Im Portfoliokontext bieten sich Immobilienengagements als attraktive Diversifikationsmöglichkeit an. Auch mit wenig Geld, denn es muss ja nicht gleich die eigene Liegenschaft sein. Wir zeigen Möglichkeiten und räumen mit Vorurteilen auf.
Zuerst eine grundsätzliche Entscheidung: Wenn Sie planen, in Immobilien zu investieren, können Sie entweder direkt oder indirekt investieren. Ihre Wahl hängt dabei nicht nur vom Kapital ab, sondern auch von Ihrer Risikobereitschaft.
Die Optionen:
Immobilienfonds sind in der Regel defensiver als Immobilienaktien: Sie arbeiten mit weniger Fremdkapital, haben oftmals einen höheren Anteil in Wohnliegenschaften und sind weniger anfällig auf Schwankungen der Finanzmärkte. Der starke Zinsanstieg im Jahr 2022 war bei den meisten Anlageklassen mit einer Bewertungskorrektur verbunden. Davor blieben auch Immobilienaktien und -fonds nicht verschont. Der Nettoinventarwert der in den Immobilienfonds enthaltenen Liegenschaften hat bislang aber kaum korrigiert. Das ist positiv: Sinkende Börsenkurse bei gleichzeitig stabilen Nettoinventarwerten führen zu tieferen Bewertungen und bieten interessante Einstiegsmöglichkeiten. Erst eine grössere Rezession, deutlich höhere Zinsen oder ein Immobiliencrash hätten einen negativen Einfluss auf die Nettoinventarwerte.
Immobilienaktien sind im Vergleich aufgrund ihrer Geschäftsausrichtung oftmals risikoreicher: Sie werfen in guten Zeiten eine bessere Rendite ab als als auf Wohnen fokussierte Immobilienfonds, korrigieren aber auch stärker. Das konnte beispielsweise während der Corona-Pandemie und den darauffolgenden wirtschaftlichen Konsequenzen beobachtet werden. Grosse Immobilienaktien sind hauptsächlich in Büro- und Geschäftsliegenschaften, sowie Einzelhandelsobjekte investiert. Geschäftsfelder also, die stärker auf wirtschaftliche Entwicklungen reagieren.
Ob Sie sich bei Immobilienanlagen für Fonds oder Aktien entscheiden, hängt von Ihrer Risikofreude, Ihrem Anlageziel, den finanziellen Möglichkeiten und dem Zeithorizont ab. Für die Immobilienfonds spricht die breite Palette an Möglichkeiten.
So gibt es Immobilienfonds, die ganz auf das Segment Wohnen setzen und deren Einnahmen kaum auf Konjunkturschwankungen reagieren. Andere spezialisieren sich rein auf das Segment Gewerbe, bei denen sind die Einnahmen stärker den zyklischen Schwankungen ausgesetzt und folglich ist das Kursrisiko höher. Und dann gibt es die gemischten Immobilienfonds, die sowohl Wohn- als auch Gewerbeliegenschaften im Portfolio besitzen. Nicht zu vergessen sind die Nischenfonds, die sich auf ein Thema wie Logistikimmobilien fokussieren.
Die Portfolios der grossen Immobilienfonds beinhalten eine Vielzahl von unterschiedlichen Liegenschaften: Von sanierten Altbauten an zentralen Lagen in Städten bis zu verdichteten Neubauten. Grundsätzlich gilt: Je breiter die Diversifizierung, desto stabiler die Anlage. Und je länger der Zeithorizont, desto grösser ist die Chance für eine Wertsteigerung.
Die Preise für Immobilien steigen und steigen: In den letzten 20 Jahren haben sie sich im Schnitt rund verdoppelt – und zwar in nahezu allen Segmenten von Wohn- bis zu Gewerbeimmobilien.
Mit den durch den jüngsten Zinsanstieg wieder teurer gewordenen Finanzierungsbedingungen dürfte die Attraktivität für eine Immobilie etwas nachlassen. Dennoch ist aktuell sowohl auf dem Eigenheim- als auch auf dem Mietwohnungsmarkt weiterhin ein Nachfrageüberhang zu beobachten, was die Preise und Mieten stützt. Tendenziell dürften die Mieten gar steigen.
Die Gesamtrendite von Immobilienfonds betrug gemessen am breiten Schweizer Immobilienfondsindex (SWIIT) im Zeitraum von 2016 bis 2021 rund 7.7 Prozent jährlich. Während 2019 mit plus 21 Prozent ein ausserordentlich gutes Jahr war, verlief 2022 bislang enttäuschend, lösten die gestiegenen Zinsen doch eine Bewertungskorrektur aus. Auf den aktuellen Kursniveaus bieten sich bei Immobilienfonds für mittel bis langfristig orientierte Investoren interessante Einstiegsmöglichkeiten. Die Bewertungen haben sich deutlich zurückgebildet. Gewisse Gewerbeimmobilienfonds werden zu Disagio gehandelt.
Bei den Immobilienfonds, welche die Luzerner Kantonalbank einsetzt, beträgt die Ausschüttungsrendite rund 2.7 Prozent. Zudem bieten Immobilien als Sachwerte einen Schutz gegenüber der Inflation. Selbst wenn die Preise steigen und der Geldwert abnimmt, verspricht das «Betongold» konstante Erträge und gute Chancen für eine mittel- bis langfristige Wertsteigerung. Zusätzlich zu klassischen Aktien und Obligationen bringen Immobilienengagements in einem Portfolio interessante Diversifikationsaspekte mit ein.
Die Schweiz bleibt ein Land der Mieterinnen und Mieter. Doch das schliesst eine Anlage in Immobilien nicht aus: Mit den verschiedenen Immobilienfonds und -aktien gibt es interessante Möglichkeiten auch für kleinere Budgets.
