gegenwärtig wird der Systemwechsel bei der Eigenmietwertbesteuerung diskutiert. Dieser hätte, sollte er beschlossen werden, zur Folge, dass der Eigenmietwert entfallen würde, im Gegenzug aber keinerlei Abzüge mehr geltend gemacht werden könnten. Ob, und wenn ja wann ein solcher Systemwechsel zur Anwendung käme, ist derzeit nicht schlüssig zu bestimmen.
Was ändert sich nach dem Kauf in der Steuererklärung?
Durch den Kauf von selbstbewohntem Eigentum ist in der Steuererklärung auf der Einkommensseite erstmals der Eigenmietwert zu erfassen. Dazu kommen die Liegenschaftsunterhaltskosten sowie allfällige Hypothekar-Darlehenszinsen, welche einkommensmindernd geltend gemacht werden können. Weiter ist auf der Vermögensseite der Steuerwert der Liegenschaft zu erfassen. Basis hierfür bildet die Katasterschatzung. Die mit der Finanzierung verbundenen Fremdmittel (bspw. Hypotheken oder Darlehen) sind als Schulden zu deklarieren.
Welche steuerlichen Folgen hat der Unterhalt des Objektes nach dem Kauf?
Grundsätzlich können die Unterhaltskosten von Liegenschaften in der Steuererklärung pauschal in Abzug gebracht werden. 10% kommen zur Anwendung, wenn das Erstellungsjahr weniger als zehn Jahre zurückliegt und 20% des Brutto-Mietertrages oder des steuerbaren Mietwertes der übrigen Gebäude. Die zweite Möglichkeit ist der Abzug der effektiven Kosten für selbstbewohnte Liegenschaften. Abzugsfähig sind Instandstellungskosten wie laufende Reparaturen, Renovationen, Sach- und Gebäudeversicherungsprämien sowie Beiträge für Erneuerungsfonds. Diese Kosten müssen nachgewiesen werden können. Hingegen können Betriebskosten wie zum Beispiel Wasser, Heizung, Strom, Kehricht etc. nicht geltend gemacht werden. Wichtig ist auch hier, dass Belege für wertvermehrende Investitionen (Anbau Gartensitzplatz, neue Küche usw.) für einen späteren Verkauf archiviert werden.
Gibt es Möglichkeiten, Steuern zu optimieren?
Im Rahmen einer Steueroptimierung lohnt es sich, grössere Renovationen oder Sanierungen über mindestens zwei Steuerperioden zu planen. Wird ausserordentliches Einkommen generiert, beispielsweise durch einen Bonus oder eine Dividende, ist es sinnvoll, entsprechende Umbauten oder Anpassungen im gleichen Jahr zu realisieren. Um zu prüfen, ob Einsparpotenzial bei den Steuern vorliegt, empfehlen wir, einen Steuer-Check durchzuführen.
Worauf ist bei der Eigentumsübertragung innerhalb der Familie zu achten?
Neben dem Verkauf an Dritte können Liegenschaften auch innerhalb der Familie übertragen werden. Oft wird mit einer solchen Übertragung auch ein Erbvorbezug gewährt. Aus steuerlicher Sicht ist bei solchen Transaktionen die 75%-Regel zu beachten. Das heisst die Gegenleistungen z.B. Übernahme Hypothek oder Einräumung einer Nutzniessung dürfen 75% des Verkehrswertes nicht übersteigen. Sind Geschwister vorhanden, sind klare vertragliche Regelungen, auch im Hinblick auf eine allfällige Ausgleichspflicht, unabdingbar. Wird die Liegenschaft käuflich erworben, empfehlen wir, eine aktuelle Verkehrswertschatzung machen zu lassen. Wird den Eltern ein Wohnrecht oder die Nutzniessung eingeräumt, ergeben sich folgende steuerlichen Auswirkungen: Bei der Nutzniessung versteuern die Eltern weiterhin den Eigenmietwert wie auch den Steuerwert der Liegenschaft, dagegen muss beim Wohnrecht der Übernehmer der Liegenschaft grundsätzlich nur den Steuerwert deklarieren. Die Unterhaltskosten sind in der Regel auch beim Übernehmer abziehbar. Es lohnt sich in solchen Fällen, den LUKB-Kundenberater zu kontaktieren. Er stellt sicher, dass diese Fragen mit den Experten der Fachabteilung besprochen und einer tragfähigen Lösung umgesetzt werden.