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Stockwerkeigentum sanieren

Gemeinsame Planung als A und O der Renovation

Irgendwann kommt selbst ein solid gebautes Haus in eine Phase, in der eine umfassende Sanierung fällig ist. Wer klug plant und gut vorsorgt, wird diese Hürde erfolgreich meistern.

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Rund um Stockwerkeigentum machen solche und ähnliche Geschichten öfters die Runde: an der Jahresversammlung debattieren, budgetieren, abstimmen, planen und Gebäude sanieren. Doch nicht immer geht alles wie am Schnürchen. Manchmal erregen schon kleinere Alltagsfragen die Gemüter. Was, wenn eines Tages grundsätzliche Fragen aufs Tapet kommen? Das Stockwerkeigentum ist in der Schweiz 1965 eingeführt worden. Spätestens nach 40 Jahren bedürfen Mehrfamilienhäuser einer gründlichen Sanierung und Erneuerung. 

Immer mehr Gebäude aus der Zeit der 1960er- bis 1980er-Jahre haben nun schon einige Jahre auf dem Buckel. Sie kommen in eine erste oder sogar schon eine zweite Sanierungsphase. Flachdächer, Fassaden, verputzte Wärmedämmungen, Holzfenster, Heizung und Gebäudetechnik bedürfen meist schon in kürzeren Abständen umfangreicher Unterhalts- und Sanierungsarbeiten. Solche Unterfangen stellen hohe Anforderungen. Und in Miteigentümergemeinschaften ist es nicht immer einfach, grössere Projekte finanziell zu stemmen.  

In Zyklen planen

Hand aufs Herz: Hätten Sie gewusst, welche Zyklen für die verschiedenen Teile gelten und was die Sanierungen in etwa kosten? Zum Leben im Stockwerkeigentum gehören eine gewisse Mitverantwortung sowie Rechte und Pflichten. Sie geniessen Ihre individuelle Freiheit, sind aber doch in eine Stockwerkeigentümergemeinschaft eingebunden. Damit stehen Ihnen Mitwirkungsrechte zu. 
Das Gesetz sieht für bauliche Massnahmen verschiedene Quoren vor: 

  • Für «notwendige» bauliche Massnahmen – etwa die Sanierung eines lecken Dachs – genügt die einfache Mehrheit der Stockwerkeigentümer.
  • «Nützliche» bauliche Massnahmen, etwa die Verbesserung der Wärmedämmung, bedürfen des qualifizierten Mehrs (Mehrheit der Stimmen und Wertquoten).
  • «Luxuriöse" bauliche Massnahmen (Investitionen lediglich in die Verschönerung oder Ansehnlichkeit der Sache) bedürfen der Einstimmigkeit.

Zur Finanzierung gibt es kurz gesagt zwei Möglichkeiten: Entweder kommt das Geld über direkte Beiträge der Stockwerkeigentümer zusammen. Oder die Gemeinschaft finanziert die Sanierung aus dem Erneuerungsfonds - oft müssen beide Geldquellen gleichzeitig angezapft werden. Grundsätzlich sind die einzelnen Stockwerkeigentümer frei, bestehende Hypotheken bei Bedarf aufzustocken. Dabei müssen die üblichen Richtlinien eingehalten sein (Tragbarkeit, maximale Belehnungshöhe von 80 Prozent).

Ein Erneuerungsfonds ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber sehr zu empfehlen. Am besten fragen Sie nach und schlagen vor, die Frage im Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft klipp und klar zu regeln. In der Praxis ist der Fonds sehr unterschiedlich geäufnet. Es gibt keine simple Formel, um die korrekte Höhe der jährlichen Einlage zu bestimmen. Teils ist die Rede von 0,3 bis 1 Prozent des Gebäudeversicherungswertes (Wert ohne Landanteil). Welche Höhe wirklich angemessen ist, hängt vom Alter und Zustand ab. Soweit das Geld für spätere Erneuerungen und Instandhalten zweckgebunden ist (nicht für Wertvermehrung), dürfen die Stockwerkeigentümer ihre Einlage steuerlich abziehen. 

Wie dem Streit vorbeugen?

Es liegt in der Natur der Sache, dass die Interessen nicht immer deckungsgleich sind. Die Werterhaltung lässt sich mit folgenden Massnahmen am besten sichern:

Finanzen

Treffen Sie eine finanzielle Vorsorge mit einem gut dotierten Erneuerungsfonds.

Organisation

Regeln Sie die Zuständigkeit: Was steht im Pflichtenheft des Verwalters? Wollen Sie einen Ausschuss für eine Erneuerungsplanung ins Leben rufen? Übrigens: Grundsätzlich ist jeder Stockwerkeigentümer berechtigt, Fragen und Traktanden zur baulichen Erneuerung an den Versammlungen der Stockwerkeigentümer einzubringen.

Knowhow

Um die zukünftigen Unterhalts- und Sanierungsmassnahmen (Dach, Fassade, Heizung, Wasserleitungen im Gebäude etc.) zu erkennen, wird sich der Beizug eines Immobilienexperten oder Bauherrenberaters lohnen. Diese werden die baurechtliche, bauliche und finanzielle Machbarkeit prüfen und notwendige Massnahmen auf der Zeitachse aufzeigen. Denken Sie daran, dass die kantonalen Bau- und Energievorschriften sowie der Stand der Technik ebenfalls in die Planung miteinfliessen müssen. 

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